1.1. Cơ sở lý luận
1.1.3. Lịch sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật đất đai 2003 đến nay
Luật đất đai năm 2003 ra đời đã đánh dấu mốc quan trọng trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Nhiều quy định đã tháo gỡ những khó khăn vƣớng mắc tồn tại, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế trong thời kỳ hội nhập, mở cửa đã đẩy nhu cầu về đất đai tăng cao, dẫn đến tình hình sử dụng đất đai ngày càng phức tạp, địi hỏi cần hồn thiện hơn về chính sách, pháp luật đất đai. Đó là tiền đề cho sự ra đời của luật đất dai 2013. Kế thừa từ luật đất đai 2003, luật đất đai 2013 có một số điểm khác so với luật đất đai 2003 nhƣ sau:
- Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nƣớc đối với đất đai nhƣ: quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trƣng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai… Đồng thời, Luật cũng quy định rõ trách nhiệm của Nhà nƣớc đối với đất đai nhƣ: trách nhiệm cụ thể của Nhà nƣớc về quản lý đất đai; những bảo đảm của Nhà nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nƣớc về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai và trách nhiệm của cơng chức địa chính tại xã, phƣờng, thị trấn.
- Luật Đất đai 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chƣa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của ngƣời dân trong vùng quy hoạch đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
- Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, cơng khai trong q trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất trong vùng quy hoạch nhƣ: Việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh và cấp huyện đƣợc thực hiện thơng qua hình thức cơng khai thơng tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định. Ngồi ra, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tƣ trong và nƣớc ngoài; quy định cụ thể điều kiện đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ nhằm lựa chọn đƣợc nhà đầu tƣ có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện đƣợc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tƣ tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.
- Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 vừa đƣợc Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trƣờng hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; bổ sung quy định trƣờng hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều ngƣời thì cấp mỗi ngƣời một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho ngƣời đại diện. Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất.
- Trƣờng hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trƣờng hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời). Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.
Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có và khơng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất” nhƣng nếu ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
- Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cƣ, thì đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Luật cũng quy định những trƣờng hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trƣớc ngày Luật có hiệu lực thi hành mà khơng có các giấy tờ Luật quy định vẫn đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ theo quy định nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ đƣợc cấp giấy chứng nhận. Ngồi ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác đƣợc xác lập trƣớc ngày 15/10/1993 đƣợc xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vƣớng mắc trên thực tiễn.
- Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của ngƣời có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trƣờng hợp thu hồi đất làm ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của ngƣời sử dụng đất đồng thời khắc
phục một cách có hiệu quả những trƣờng hợp thu hồi đất mà không đƣa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dƣ luận xấu trong xã hội.
- Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trƣờng hợp không đƣa đất đã đƣợc giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đƣa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trƣờng hợp thật cần thiết mà Nhà nƣớc phải thu hồi; quy định giá đất bồi thƣờng không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tƣ vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tƣ vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trƣờng hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích nhƣ quy định hiện hành.
- Luật cũng quy định rõ ràng các đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tƣ để Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất. Qua đó, có thể khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan, chƣa tính đến năng lực của các chủ đầu tƣ trong việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả nhƣ trong thời gian vừa qua.
- Luật Đất đai 2013 cũng đƣợc hoàn thiện theo hƣớng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức nhƣ giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều
kiện khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tƣ phát triển kinh tế của tổ chức nƣớc ngoài.
- Luật quy định hồn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nơng nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
- Luật đã dành một chƣơng để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai đƣợc công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân và đảm bảo quyền tiếp cận thơng tin đất đai của mọi ngƣời dân. Theo đó, cơng dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Hình thức giám sát là trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, ngƣời có thẩm quyền giải quyết; Hoặc gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện đƣợc pháp luật công nhận để các tổ chức này thực hiện việc giám sát.
- Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nơng nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nơng nghiệp theo hƣớng hiện đại phù hợp với đƣờng lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (khơng q 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).
- Luật Đất đai 2013 đƣợc Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, thể hiện đƣợc ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân. Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phƣơng vẫn đang khẩn trƣơng phối hợp triển khai xây dựng các văn bản hƣớng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.