3.1.1. Mô tả sự việc
Trong thời gian qua, thơng qua cơng tác xử lý nợ của ACB, có tình trạng xảy ra tại một số địa phương khi tòa án giải quyết tranh chấp giữa bên thế chấp với chủ cũ đã tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng hoặc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ tại ACB, hợp đồng được giao kết hợp pháp (được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp) nhưng lại không quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng - bên nhận thế chấp44.
Tình trạng này xảy ra tại nhiều địa bàn khác nhau như tòa án tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, tòa án TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, tòa án tỉnh Phú Thọ, toà án TP. Hội An. Trong các vụ việc trên, có vụ việc đã có bản án, có vụ việc vẫn đang trong q trình giải quyết chưa ra bản án.
Thực tế, tranh chấp giữa bên thế chấp với chủ cũ dẫn đến tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng trước đó khi tài sản đang thế chấp ACB có những dạng như chủ cũ khởi kiện yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tài sản phải trả hết số tiền còn thiếu theo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất trước khi thế chấp mà bên nhận chuyển nhượng chưa thanh tốn xong; Giữa chủ cũ và bên thế chấp có lập thỏa thuận song phương hoặc có lập vi bằng về việc nếu bên nhận chuyển nhượng không giao đủ tiền sẽ hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đối với tài sản đã thế chấp; Chủ cũ có hợp đồng song phương bán nhà đất cho nhiều người nhưng
44 Tất cả thông tin, số liệu đều được tác giả thu thập trong q trình thực hiện cơng việc thực tế tại ACB với các cơ quan nhà nước liên quan đến quá trình xử lý hồ sơ.
khơng làm thủ tục sang tên, sau đó bán hợp pháp cho người khác, sau khi bên mua hợp pháp thế chấp ngân hàng thì phát sinh tranh chấp với những người mua trước đó nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên theo quy định pháp luật.
Với các tranh chấp nêu trên, có một số tịa án đã tun hủy hợp đồng mua bán nhà, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bên mua (bên thế chấp); gián tiếp xác định hợp đồng thế chấp giữa bên thế chấp (người mua trong hợp đồng mua bán nhà) với ACB là khơng cịn hiệu lực mà không xem xét đến quyền lợi hợp pháp của ACB (kể cả khi ACB đã tuân thủ đúng quy định pháp luật về thế chấp tài sản như đã công chứng và đăng ký thế chấp đầy đủ). Cá biệt, có trường hợp tịa án khơng xem xét lỗi của các bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi hợp đồng bị hủy, hậu quả pháp lý từ việc hủy này theo quy định tại điều 425 Bộ luật Dân sự 2005.
Xin nêu một vụ việc cụ thể về nội dung của bản án (trích dẫn) tịa án thành phố Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai như sau:
"Ngày 27/8/2014 ông A và bà B có ký hợp đồng thoả thuận mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số ... cho ông X và bà Y, giá chuyển nhượng là 4.500.000.000 đồng. Hai bên thoả thuận ông X bà Y thanh tốn cho ơng A bà B trước 3.000.000.000 đồng, còn lại 1.500.000.000 đồng sẽ thanh tốn trong vịng 01 tháng, nếu ông X bà Y vi phạm thoả thuận thì hợp đồng cơng chứng sẽ huỷ bỏ.
Ngày 04/9/2014, ông A bà B ký hợp đồng chuyển nhượng 157,9m2 đất thuộc thửa đất số ... cho ông X bà Y với giá ghi trên hợp đồng công chứng là 1.500.000.000 đồng được văn phịng cơng chứng ... chứng nhận. Ngày 09/9/2014, ơng X bà Y đã được văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai điều chỉnh và xác nhận sang tên ông X bà Y. Ngày 30/10/2014 ông X bà Y đã thế chấp toàn bộ tài sản trên để bảo lãnh cho công ty M vay số tiền 4.300.000.000 đồng. Kể từ khi ký kết hợp đồng đến nay, ông X bà Y chỉ thanh tốn cho ơng A bà B 3.100.000.000 đồng, số tiền cịn lại ơng X bà Y khơng thanh tốn. Do ơng X bà Y vi phạm thoả thuận nên ơng A bà B khởi kiện ra tịa.
Xét thấy, tại Điều 3 hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở được ký kết ngày 27/8/2014... Theo quy định tại khoản 1 Điều 425 của Bộ luật Dân sự quy định: một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Như vậy, các bên tham gia giao kết hợp đồng ngày 27/8/2014 có năng lực hành vi dân sự, hồn toàn tự nguyện, do đây là giao dịch dân sự có điều kiện, ơng X bà Y chưa thanh tốn hết số tiền cịn thiếu cho ông A bà B nhưng đã làm thủ tục sang tên, bảo lãnh để công ty M vay tiền của Ngân hàng TMCP Á Châu là không phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A bà B: Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/9/2014 được ký kết tại..., ông A bà B tự nguyện trả lại cho ông X bà Y số tiền 3.100.000.000 đồng...
Về việc giải quyết vụ án: Đây là giao dịch dân sự có điều kiện, do ơng X bà Y khơng thực hiện theo thoả thuận ngày 27/8/2014 nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn...
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A và bà B. Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số... ngày 04/9/2014, Ông A bà B tự nguyện trả lại cho ông X bà Y 3.100.000.000 đồng".
Như vậy, theo bản án, thoả thuận được ký ngày 27/8/2014 đã huỷ bỏ hiệu lực của hợp đồng công chứng được ký hợp pháp ngày 04/9/2014. Mặc dù tính xác thực của thoả thuận không được xác định và có thể được tạo ra bất cứ lúc nào.
Hiện tượng này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ACB (bên nhận thế chấp hợp pháp), ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh và niềm tin của người dân vào cơ quan nhà nước ngay cả khi giao dịch được thực hiện hợp pháp, dựa trên các hồ sơ pháp lý hợp pháp, do cơ quan nhà nước cấp hợp pháp.
3.1.2. Quan điểm của tác giả và căn cứ pháp lý
Với cách giải quyết của tòa án như trên đã khiến cho khoản cho vay của ACB từ có tài sản bảo đảm thành khơng có tài sản và khả năng thu hồi khoản vay trên
thực tế là hầu như khơng có. Tác giả cho rằng, việc giải quyết này là chưa phù hợp với quy định pháp luật và tạo ra nhiều hệ quả xấu cho môi trường kinh doanh của ngân hàng, cho xã hội và đặc biệt là ảnh hưởng đến niềm tin của người dân với các giấy tờ pháp lý do chính cơ quan nhà nước ban hành, cụ thể như sau:
Thứ nhất, về hồ sơ pháp lý của bất động sản khi giao kết hợp đồng thế chấp. Khi
ký kết hợp đồng thế chấp, Bên thế chấp bắt buộc phải xuất trình hồ sơ pháp lý của bất động sản, là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Bên thế chấp được cơ quan có thẩm quyền cấp hợp pháp. Thực tế khi các bên thực hiện hợp đồng, Bên nhận thế chấp là ngân hàng đã kiểm tra và chỉ có thể kiểm tra được hồ sơ pháp lý của bất động sản như trên. Ngân hàng không thể và không bắt buộc phải kiểm chủ cũ (Bên thế chấp) có đang tranh chấp/thỏa thuận khác/bán bằng giấy tay với bên nào khác không.
Thứ hai, về căn cứ xác định chủ sở hữu, sử dụng bất động sản. Theo quy định tại
các điều 167, 168, 170 Bộ luật Dân sự 2005 thì đối với tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu thì căn cứ để xác định chủ sở hữu hợp pháp là thời điểm đăng ký mà không phụ thuộc vào bất kỳ giấy tờ hay căn cứ nào khác. Theo quy định tại điều 692 Bộ luật Dân sự 2005, thời điểm chuyển quyền sử dụng đất được xác định là thời điểm đăng ký theo quy định về pháp luật đất đai. Nghị định 83/2010/NĐ-CP và Nghị định 05/2012/NĐ-CP quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất. Ngồi ra, theo quy định tại điều 93 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
Như vậy, sau thời điểm chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua đối với bất động sản như trên thì chủ sở hữu (bên mua) được tồn quyền giao kết hợp đồng thế chấp với ngân hàng. Giao dịch này hoàn tồn hợp pháp, phải được pháp luật tơn trọng, bảo vệ.
Thứ ba, về thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp, theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP thì hợp đồng thế chấp bất động sản được xem là hợp pháp khi thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng và đăng ký
tại Văn phòng đăng ký đất đai. Trên thực tế, các trường hợp mà tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên, Hợp đồng thế chấp đều được ngân hàng thực hiện đầy đủ thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.
Thứ tư, về nhận xét vụ việc, trong tham luận về các vấn đề cần rút kinh nghiệm
trong công tác xét xử sơ thẩm, phúc thẩm các vụ án dân sự qua công tác giám đốc thẩm năm 2011 của Tịa Dân sự Tồ án nhân dân Tối cao nêu rõ (trích tham luận):
“Thời gian qua, Tòa án các cấp đã xét xử nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chưa thanh toán đủ số tiền mua nhà đất. Thực tế, các tịa án đã giải quyết khơng thống nhất: có tịa án áp dụng Điều 313 Bộ luật Dân sự 1995 (Điều 305 Bộ luật Dân sự 2005) để buộc bên mua trả cho bên bán số tiền cịn thiếu và lãi suất theo quy định; có tịa án lại định giá nhà đất theo giá thị trường khi xét xử sơ thẩm, để từ đó buộc bên mua trả cho bên bán số tiền còn thiếu tương ứng với phần giá trị nhà đất mà bên mua chưa thanh tốn; có tịa án lại cho rằng việc chưa trả hết tiền là vi phạm hợp đồng, nên đã hủy hợp đồng mua bán nhà đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng bị hủy.
Tòa Dân sự thấy rằng trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp; chỉ cịn việc chưa thanh tốn hết số tiền chuyển nhượng (vì các ngun nhân khác nhau) thì cần cơng nhận hợp đồng. Đối với số tiền chưa thanh tốn thì xử lý như sau:
Trường hợp bên mua trả tiền theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng bên bán khơng nhận (việc chưa thanh tốn tiền xong là do lỗi của bên bán) thì chỉ buộc bên mua trả cho bên bán số tiền còn thiếu cộng với lãi suất theo quy định. Trường hợp bên mua không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả tiền cịn thiếu theo hợp đồng, thì bên mua có lỗi. Trường hợp này, Tịa án phải tổ chức định giá nhà đất để từ đó buộc bên mua thanh tốn cho bên bán số tiền còn thiếu tương ứng với phần giá trị nhà đất mà bên mua chưa thanh toán”
Tham luận của Tịa Dân sự Tồ án nhân dân Tối cao nhằm thống nhất đường lối xét xử các vụ án dân sự tương tự để hệ thống tòa án các cấp vận dụng trong quá trình xét xử. Nhưng trên thực tế thì ngược lại, một số ít tịa án địa phương khơng căn cứ quy định pháp luật và hướng dẫn tại báo cáo tham luận mà lại căn cứ vào thỏa thuận không hợp pháp, dễ dàng tạo lập nếu các bên có cấu kết tạo ra để tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, giấy chứng nhận về quyền sở hữu, quyền sử dụng được cấp hợp pháp là không phù hợp trên phương diện pháp lý lẫn thực tế. Việc này đồng nghĩa với toàn bộ giấy tờ, quyết định của cơ quan nhà nước đã cấp trước đó theo một quy định, trình tự thủ tục hợp pháp trở nên vô tác dụng và đương nhiên trong trường hợp này ngân hàng bị mất quyền đối với tài sản thế chấp của mình.
Từ những căn cứ pháp lý và thực tế thực hiện như đã phân tích, căn cứ vào các giấy chứng nhận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đã được xác lập chủ quyền hợp pháp, được cơ quan có thẩm quyền cấp hợp pháp, cho nên ACB đã nhận các tài sản hợp pháp này làm tài sản bảo đảm, về thủ tục nhận thế chấp ACB cũng tuân thủ đúng quy định pháp luật. Do đó, Hợp đồng thế chấp này phải được bảo vệ. Khơng thể vì các giấy tờ viết tay hay bất kỳ một thỏa thuận nào khác của bên bán (chủ cũ) và bên mua (bên thế chấp) mà tịa án lại vơ hiệu hóa tồn bộ giao dịch thế chấp hợp pháp của ngân hàng. Đây là điều hết sức phi lý, trái với quy định pháp luật và ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng đến hoạt động của các ngân hàng, và đặc biệt tạo ra nhiều hệ quả về mặt xã hội.
3.1.3. Hệ quả từ việc giải quyết của tòa án
Khi tòa án căn cứ vào giấy tay do hai bên lập ra trước đó hoặc điều kiện bên mua chưa thanh toán hết tiền để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng, trực tiếp gây thiệt hại cho ngân hàng xét về mặt pháp lý lẫn phương diện thực tế đều khơng phù hợp vì: khi mua bán, sau khi đã hồn thành thủ tục cơng chứng và đăng ký thì bên bán phải nhận đủ tiền, nếu tiền chưa nhận đủ thì rủi ro này bên bán phải gánh chịu, bởi vì pháp luật bắt buộc bên bán phải biết điều này.
tài sản đi vay vốn ngân hàng, có một số trường hợp tài sản đã được chuyển nhượng cho nhiều chủ sau đó mới đem đi thế chấp. Khi đó, ngân hàng khơng có cách nào để tự bảo vệ mình tránh rủi ro trong những trường hợp trên và pháp luật cũng không bắt buộc là trước khi ngân hàng nhận thế chấp tài sản bảo đảm phải đi kiểm tra, xác minh là bên thế chấp cịn nợ tiền bên bán hay khơng, tài sản thế chấp bán giấy tay cho những ai, việc này là không bắt buộc và không thể thực hiện được trên thực tế.
Do đó, nếu tình trạng này vẫn tiếp diễn thì sẽ phát sinh trong thực tế một số hệ quả, nguy cơ như sau:
Một là, các giao dịch hợp pháp bị vơ hiệu hóa bởi những giao dịch khơng hợp
pháp: Nếu tòa án căn cứ vào giấy tay hoặc thỏa thuận không hợp pháp để tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng thế chấp hợp pháp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hợp pháp mặc nhiên bị vơ hiệu hóa, vơ giá trị mà khơng tn thủ theo bất cứ trình tự thủ tục nào. Hoặc nếu hủy cả hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng thế chấp cũng mặc nhiên khơng cịn giá trị. Như vậy, nếu tòa án căn cứ vào giấy tay hoặc thỏa thuận của hai bên để xử hủy tồn bộ các giấy tờ đã cấp hợp pháp thì giấy tay hoặc thỏa thuận có giá trị cao hơn tất cả, điều này rõ ràng là vô lý và không thể chấp nhận được.
Hai là, người bán chuyển rủi ro mà mình đã ý thức chấp nhận sang cho bên thế
chấp hợp pháp, ngay tình một cách trái pháp luật. Trong việc mua bán, về nguyên tắc khi đã hoàn thành thủ tục cơng chứng và đăng ký thì bên mua phải giao hết