6. Cấu trúc luận văn
1.3. Đấu giáquyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.2. Cơ sở pháp lý về đấu giáquyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.2.1 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam theo Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003
từ năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất (Hộp 1.1)
Hộp 1.1 Một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất:
1. Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất (thay thế nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993).
2. Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP - Tài chính – Xây dựng – TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/1994NĐ-CP ngày 17/8 của Chính phủ.
3. Nghi định số 85/1996/NĐ-CP ngày 17/2/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
4. Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/09/1999 về ban hành Quy chế đấu thầu, Nghị định số 14/2000/NĐ-CPngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ- CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu.
5. Giá đất theo Quy định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
6. Từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực đến khi có Luật đất đai 2013, Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản pháp luật:
7. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
8. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
9. Nghị định 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
10. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-MNV đã quy định cụ thể về việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường bất động sản và tăng tính minh bạch khi người
sử dụng đất thực hiện giao dịch. Cùng với đó, Điều 66 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo ra hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tại đây có các hoạt động như:
+ Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất.
+ Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Tiến hành tổ chức các phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
Thời điểm này, việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất được quy định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai, dịch vụ bán đấu giá bất động sản thành lập. Một số địa phương đã xác định được tầm quan trọng của sàn giao dịch bất động sản nên đã tiến hành xây dựng và từng bước chuẩn bị cơ sở vật chất để đưa Sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động. Cho tới nay, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện sâu rộng khắp cả nước.
1.3.2.2 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai 2013
Luật đất đai 2013 có hiệu lực vào ngày 1/7/2014. Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định chi tiết trong mục 3 chương 8 “Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất” [12]. Điều 118 quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và không được đấu giáquyền sử dụng đất:
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước;
g) Giao đất ở tại đơ thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này; d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khống sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo Quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà khơng có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà khơng có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng khơng thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.