Rủi ro phát sinh sau q trình cấp tín dụng:

Một phần của tài liệu (LUẬN văn THẠC sĩ) hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay mua bất động sản liên kết tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển thành phố hồ chí minh (Trang 65 - 69)

Chương 1 : GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

4.2.2/ Rủi ro phát sinh sau q trình cấp tín dụng:

4.2.2.1/ Rủi ro lãi suất thị trường:

Rủi ro lãi suất thị trường phát sinh khi lãi giảm làm giảm lợi nhuận của ngân hàng. Bên cạnh đó, lãi suất thị trường tăng sẽ dẫn đến việc dự trù thu nhập đáp ứng nghĩa vụ trả nợ sẽ bị tăng đột biến dẫn đến dễ phát sinh nợ xấu xảy ra. Trong những năm gần đây, lãi suất ít biến động làm cho việc dư toán khoản thu nhập trả nợ của khách hàng cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

4.2.2.2/ Rủi ro thị trường BĐS:

Đầu năm 2019, khi hiệu lực của Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước liên quan đến việc thắt chặt tín dụng cho bất động sản được áp dụng. Bên cạnh

đó, việc siết chặt nguồn cung cũng như là tiếp cận các quỹ đất nhàn rỗi khó khăn hơn khiến thị trường địa ốc đi ngang. Bên cạnh đó, trong năm 2018 việc kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng (Codotel) sụt giảm đa phần là tính pháp lý chưa hồn thiện, ngân hàng thu hẹp vốn dành cho đầu tư bất động sản mặc dù loại hình trên cần nhu cầu về vốn khá nhiều. Từ hai phát sinh cơ bản trên, các nhà đầu tư sau thời kỳ hồng kim của thị trường BĐS thì cũng đã khá e dè, rụt rè hơn hoặc họ đã đầu tư nhưng chi phí phát sinh đã cân bằng hoặc vượt quá lợi nhuận kỳ vọng họ mang tới. Điều này dẫn đến hàng loạt các rủi ro không chỉ cho khách hàng mà còn với đơn vị tài trợ vốn (ngân hàng, cơng ty tài chính,..). BĐS liên kết vay vốn khơng phát mãi được,không thanh lý để thu hồi nợ, khách hàng dựa vào nguồn thu từ việc kinh doanh BĐS nhưng thị trường bị chững lại làm cho khách hàng bị hụt nguồn thu để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ cho đơn vị cung ứng. Ngoài ra, đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng các nhà đầu tư và chủ đầu tư còn cam kết với nhau bằng hợp đồng chi trả lợi nhuận. Nếu thực hiện đúng theo hợp đồng thì cả hai bên đều có lợi và đối tác thứ ba như ngân hàng cũng đảm bảo phần nào đó an tâm đối với các khoản vay của khách hàng và chủ đầu tư tại ngân hàng. Nhưng việc trên bị trì trệ hoặc vi phạm hợp đồng trên thì viêc tranh chấp sẽ xảy ra. Chủ đầu tư mất đi uy tín thường có của mình do sự xoay vịng vốn khơng đều, khách hàng có thể dựa vào nguồn thu này để chi trả khoản gốc lãi cho ngân hàng. Đặc biệt, ngân hàng sẽ lên kế hoạch xử lý khi có phát sinh rủi ro từ phía chủ đầu tư cũng như khách hàng.

4.2.2.3/ Rủi ro nền kinh tế

Trong hai năm qua, kinh tế Việt Nam có phần chững lại dưới các chính sách thương mại của Mỹ, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc ngày càng diễn ra phức tạp. Nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn đạt được những điểm sáng như là vốn đầu tư từ nước ngoài, ngành du lịch Viêt Nam phát triển, tăng trưởng kinh tế gắn liền với xuất nhập khẩu. Tiếp đà kinh tế của thế giới cũng

như Việt Nam, các ngân hàng bao gồm cả HDBank cũng đã thay đổi chiến lược kinh doanh cũng như hoạt động của mình hướng đến cuộc cách mạng 4.0, tuy vậy, đây là một thách thức không hề nhỏ đối với HDBank. Các vấn nạn rửa tiền qua ngân hàng thông qua các kênh đầu tư, quỹ đầu tư, quỹ từ thiện diễn ra hàng loạt, các rủi ro về nền kinh tế chững lại sẽ làm việc kinh doanh của ngân hàng cũng như khách hàng bị ảnh hưởng. Việc đầu tư vào thị trường BĐS trong giai đoạn 2016-2017 sẽ làm phát sinh các rủi ro đầu cơ, rủi ro hoạt động từ ngân hàng khi nhân viên cộng tác cùng khách hàng thổi phù các BĐS cầm cố thế chấp gây thất thoát cho ngân hàng.

4.2.2.4/ Rủi ro khách hàng

Khách hàng là thượng đế cũng như là nguồn thu nhập chính cho ngân hàng. Việc tang trưởng tín dụng hàng năm của ngân hàng có sự đóng góp rất lớn từ lượng khách hàng trên địa bàn ngân hàng quản lý và các khu vực lân cận. Việc tang trưởng nhanh và mạnh trong những năm vừa qua của ngành ngân hàng cũng mang lại rất nhiều đổi mới tích cực cho nền kinh tế Việt Nam. Nhưng các khoản nợ xấu, các rủi ro tiềm ẩn mới và cũ cũng tích lũy ngày càng nhiều và lớn. Các rủi ro đó chủ yếu xoay quanh khách hàng và các yếu tố ngoại cảnh tác động vào. Các rủi ro có thể xảy ra từ việc khách hàng kinh doanh không thuận lơi bởi các yếu tố môi trường và nền kinh tế Việt Nam cũng như thế giới tác động, việc giả mạo chứng từ giải ngân hoặc làm giả sổ đất, phương án vay vốn, nguồn thu nhập, pháp lý thể nhân để phục vụ mục đích vay vốn, việc sử dụng mục đích vay vốn sai mục đích hoặc cấu kết với nhân viên ngân hàng làm sai số, sai sót trong q trình cấp tín dụng. Tóm lại, các rủi ro phát sinh trên đều nhằm mục đích lừa đảo, rút vốn từ ngân hàng gây tổn thất đến chính ngân hàng.

4.2.2.5/ Rủi ro từ chính sách ngân hàng áp dụng

Giai đoạn 2015-2017 là thời gian hoàng kim của ngành BĐS trong thập niên qua. Việc phân lô, tách thửa, xây dựng các chung cư diễn ra thường xuyên

làm cho thị trường BĐS ấm lên đến mức “nóng hổi”. Việc này đem lại lợi nhuận khổng lồ cho các khách hàng, chủ đầu tư khi “hàng BĐS” luôn cháy hàng. Nhằm đáp ứng nhu cầu địn bẩy tài chính đối với khách hàng cũng như tài trợ vốn thiếu hụt trong quá trình xây dựng và thu hồi tiền bán được sản phẩm cho CĐT, ngân hàng đã tạo nên những chương trình liên kết nhằm tang trưởng tín dụng cũng như thu được các phí dịch vụ liên quan. Do đó, việc thoải mái duyệt cấp tín dụng cũng như phối hợp với chủ đầu tư để hỗ trợ nhanh, gọn cho khách hàng đã gây ra hàng loạt rủi ro tiềm ẩn có thể phát sinh. Vì vậy, ngân hàng sẽ đưa ra các chính sách quyết liệt hoặc nghiêm trọng hơn sẽ là thay đổi chính sách nhằm thắt chặt các trường hợp phát sinh trước đó. Nhưng việc làm này sẽ làm mất uy tín, hình ảnh của ngân hàng đến với khách hàng chưa được cấp tín dụng. Ngồi ra, việc làm này sẽ làm mất đi sự liên kết giữa chủ đầu tư với ngân hàng sẽ mất đi nguồn huy động cũng như nguồn tang trưởng tín dụng trong tương lai. Mặt tốt mà ngân hàng có thể nhận lại được là hạn chế nợ xấu phát sinh, kiểm soát rủi ro hoạt động có thể bị phát sinh.

4.2.2.6/ Rủi ro từ các tài sản hình thành trong tương lai

Sự thiếu nguồn cung trầm trọng đối với nhà phân khúc bình dân trong những năm vừa qua làm cho các chương trình liên kết giữa ngân hàng và các chủ đầu tư diễn ra tương đối dễ dàng. Việc xác định dòng tiền cũng như rủi ro từ các dự án hình thành trong tương lai tại các ngân hàng cịn tương đối sơ sài, khơng đánh giá đúng tiềm lực của chủ đầu tư, dự đoán được hiệu quả của dự án trong từng giai đoạn cũng như là tiềm năng chuyển nhượng của khu dự án khi có vấn đề rủi ro xảy ra. Theo Ơng Nguyễn Hồng Minh_ Phó giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM thì trong 11 tháng đầu năm 2019 tăng trưởng tín dụng trên địa bàn TPHCM đối với cho vay mua BĐS chiếm tỷ trọng 11% tổng dư nợ trên địa bàn. Các món dư nợ này tập trung chủ yếu vào cho vay đầu tư dự án và nhà kinh doanh và quan trọng hơn nợ xấu đối với cho vay

mua BĐS tại khu vực địa bàn TPHCM chiếm 3,3% tổng dư nợ cho vay BĐS. Việc thẩm định các khâu cho vay cực kỳ quan trọng. Việc áp dụng mơ hình xếp hạng nội bộ đối với các khách hàng đầu tư dự án liên kết cũng như khách hàng mua dự án bất động sản liên quan giúp ngân hàng có một bước phác họa cần thiết trước khi quyết định cấp tín dụng.

4.2.2.7/ Rủi ro từ những khách hàng “tay không bắt giặc”

Việc huy động vốn từ người dân khi lập ra các dự án khống rồi từ đó ký quỹ vào ngân hàng để tiếp tục sử dụng nguồn vốn gối đầu đi đầu tư các hạng mục khác cũng là vấn đề đáng được lưu tâm. Vừa qua, các dự án của Công ty ALIBABA đã dấy lên hồi chuông cảnh báo cho tồn dân nói chung và ngành ngân hàng nói riêng. Dân đầu cơ sẽ là khách hàng đáng lưu ý tại thời điểm Thông tư 22/2019/TT-NHNN về việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% cho các khoản vay từ 4 tỷ đồng. Việc này đánh thẳng trực tiếp vào các nhà đầu tư lướt sóng, các dân bn nhà thứ cấp. Khâu thẩm định phân loại khách hàng dựa vào mơ hình 6C cực kỳ quan trọng đối với các khách hàng này.

Một phần của tài liệu (LUẬN văn THẠC sĩ) hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay mua bất động sản liên kết tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển thành phố hồ chí minh (Trang 65 - 69)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(87 trang)