Chương 1 : GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
4.3 Đánh giá mức độ từ các rủi ro phát sinh trong quá trình cho vay BĐS liên kết tạ
liên kết tại HDBank:
4.3.1 Các rủi ro có khả năng khắc phục:
Các rủi ro gắn liền với các nghiệp vụ trong ngân hàng. Nó xảy ra hằng ngày và ở xung quanh mọi nhân viên trong ngân hàng. Các rủi ro đó bắt nguồn từ các yếu tố tác động khách quan cũng như chủ quan, các yếu tố xã hội, thiên nhiên,con người,.. Ngân hàng đã lập ra các bộ phận kiểm soát nội bộ, kiểm tốn, hành chính nhân sự nhằm khắc phục được các rủi ro phát sinh một cách kịp thời. Đầu tiên, việc dùng tiền gửi ngắn hạn của dân cư để cho vay mua BĐS trong thời gian dài hạn. Khi có quá nhiều khoản vay bị q hạn khơng thu hồi được thì lượng tiền để chi trả cho tiền lãi đến hạn của các khoản tiết kiệm sẽ bị thiếu hụt. Sự mất cân đối trong thanh khoản sẽ làm cho ngân hàng
bị động trước tình huống khách hàng rút ồ ạt, nghiêm trọng hơn là niềm tin của khách hàng sẽ bị đánh mất. Trước tình huống ấy, việc đưa ra các chính sách cân đối nguồn tiền cũng như là mượn tiền từ hội sở chính để chi trả cho các khoản tiết kiệm đến hạn là việc hết sức nan giải.Tuy nhiên, việc khuyến khích khách hàng gia hạn định kỳ của sổ tiết kiệm thêm môt thời gian cũng là một phương án giải quyết tình huống tạm thời. Thứ hai, rủi ro hoạt động là rủi ro xảy ra hàng ngày bên trong lẫn bên ngoài ngân hàng. Tuy tổn thất xảy ra tương đối nhỏ, có thể dự dốn và phịng ngừa được nhưng nó sẽ làm mất hình ảnh ngân hàng trong mắt khách hàng, mất đi uy tín của nhà đầu tư. Từ đó ngân hảng rất dễ mất đi nguồn huy động vốn từ cổ phiếu, trái phiếu từ những nhà cổ đơng có vốn nhàn rỗi trong dân cư làm mất đi nguồn tiền để kinh doanh. Thứ ba, rủi ro bảo lãnh cũng thường xuyên xảy ra với những bảo lãnh bảo hành hoặc bảo lãnh thanh toán khi chủ đầu tư cùng nhân viên ngân hàng cấu kết làm giả chứng thư gây ra thất thoát cho ngân hàng khi họ sẽ là đơn vị trực tiếp trả nợ cho đối tác của bên được bảo lãnh. Ngân hàng tuy khơng có thể phát hiện ra ngay được rủi ro này nhưng khi một khi rủi ro phát sinh thì ngân hàng sẽ dễ dàng kiểm soát cục diện và nhanh chóng đưa ra hướng giải quyết ngay lập tức. Cuối cùng, các rủi ro khác có thể xoay quanh vấn đề khách hàng từ cuộc sống, tính cách hay các tác động xấu liên quan làm cho xếp hạng tín dụng đối với khách hàng đang tốt bỗng xấu dần. Vấn đề phát sinh trên đều được chính đơn vị quản lý khoản vay hoặc trực tiếp cán bộ tín dụng tích cực giải quyết trên tinh thần cơng tâm và đúng với pháp luật qua các nghiệp vụ như: mời lên văn phịng, gửi cơng văn tới nơi làm việc, nơi ở, làm việc trực tiếp tại nhà của khách hàng….
4.3.2 Các rủi ro gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngân hàng HDBank:
Tư cách đạo đức của khách hàng được thể hiện bởi thiện chí của khách hàng khi tham gia vay vốn tại HDBank. Đa số khách hàng có tài chính tốt thì sẽ giải quyết món nợ vay đầy đủ và đúng thời hạn qui định thể hiện trên hợp
đồng. Ở chiều hướng ngược lại, những khách hàng làm ăn kinh tế khó khăn hoặc mặc dù có dư khả năng trả nợ nhưng họ khơng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi khoản nợ vay là hết sức khó khăn. Khi đó rủi ro của khoản vay cho vay mua BĐS liên kết là rất cao dẫn đến nợ quá hạn của việc cho vay mua BĐS liên kết. Một số khách hàng cố tình khơng hiểu biết hoặc vơ tình đối với trách nhiệm vay vốn của mình đối với ngân hàng. Họ chấp nhận trây lì khơng thanh tốn chỉ vì một số yếu tố khách quan như: Cam kết của CĐT đối với họ, tài sản đang bị dính tranh chấp, pháp lý dự án chưa rõ ràng. Tình trạng này đẩy ngân hàng vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan khi nhân viên ngân hàng chỉ đưa ra các biện pháp đốc thúc khách hàng trả nợ theo hàng tháng, hàng q và có khả năng khơng giải quyết được.
Việc đáp ứng địn bẫy tài chính cho nền kinh tế cũng như áp lực chỉ tiêu hàng năm, các ĐVKD tại HDBank phải tìm mọi cách để đáp ứng các tiêu chí được giao. Việc tăng trưởng tín dụng, dịch vụ và huy động ln đi kèm với rủi ro tiềm ẩn. Việc cho vay mua BĐS liên kết tại các ĐVKD của HDBank cũng xảy ra các rủi ro phát sinh gây thất thoát cho ngân hàng HDBank. Việc cán bộ tín dụng hợp tác với khách hàng cùng đại diện chủ đầu tư làm giả chứng từ thẩm định, chứng từ giải ngân nhằm đẩy nhanh tiến độ cũng như lợi ích các bên.Hơn nữa, việc định hướng cho vay từ ban lãnh đạo cũng có khả năng gây ra mất hình ảnh ngân hàng, sự tín nhiệm của khách hàng cũng như là nợ quá hạn phát sinh. Trong giai đoạn 2016-2018, việc tăng trưởng mạnh của ngành BĐS đã giúp HDBank phát triển một cách mạnh mẽ và có vị thế trong ngành ngân hàng nước nhà. Rủi ro về nợ quá hạn phát sinh là điều không thể tránh khỏi. Việc này thể hiện qua nợ quá hạn tại ngân hàng HDBank.
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Năm 2016 2017 2018
Nợ quá hạn cho vay KHCN 1.495 2.036 2.081 Nợ quá hạn cho vay BĐS liên
kết
675 910 950
Giá trị nợ quá hạn tăng tuyệt đối
+235 +40
Giá trị nợ quá hạn tăng tương đối (%) +34,82 +4,39 Tỉ trọng nợ quá hạn cho vay BĐS liên kết Với tổng nợ quá hạn (%) 27,09 26,81 27,26
Với nợ xấu cho vay KHCN (%)
45,16 44,68 45,43
Bảng 4. 3 Nợ quá hạn của HDBank trong giai đoạn 2016-2018 (Báo cáo tài chính HDBank giai đoạn 2016 -2018)
Tỷ lệ nợ quá hạn của HDBank cũng được duy trì ở mức thấp trong hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay. Những con số nợ xấu toàn hàng của HDBank nằm ở mức khiêm tốn phần nào đó thể hiện sự nghiêm túc trong vấn đề này. Tuy nhiên, nợ xấu vẫn tăng đều qua các năm song hành cùng sự tăng trưởng dư nợ của HDBank. Cụ thể, năm 2017, nợ quá hạn toàn hàng của HDBank tăng hơn 235 tỷ đồng_tăng 34,82% so với năm 2016. Năm 2018, tỷ lệ này chỉ tăng 4,39% so với năm 2017 với mức tăng chấp nhận được là 40 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ quá hạn đối với hoạt động cho vay BĐS liên kết chiếm tỷ trọng cũng khá cao trong tổng thể nợ xấu của HDBank, chiếm đa số trên 1/4 nợ xấu toàn hàng. Việc này cũng ảnh hưởng khá nghiêm trọng đến bộ máy điều hành khối KHCN, chính sách sản phẩm cịn lõng lẻo của phịng phát triển sản phẩm và các khóa đào tạo nghiệp vụ liên quan.
4.3.3 Từ các CĐT và các dự án liên kết với HDBank
HDBank liên kết với hơn 100 cá nhân và công ty với hàng loạt các dự án căn hộ, đất nền, khu dân cư, khu phức hợp…. Nguồn liên kết này giúp HDBank duy trì một lượng khách hàng tương đối ổn định, mở rộng hệ sinh thái của
mình và giúp tìm ra phân khúc khách hàng phù hợp cho sự phát triển lâu dài cho HDBank
Tuy nhiên, việc CĐT làm sai hoặc cấu kết với nhân viên HDBank làm sai quy định, hợp đồng ký kết sẽ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín khoản vay khách hàng, uy tín chủ đầu tư cũng như HDBank.Ngồi ra, các căn hộ nghỉ dưỡng (Codotel) được chủ đầu tư cam kết chi trả lợi nhuận 85-15 , tối thiểu 10% trên giá trị căn hộ trong một năm, nhưng việc chậm chi trả hoặc không chi trả cho chủ sở hữu các BĐS trên sẽ làm cho khách hàng khó khăn trong việc thanh tốn khoản vay hàng tháng cho HDBank. Bên cạnh đó, việc khó khăn trong việc chuyển nhượng cũng như khó khăn trong thủ tục pháp lý cập nhật sổ hồng lâu dài cho chủ sở hữu cũng là các mối lo cần lưu tâm để đảm bảo duy trì tín dụng đủ tiêu chuẩn cho khách hàng tại HDBank. Ngoài ra, việc hứa hẹn của CĐT về tầm nhìn trong tương lai cũng ảnh hưởng khá nghiêm trọng đến tâm lý của khách hàng để lại các hệ lụy tiềm ẩn trong tương lai cho khách hàng nói riêng và tồn hệ thống HDBank nói chung.
4.3.4 Từ khách hàng
Thẩm định khoản vay và cấp tín dụng khoản vay BĐS liên kết chỉ là đúng tại thời điểm hiện tại. Trong tương lai, việc khách hàng bị biến động về mặt tài chính và một số mặt cá nhân như gia đình, sự nghiệp sẽ làm cho họ trở nên khó khăn trong việc sinh hoạt cũng như thanh tốn khoản vay tại ngân hàng. Từ đó, họ có thể bất chấp và trây lỳ khơng thanh tốn nợ ngân hàng. Ngoài ra, việc cho vay dự án BĐS liên kết thì việc cầm cố hợp đồng mua bán sẽ là phổ biến và việc ra sổ hồng sở hữu BĐS liên kết lâu dài thì phải cần thời gian. Nếu sổ đất khơng ra thì khách hàng họ sẽ có ý định khơng thanh tốn khoản vay cho ngân hàng vì nguyên tắc họ chỉ mất 40% còn ngân hàng mất 60% trên hợp đồng mua bán.
4.3.5 Từ các yếu tố vĩ mơ
Thị trường BĐS đang có dấu hiệu bong bóng. Do vậy, các ngân hàng đang cố gắng siết tín dụng đối với mục đích mua BĐS liên kết. Việc thổi phù các giá trị đất nền cũng như căn hộ, chung cư làm cho ngân hàng khó khăn trong việc định giá. Việc định giá ảnh hưởng trực tiếp tới tỷ lệ vay vốn của khách hàng cũng như là khả năng thu hồi nợ sau này khi có các khoản quá hạn.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4:
Từ việc phân loại các rủi ro khiến xảy ra nợ xấu trong sản phẩm cho vay mua bất động sản liên kết, tác giả sẽ đánh giá những gì làm được của ngân hàng HDBank cũng như là mặt hạn chế cịn tồn tại.Từ đó, tác giả đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro phát sinh trong hoạt động cho vay mua BĐS liên kết tại ngân hàng HDBank. Ngoài ra, việc bổ sung thêm một số ý tưởng nhằm góp ý cho sản phẩm cho vay mua BĐS liên kết tại ngân hàng HDBank được hồn thiện hơn để góp phần nâng cao chất lượng tín dụng tại ngân hàng HDBank.
Chương 5: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (HDBANK)