CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
Bài nghiên cứu sử dụng dữ liệu sơ cấp do học viên trực tiếp thu thập bằng bảng câu hỏi khảo sát (Chi tiết bảng câu hỏi tại phụ lục 2).
Dữ liệu nghiên cứu được thu thập tại Quận 9, Tp HCM từ thời điểm tháng 02/2017 đến tháng 04/2017 thơng qua q trình khảo sát, điều tra trực tiếp các thông tin đang giao dịch thực tế trên thị trường; kết hợp thu thập thông tin trên các phương tiện truyền thông như báo mua bán; các trang mạng điện tử như: muabannhadat.com.vn, muabanbatdongsan, alonhadat.com.vn, 123nhadat,...
Thứ nhất: Học viên liên hệ với nhân viên kinh doanh BĐS khu vực quận 9 và được cung cấp các thông tin đã và đang giao dịch trên thị trường. Đồng thời cùng nhân viên kinh doanh kiểm tra lại thông tin theo bảng câu hỏi khảo sát.
Thứ hai: Học viên tìm hiểu các lơ đất đang rao bán trên các trang báo điện tử, liên hệ với người bán và tiến hành kiểm tra lại thông tin lô đất.
Thứ ba: Học viên đi khảo sát trực tiếp, có nhiều lơ đất không được đăng tin rao bán mà chủ đất trực tiếp treo biển bán ở phía trước lơ đất. Học viên tiến hành thu thập theo bảng khảo sát.
Bằng cách chọn mẫu phi xác xuất và khảo sát thuận tiện, học viên thu thập được 290 thông tin BĐS giao dịch trên 57 tuyến đường của địa bàn Quận 9. Sau khi tiến hành phân tích, chọn lọc, loại bỏ những thông tin dị biệt, thông tin phi thị trường phản ánh giá quá cao hoặc quá thấp một cách đột biến (do tác động của điều kiện bán, mức độ cần bán của chủ tài sản), bộ dữ liệu mẫu còn lại được 206 thơng tin BĐS giao dịch. Trong đó, có 39 BĐS tọa lạc tại vị trí mặt tiền và 167 BĐS tọa lạc tại vị trí hẻm.
Đa phần, các lô đất được sử dụng trong bộ dữ liệu là các lô đất đang giao dịch trên thị trường. Học viên đề xuất giá bán của lô đất dựa trên cơ sở giá đã thương lượng với người bán tại mức giá sẵn sàng bán.
Đề tài nghiên cứu có sử dụng 11 biến giải thích trong mơ hình. Để kết quả hồi quy hợp lý thì theo cơng thức xác định số quan sát tối thiểu cần phải đạt được của Nguyễn Đình Thọ (2011) là n > 50 + 8p, thì số quan sát tối thiểu cần đạt được của bài nghiên cứu sẽ là 50 + 8x11 ~ 138 mẫu quan sát. Như vậy, với 206 mẫu quan sát mà học viên khảo sát thì có thể chấp nhận được và có thể tiến hành phân tích định lượng.
Một số thơng tin BĐS thu thập được là các BĐS có cơng trình xây dựng trên đất. Sau q trình ước tính giá trị cơng trình xây dựng bằng phương pháp chiết trừ, đơn giá xây dựng tác giả áp dụng đơn giá quy định tại quyết định số 66/2012/QĐ- UBND ngày 28/12/2012 ban hành biểu giá chuẩn về đơn giá xây dựng cơng trình trên địa bàn Tp HCM (Quyết định này hiện nay đang được hầu hết các công ty thẩm định giá áp dụng) và sử dụng Công văn số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 về việc tính tốn quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng tại thời điểm
năm 2016 của Biểu giá chuẩn tại quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND Tp HCM (Phụ lục 03: Đơn giá xây dựng); chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng được tính tốn theo phương pháp tuổi đời (theo hướng dẫn của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 - cách tiếp cận chi phí). Lấy giá bán đã thương lượng ước tính trừ giá trị cơng trình xây dựng ta được giá trị đất, sau đó chia cho diện tích khn viên ra đơn giá đất (Đvt: Trđ/m2). Kết quả đơn giá đất dao động trong các mức giá khác nhau tùy vào vị trí đường, khu vực, mức độ giao thông, lợi thế kinh doanh, lộ giới, tình trạng an ninh và khoảng cách mặt tiền.
TĨM TẮT CHƯƠNG 3
Chương này tác giả trình bày tổng quan một số bài nghiên cứu liên quan đến phương pháp xác định giá đất thông qua việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu. Lựa chọn mơ hình nghiên cứu và lựa chọn biến, sau đó định dạng và mã hóa các biến có liên quan để đề xuất mơ hình hồi quy phù hợp với các biến đã lựa chọn. Ngoài ra cũng diễn giải các nguồn dữ liệu sử dụng nhằm phân tích các số liệu để làm rõ thực trạng của vấn đề cần nghiên cứu.