6. Cấu trúc luận văn
1.2 Quản lý giá đất, định giá đất, đấu giá đất kinh nghiệm quốc tế
1.2.3 Quản lý giá đất, định giá đất, đấu giá đất kinh nghiệm của Malaysia
1.2.3.1 Hệ thống tổ chức định giá đất//bất động sản ở Malaysia
a) Tổ chức Định giá Nhà nước: Cơ quan định giá của Nhà nước về đất, bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp.
- Tại cấp Liên bang: Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục các dịch vụ định giá và tài sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình. Cơ cấu tổ chức của JPPH gồm: Lãnh đạo (Tổng cục trưởng và hai Phó Tổng cục trưởng); các Cục, Trung tâm và Viện.
+ Cục các dịch vụ định giá và tài sản: Theo dõi và thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến các lĩnh vực định giá như định giá khu vực tư nhân và nhà đầu tư; các hoạt động liên quan đến dịch vụ tư vấn; các hoạt động định giá về thu hồi đất; các hoạt động định giá máy móc và các nhà máy.
+ Cục quản lý các dịch vụ: Chủ yếu thực hiện chức năng quản lý nguồn nhân lực và tài chính của Tổng cục.
+ Cục Cơng nghệ thơng tin: Chủ yếu nghiên cứu và thực hiện các ứng dụng công nghệ thông tin để hỗ trợ công tác định giá.
+ Viện định giá quốc gia (INSPEN): Viện định giá quốc gia (INSPEN) là nơi thường xuyên tổ chức các khoá đào tạo về định giá cho các định giá viên trong nước cũng như cho các học viên định giá ở các nước thơng qua các chương trình hợp tác quốc tế MTCP hàng năm (năm 1999 Tổng cục Địa chính cũng đã cử 1 đồn sang nghiên cứu về định giá đất tại INSPEN).
+ Trung tâm thông tin tài sản quốc gia: Là đơn vị lưu trữ và cung cấp các thông tin về tài sản liên quan trong quá trình định giá, là tổ chức cung cấp thông tin trong lĩnh vực định giá tài sản lớn nhất Malaysia.
Hệ thống các định giá viên nhà nước (valuer) có khoảng hơn 2100 người, trong đó có khoảng 260 người là định giá viên cao cấp (năm 2010) thực hiện các công việc liên quan đến định giá (định giá tài sản/định giá máy móc/....) theo u cầu của Chính phủ.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 14 bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về tồn bộ hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu
trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.
b)Tổ chức định giá tư nhân: Gồm các công ty định giá tài sản tư nhân, hoạt động định giá có thể do Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản chỉ định trong trường hợp cần có sự tham gia định giá của các công ty tư nhân hoặc các công ty định giá thực hiện các hợp đồng với khách hàng theo nhu cầu của thị trường.
c) Uỷ ban các Nhà định giá
- Uỷ ban (do Tổng cục trưởng chỉ định) bao gồm Chủ tịch (là Tổng cục trưởng
Tổng cục Dịch vụ định giá tài sản) và các thành viên là quan chức Nhà nước (các nhà định giá khu vực công), tư nhân, đại lý bất động sản và các nhà định giá ở các trường đại học, viện nghiên cứu.
- Chức năng hoạt động của ủy ban bao gồm những nội dung chủ yếu sau: Tổ chức thi và xét cấp thẻ hành nghề định giá, quy định tiêu chuẩn nghề nghiệp, chuẩn mực đạo đức của các nhà định giá, quy định các giới hạn của các nhà định giá đã đăng ký (được hành nghề và giới hạn trong việc định giá), quy định về quảng cáo của công ty định giá và các nhà định giá, quy định mức phí định giá, hoạt động thanh tra, giải quyết các tranh chấp, liên quan đến toà án.
d) Hiệp hội Định giá Tài sản Malaysia Là hiệp hội của các tổ chức định giá, các nhà định giá, với sự tham gia của Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản. Mục đích chính của hiệp hội là chia sẻ kinh nghiệm cũng như hỗ trợ, bảo vệ các định giá viên, cơng ty định giá trong q trình thực hiện chức năng định giá.
1.2.3.2 Hệ thống tiêu chuẩn định giá Malaysia
Tại Malaysia, bộ tiêu chuẩn định giá được hình thành lần đầu vào năm 1998 và được sửa đổi cấp nhật nhiều lần, hiện nay tiêu chuẩn cuối cùng được ban hành vào năm 2006. Theo cơ quan thẩm định giá bất động sản Malaysia, đây là những tiêu chuẩn đúc rút từ những thành quả phát triển mới nhất của định giá quốc tế tại các nước phát triển. Với việc ban hành những tiêu chuẩn này, các nhà chuyên môn về định giá và Bộ tài chính hy vọng sẽ nâng cao trình độ phát triển của định giá Malaysia ngang tầm với định giá quốc tế. Tiêu chuẩn định giá Malaysia bao gồm một số nội dung chính như:
- Giá trị thị trường được sử dụng làm cơ sở trong định giá: Khái niệm giá trị thị trường được chấp thuận trên tất cả các nước thành viên của Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế. Đó là giá trị thị trường của tài sản ở thời điểm đánh giá, là giá trị của giao dịch mà người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán sau khi cả hai bên đã có những nỗ lực về tìm hiểu và quảng bá thơng tin thị trường và khơng có sự bắt buộc trong giao dịch mua bán này. Giá trị thị trường phải được sử dụng làm cơ sở trong mọi trường hợp định giá trừ những trường hợp đặc biệt.
- Tiêu chuẩn giá trị phi thị trường. Tiêu chuẩn này đưa ra các trường hợp khi giá trị thị trường không được sử dụng làm cơ sở định giá. Trong trường hợp đó, người định giá phải chỉ rõ lý do tại sao.
- Tiểu chuẩn điều kiện đối với người định giá. Ví dụ như những yêu cầu về mục tiêu định giá, thời gian định giá, những giả định và phí.
- Tiêu chuẩn về mục tiêu định giá và những cơ sở định giá cho mỗi loại mục tiêu. - Tiêu chuẩn về thu thập số liệu cần thiết cho định giá.
- Tiêu chuẩn về báo cáo định giá.
- Tiêu chuẩn về các phương pháp định giá: Phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận.
- Tiêu chuẩn về các giả định trong định giá. Những giả định này đều phải được đưa vào trong nội dung báo cáo, phần về ý kiến về giá trị tài sản.
- Tiêu chuẩn về các điều kiện hạn chế của các báo cáo định giá. Những giới hạn khác phải được khách hàng đồng ý và đưa vào báo cáo.
1.2.3.3 Tính chuyên nghiệp trong định giá tại Malaysia
Trong hệ thống các cơ quan nhà nước về định giá tại Malaysia, việc chun mơn hố giữa các định giá viên được thể hiện rất rõ thông qua cơng việc liên quan đến định giá. Có rất nhiều hình thức định giá như:
a) Định giá các tài sản đặc biệt:
- Định giá trạm xăng dầu (Valuation of petrol station);
- Định giá tổ hợp văn phòng và trung tâm thương mại (Valuation of building and shoping complex);
- Định giá sân bay (Airport valuation);
- Định giá rừng/tổ hợp lâm nghiệm (Forest concession);
- Định giá các tồ nhà cơng cộng và các di sản (Valuation of heritare and public building); đây là loại tài sản ít khi được bán trên thị trường, do tính chất kinh doanh đặc thù nên nó thường có những điểm khơng giống nhau do đó chúng xếp vào loại tài sản đặc biệt. Để định giá những tài sản này thường đòi hỏi người định giá phải là những người có rất nhiều kinh nghiệm, có chun mơn sâu về định gía cũng như có sự hiểu biết đối tượng cần định giá.
- Định giá tài sản thông thường theo nhiệm vụ của nhà nước: Đây là các công việc thường xuyên của các cán bộ trong hệ thống định giá Malaysia để phục vụ cho các mục đích quản lý nhà nước của Bộ tài chính và các bên có liên quan. Tồn hệ thống định giá của Malaysia hiện nay có hơn 2000 định giá viên để thực hiện các công việc định giá thông thường này.
- Riêng đối với giá đất của Malaysia theo giá thị trường, Chính phủ liên bang và các bang khơng quy định khung giá, bảng giá đất. Tuy nhiên khi định giá tài sản có gắn liền với đất thì đất đó sẽ được định giá và các định giá viên sẽ tiến hành định giá theo giá thị trường
b) Định giá viên: Trong hệ thống nghề nghiệp của Malaysia, định giá là một
nghề được Nhà nước và xã hội ghi nhận rất rõ ràng. Theo quy định hiện hành của Bộ tài chính (Uỷ ban các Nhà định giá và Đại lý Bất động sản) thì để được cơng nhận là định giá viên thì người đó tối thiểu có 2 năm đào tạo liên tục tại các trường đào tạo chuyên nghiệp về định giá, qua 4 lần sát hạch theo tiêu chuẩn của Bộ Tài chính Malaysia thì mới là định giá viên (valuer). Việc ký quyết định công nhận định giá viên do Chủ tịch Uỷ ban các Nhà định giá và Đại lý Bất động sản thực hiện.
Hiện nay, với đội ngũ cán bộ có chun mơn cao và được đào tạo bài bản (đại học, trên đại học) về định giá ở các nước phát triển như Úc, Vương quốc Anh, Mỹ,… và cùng với các hệ thống văn bản pháp luật về định giá rõ ràng, minh bạch đã giúp cho công tác định giá của Malaysia từng bước khẳng định được vị thế của mình trên thế giới. Cho đến nay, nhiều chuyên gia về định giá của Malaysia đã được Chính phủ hoặc cơng ty Định giá quốc tế mời sang làm việc các nước như Singapo,
Kazactan, Indonesia,… để thực hiện các dịch vụ định giá. Chính điều này đã đóng góp rất lớn vào sự phát triển trong nền kinh tế của Malaysia [3].