5.1 Kết luận
Nghiên cứu tổng hợp đƣợc các lý luận liên quan đến CPSDV của các DN BĐS niêm yết trên TTCK VN, phân tích trên cơ sở lý luận để tìm ra những nhân tố tác động đến CPSDV của các DN BĐS niêm yết trên TTCK VN.
Đề tài nghiên cứu sử dụng mơ hình STATA để chỉ ra đƣợc những nhân tố tác động đến CPSDV của các DN BĐS niêm yết trên TTCK VN. Từ đó đề xuất một số kiến nghị đến những nhân tố tác động nhằm giảm CPSDV của các DN BĐS niêm yết trên TTCK VN. Kết quả nghiên cứu đạt đƣợc của đề tài đó là:
- Thứ nhất, tác giả đã xây dựng đƣợc mơ hình những nhân tố tác động đến
CPSDV của các DN BĐS niêm yết trên TTCK VN gồm cả dạng định tính, định lƣợng. Kiểm định mức độ ảnh hƣởng những nhân tố này.
- Thứ hai, nghiên cứu này đã chỉ ra đƣợc 06 nhân tố tác động CPSDV của các
DN BĐS niêm yết trên TTCK VN, bao gồm: Quy mô; Tăng trƣởng doanh thu; Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản; Hệ số giá trị thị trƣờng trên giá trị sổ sách; Địn bẩy tài chính; Dịng tiền. Trong đó có quy mơ, địn bẩy tài chính tác động cùng chiều với CPSDV cho các DN thuộc nhóm ngành BĐS trên TTCK VN, riêng tăng trƣởng doanh thu; Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản; Hệ số giá trị thị trƣờng trên giá trị sổ sách; Dòng tiền ảnh hƣởng ngƣợc chiều đến CPSDV cho các DN thuộc nhóm ngành BĐS trên TTCK VN.
Bảng 5.1: Mức độ tác động của các nhân tố STT Nhân tố Tác động STT Nhân tố Tác động Mức độ tác động Thứ tự tác động I. Nhân tố tác động cùng chiều
1 Quy mô Cùng chiều 0.99 6
2 Địn bẩy tài chính Cùng chiều 2.82 4
II. Nhân tố tác động ngƣợc chiều
3 Tăng trƣởng doanh thu Ngƣợc chiều 3.17 3 4 Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản Ngƣợc chiều 7.61 1 5 Hệ số giá trị thị trƣờng trên giá trị sổ sách Ngƣợc chiều 1.82 5
6 Dòng tiền Ngƣợc chiều 3.25 2
(Nguồn: tác giả tổng hợp)
5.2 Kiến nghị
Từ kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất các kiến nghị liên quan đến những nhân tố tác động đến CPSDV của các DN BĐS niêm yết trên TTCK VN nhƣ sau:
5.2.1 Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản
Theo các bằng chứng thực tế cũng cho thấy, các DN có lợi nhuận cao vay nợ nhiều hơn, mua lại vốn cổ ph n nhiều hơn, giá trị sổ sách, giá trị thị trƣờng của vốn cổ ph n tăng lên. DN có lợi nhuận thấp hơn có khuynh hƣớng ít vay nợ, phát hành vốn cổ ph n. Trong các DN có lợi nhuận thấp thì có sự khác biệt giữa giá trị sổ sách, giá trị thị trƣờng của vốn cồ ph n.
Trong nghiên cứu này tác giả lại tìm ra mối quan hệ nghịch chiều giữa tỷ suất sinh lời với CPSDV của DN, do đó tác giả xin đƣa ra các kiến nghị liên quan đến nâng cao tỷ suất sinh lợi nhƣ:
- Đẩy nhanh đƣợc tốc độ tiêu thụ sản phẩm BĐS, tổ chức quản lý tốt để giảm thiểu chi phí, từ đó sẽ nâng cao lợi nhuận hoạt động kinh doanh.
- Đối với những DN có quy mơ, uy tín lớn thì có thể nghĩ đến phƣơng án phát hành trái phiếu ra thị trƣờng nƣớc ngồi. Khi đó, quy mơ DN sẽ tăng lên, chủ động đƣợc nguồn vốn, không bị phụ thuộc vào vốn vay, để có thể đ u tƣ mở rộng quy mô hoạt động, nâng cao năng lực kinh doanh, tiết kiệm chi phí, khi đó lợi nhuận sẽ tăng.
- Đối với các DN kinh doanh có rủi ro cao mà kết quả lợi nhuận khơng thực sự tốt thì DN nên sử dụng vốn cổ ph n nhiều hơn so với việc dùng vốn nợ nhằm tăng tính an tồn về tài chính.
- Đối với những DN làm ăn tốt, mang lại kết quả lợi nhuận nên tiếp cận nhiều nguồn vốn nợ từ các kênh huy động để mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh, tạo cơ hội tăng tốc cho DN.
5.2.2 Dòng tiền
Kiểm sốt dịng tiền trong hoạt động kinh doanh giúp công ty ổn định, tăng trƣởng tốt hơn, đồng thời huy động vốn với chi phí thấp hơn, có đƣợc cơ cấu vốn phù hợp hơn. Tuy nhiên, c n xem xét dòng tiền của DN trên các chỉ tiêu khác để có thể đánh giá tổng quan hơn, chẳng hạn nhƣ khả năng thanh toán nhanh của DN. Trƣờng hợp ngành BĐS có lƣợng hàng tồn kho lớn làm cho tỷ lệ thanh toán hiện hành cao nhƣng vẫn gặp rủi ro thanh khoản, ảnh hƣởng đến dòng tiền của đơn vị. Bên cạnh đó c n đánh giá chi tiết ngành để thể hiện đƣợc tính đặc thù của từng ngành ảnh hƣởng đến dòng tiền của DN nhƣ thế nào, từ đó góp ph n đảm bảo xây dựng cơ cấu vốn hợp lý, cũng nhƣ dòng tiền phù hợp trong DN.
5.2.3 Tăng trƣởng doanh thu
Kết quả nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng trƣởng có quan hệ nghịch chiều với CPSDV của DN BĐS niêm yết trên TTCK VN. Một trong những điểm yếu thể hiện rõ nét nhất của các DN VN nói chung, các DN BĐS nói riêng chính là hiệu quả
quản trị tài sản kém, do đó đối với nhân tố này, tác giả xin đƣa ra một số kiến nghị nhƣ:
- Một là, xây dựng chiến lƣợc kinh doanh là đòi hỏi tất yếu đối với các DN vì
thơng qua đó có thể thấy đƣợc mục tiêu hoạt động của DN trong từng thời kỳ, là căn cứ quan trọng xây dựng các biện pháp về phát triển sản phẩm, thị trƣờng tiêu thụ, đ u tƣ cơ sở vật chất kỹ thuật, nguồn cung cấp yếu tố đ u vào, huy động vốn hợp lý.
- Thứ hai, kiểm soát, đánh giá nghiêm túc các khoản đ u tƣ, nhất là những khoản đ u tƣ trái với ngành nghề kinh doanh chính. Các DN c n có kế hoạch huy động vốn phù hợp với nhu c u đ u tƣ cho hoạt động sản xuất kinh doanh chính để tránh hiện tƣợng thừa vốn hoặc thiếu hụt nguồn tài trợ, nếu thừa vốn thì tùy theo tính chất của nguồn vốn này là tạm thời hay lâu dài sẽ lựa chọn hình thức đ u tƣ thích hợp nhƣng nên ƣu tiên đ u tƣ vào lĩnh vực DN có khả năng kiểm soát, quản lý rủi ro để tránh hiện tƣợng thua lỗ mà kết quả hoạt động kinh doanh chính khơng thể đủ sức gánh vác các khoản chi phí hoặc khơng thể cạnh tranh với các đối thủ.
- Thứ ba, c n chú trọng hơn đến lập kế hoạch tài chính định kỳ đ y đủ nhằm
định hƣớng cho cơng tác quản trị tài chính DN đảm bảo mục tiêu sinh lời, khả năng thanh tốn. Hơn thế nữa, thơng qua kế hoạch tài chính giúp DN thấy đƣợc điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thử thách để từ đó xây dựng lộ trình hoạt động kinh doanh thích hợp, có kế hoạch hiệu quả trong mở rộng, thu hẹp quy mô sao cho phù hợp với kế hoạch tài chính của DN.
- Thứ tư, nâng cao năng suất lao động thông qua đ u tƣ đào tạo, bồi dƣỡng
trình độ cho ngƣời lao động hoặc tăng cƣờng ứng dụng kỹ thuật, cơng nghệ hiện đại vào q trình hoạt động kinh doanh.
5.2.4 Địn bẩy tài chính
Địn bẩy tài chính là một trong những yếu tố không thể thiếu đối với một DN. Địn bẩy có tiềm năng làm tăng tỷ suất sinh lợi chung trên vốn cổ ph n. Các DN c n phải xem xét tình hình cơng ty để có tỷ lệ nợ cho phù hợp vì hệ số nợ ẩn chứa rất nhiều rủi ro, không phải lúc nào tỷ lệ nợ cao cũng tạo ra lực bẩy tốt. Vì vậy để sử dụng nợ một cách có hiệu quả, DN có thể thực hiện một số các biện pháp sau:
Nếu DN có tỷ suất sinh lợi cao hơn lãi suất vay nợ nghĩa là DN đang sử dụng vốn vay có hiệu quả. Hiện nay, các tổ chức tín dụng áp dụng mức lãi suất cho vay ƣu đãi để đáp ứng nhu c u vốn của DN, phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế. Do đó, DN có thể tăng hệ số nợ để tiếp tục tăng lợi nhuận cho các cổ đông, đồng thời gia tăng đƣợc mức độ CBTT trên TTCK. Bên cạnh đó, trong q trình hoạt động sản xuất kinh doanh, DN c n cải thiện, ổn định đƣợc tình hình hoạt động, có những chiến lƣợc kinh doanh khả thi và hiệu quả trong tƣơng lai.
5.2.5 Hệ số giá trị thị trƣờng trên giá trị sổ sách
Trên thực tế, khi DN có hệ số giá trị thị trƣờng trên giá trị sổ sách ở mức cao, điều này chỉ ra rằng thị trƣờng đang kỳ vọng về triển vọng kinh doanh của DN trong tƣơng lai rất tốt. Vì thế các nhà đ u tƣ sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho giá trị ghi sổ của DN.
Đối với các nhà đ u tƣ, hệ số giá trị thị trƣờng trên giá trị sổ sách là công cụ giúp họ tìm kiếm các cổ phiếu có giá thấp mà ph n lớn thị trƣờng bỏ qua. Nếu một DN đang bán cổ ph n với mức giá thấp hơn giá trị ghi sổ của nó, khi đó hoặc là thị trƣờng đang nghĩ rằng giá trị tài sản của công ty đã bị thổi phồng quá mức, hoặc là thu nhập trên tài sản của công ty là q thấp. Ngƣợc lại, nếu một cơng ty có giá thị trƣờng của cổ phiếu cao hơn giá trị ghi sổ thì đây thƣờng là dấu hiệu cho thấy công ty làm ăn khá tốt, thu nhập trên tài sản cao.
Các DN nói chung, các DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khốn có thể nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh, nâng cao thu nhập từ đó cải thiện hệ số giá trị thị trƣờng trên giá trị sổ sách thu hút nhiều hơn nữa các nhà đ u tƣ vào DN, từ đó giảm chi phí sử dụng nợ vay nhƣ việc vay từ các tổ chức tín dụng để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.
5.2.6 Quy mô
Trong bối cảnh thị trƣờng BĐS luôn gặp những vấn đề về vốn cũng nhƣ những hạn chế về quy mô DN nhƣ hiện nay thì việc tăng cƣờng hợp tác, liên kết
giữa các DN để có thể cùng nhau thực hiện dự án là một giải pháp mà các DN BĐS niêm yết trên TTCK VN có thể thực hiện.
Ngoài việc giúp gia tăng nguồn vốn đ u tƣ vào các dự án thì việc hợp tác, liên kết cũng sẽ giúp các DN cùng tập trung các nguồn lực, tận dụng đƣợc thế mạnh của các bên tham gia.
Tuy nhiên việc tìm kiếm đƣợc đối tác để liên kết khơng phải là điều dễ dàng vì nó địi hỏi DN kêu gọi hợp tác phải có tên tuổi trong lĩnh vực BĐS. Thêm vào đó, dự án hợp tác phải nằm ở những vị trí thuận lợi hoặc cho thấy tiềm năng sinh lợi cao mới có thể kêu gọi các đơn vị khác cùng hợp tác. Mặc dù vậy, về lâu dài việc hợp tác, liên kết để cùng triển khai thực hiện các dự án BĐS sẽ là một hƣớng đi phù hợp cho các DN BĐS niêm yết trên TTCK VN.
Các DN cũng có thể nghiên cứu, tiếp cận các nguồn vốn mới nhằm mở rộng quy mô của đơn vị, đáp ứng nhu c u vốn kinh doanh của đơn vị. Khi cả hai kênh huy động vốn chính của các DN là vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng đều đang bị tắc, việc xây dựng các kênh huy động vốn mới là c n thiết. DN có thể thực hiện những kênh huy động vốn sau:
- Thông qua kênh phát hành trái phiếu: các DN BĐS niêm yết trên TTCK có thể thơng qua hoạt động phát hành trái phiếu để thu hút thêm nguồn vốn đ u tƣ vào các dự án. So với việc phát hành cổ phiếu, phát hành trái phiếu giúp DN có thể tránh bị pha loãng cổ phiếu, đƣợc hƣởng ƣu đãi thuế đối với vốn vay và giảm CPSDV. Tuy nhiên để kênh huy động này hoạt động hiệu quả c n phát triển các tổ chức định mức tín nhiệm chun nghiệp.
- Thơng qua phát hành chứng chỉ lƣu ký toàn c u (Global Depository Receipt).
5.2.7 Các kiến nghị khác
Bên cạnh việc đề xuất một số kiến nghị liên quan đến các nhân tố tác động đến chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam đã xác định ở chƣơng trƣớc, tác giả đề xuất thêm 1 số kiến
nghị khác đối với các cơ quan ban ngành đối với chi phí sử dụng vốn của các cơng ty niêm yết trên thị trƣờng chứng khốn Việt Nam nói chung và doanh nghiệp Bất động sản nói riêng.
Xây dựng thị trường vốn phát triển tạo điều kiện cho các DN huy động vốn.
Tạo nhiều loại hàng hoá cho thị trƣờng vốn để mọi DN đều dễ dàng chọn lựa loại cơng cụ vốn thích hợp cho đ u tƣ của mình. Trao quyền tự chủ hơn nữa cho các tổ chức tín dụng nói chung, các ngân hàng nói riêng trong việc phát hành, mua bán các loại chứng từ có giá. Tạo điều kiện cho các ngân hàng thƣơng mại lớn, có tình hình tài chính ổn định, có nguồn vốn dồi dào trở thành những nhà kiến tạo thị trƣờng thực sự, thông qua việc luôn sẵn sàng mua bán các loại giấy tờ có giá ngắn hạn, tạo tính thanh khoản cao cho các loại giấy tờ này, đặc biệt sẽ tạo thêm khả năng giao dịch các loại giấy tờ này trên thị trƣờng tiền tệ.
Phát triển thị trường cho vay của ngân hàng
Áp dụng hình thức cho vay đồng tài trợ của các ngân hàng thƣơng mại. Các dự án đ u tƣ trung, dài hạn thƣờng là các dự án có quy mơ lớn, nhu c u về vốn cao, vì vậy, các ngân hàng thƣơng mại VN thƣờng gặp khó khăn trong việc cho vay do tiềm lực tài chính hạn chế. Giải pháp quan trọng để đẩy mạnh cho vay trung, dài hạn là tăng tiềm lực tài chính của các ngân hàng thƣơng mại VN. Trong thời gian tới, để đẩy mạnh cho vay trung, dài hạn, các ngân hàng thƣơng mại có thể sử dụng hình thức cho vay đồng tài trợ. Hình thức cho vay này sẽ ph n nào giải quyết khó khăn do hạn chế về tiềm lực tài chính, đồng thời chia sẻ rủi ro giữa các ngân hàng tham gia đồng tài trợ.
Các ngân hàng phải tiếp tục cải cách các thủ tục liên quan đến việc vay vốn của DN theo hƣớng ngày càng đơn giản, dễ thực hiện. Rút ngắn hơn nữa thời gian xem xét, thẩm định dự án vay của DN. Nâng cao hơn nữa khả năng phân tích, đánh giá hiệu quả của dự án, đặc biệt là các dự án cho vay trung, dài hạn thông qua việc tuyển chọn, đào tạo hoặc tái đào tạo lại cán bộ tín dụng.
Phát triển thị trường chứng khốn
Hồn thiện khung pháp lý, thể chế, chính sách, đẩy mạnh triển khai thực thi luật chứng khốn thơng qua việc ban hành, triển khai các văn bản hƣớng dẫn, hoàn thiện cơ chế đấu giá theo cơ chế hai cấp ngày càng cơng khai minh bạch hơn, phù hợp với tình hình thực tế của VN trong xu hƣớng phát triển, hội nhập. Tăng cƣờng kiểm soát của NN thông qua hệ thống pháp luật, xây dựng các tiêu chuẩn, chuẩn mực, chỉ tiêu cảnh báo phục vụ cho giám sát thị trƣờng.
Về phát triển nguồn c u chứng khoán, xây dựng cơ sở nhà đ u tƣ mà trong đó các nhà đ u tƣ có tổ chức làm nòng cốt đảm bảo tính ổn định cho thị trƣờng chứng khốn; khuyến khích, đẩy mạnh việc tham gia của các định chế đ u tƣ chuyên nghiệp vào TTCK.
Khẩn trƣơng hoàn thiện việc nâng cấp cơng nghệ thơng tin hiện có: nâng cấp máy chủ hệ thống, tăng thêm trạm đ u cuối nhập lệnh. Tổ chức hệ thống ghi nhận, quản lý giao dịch OTC của các công ty đại chúng. Điều này sẽ góp ph n nâng cao hiệu quả quản lý giao dịch cổ phiếu chƣa niêm yết, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đ u tƣ, nâng cao tính minh bạch cho thị trƣờng.
Nâng cao năng lực hoạt động của các tổ chức trung gian. Thu hẹp thị trƣờng tự do: thực hiện quản lý công ty đại chúng theo quy định của Luật DN, Luật Chứng