6. Cấu trúc luận văn
2.3.3 kiến của người tham gia đấu giá và của cán bộ quản lý trong công tác đấu
Ngày 10/6, UBND quận Cầu Giấy đã phối hợp với Công ty CP Đấu giá số 5 – Quốc gia tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 24 thửa đất thuộc các ô đất D2*, D4, D5, D11, D18, D21, Khu đô thị mới Cầu Giấy. Phiên đấu giá có 295 hồ sơ của 221 khách hàng tham gia đấu giá. Để có cái nhìn khách quan về cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trong phiên đấu giá, đề tài đã tiến hành khảo sát, thu thập ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ phịng ban chun mơn thơng qua hệ thống bảng hỏi. Tùy vào từng nhóm đối tượng mà các câu hỏi sẽ được thiết kế phù hợp và giới hạn phạm vi điều tra đề đảm bảo chất lượng kết quả điều tra thu được là tốt nhất. Dựa vào tình hình thực tế tại địa phương, số lượng phiếu điều tra đã được đề tài phân bổ như sau:
Bảng 2.7: Số lượng phiếu khảo sát phân bổ cho các đối tượng
STT Nhóm đối tƣợng Số phiếu
phát ra
Số phiếu thu về
1 Cán bộ tổ chức phiên đấu giá 6 3
2.3.3.1 Ý kiến của người tham gia đấu giá
2.3.3.1.1 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong phiên đấu giá:
Số liệu điều tra được tổng hợp qua bảng 2.8 như sau:
Bảng 2.8: Tổng hợp ý kiến đánh giá về công tác đấu giá
Tổng số phiếu điều tra phát ra (phiếu) Tổng số phiếu điều tra thu về Số ngƣời cho là tốt Số ngƣờicho là tƣơngđối tốt Số ngƣời cho là chƣa tốt Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % 80 60 75 19 31,7 35 58,3 6 10
Kết quả cho thấy công tác tổ chức phiên đấu giá được thực hiện tương đối tốt. Điều này được khẳng định qua số liệu 58,3% số người được hỏi đều đồng tình nhận xét ở mức độ “tương đối tốt”, 31,7% nhận xét ở mức “tốt”, và chỉ có10% số người được hỏi cho rằng cơng tác này vẫn cịn “chưa tốt”.
Hình 2.4: Nhận xét chung về công tác thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Nguyên nhân chủ yếu mà những người được hỏi cho rằng phiên đấu giá vẫn chưa tốt và chưa như mong muốn là do: Vẫn cịn tình trạng “qn xanh, qn đỏ”, thơng giá gây mất trật tự, dìm giá nhằm mục đích trục lợi;
31.7% 58.3% 10% Tốt Tương đối tốt Chưa tốt
2.3.3.1.2 Đánh giá về mức giá khởi điểm của các thửa đất trong phiên đấu giá:
Trong phiên đấu giá, 24 thửa đất, căn cứ vào vị trí, diện tích, đã được Ban tổ chức chia ra thành 6 nhóm. Trong đó, nhóm 1 gồm 10 thửa với diện tích từ 105 – 157,5m2 với mức giá khởi điểm là 115,2 triệu đồng/m2; Nhóm 2, gồm 3 thửa có diện tích từ 157,5 – 295m2, mức giá khởi điểm là 125,6 triệu đồng/m2; Nhóm 3, gồm 2 thửa đất có diện tích (165 và 162,75m2), mức giá khởi điểm là 88,7 triệu đồng/m2; Nhóm 4, gồm 3 thửa đất với diện tích từ 148,5 – 206,7m2, giá khởi điểm là 73,9 triệu đồng/m2; Nhóm 5, gồm 5 thửa đất với diện tích từ 124,2 – 153m2, giá khởi điểm là 98,6 triệu đồng/m2. Nhóm 6 gồm 1 thửa đất rộng 159m2, giá khởi điểm là 104,9m2.
Kết quả điều tra khảo sát ý kiến của những người được hỏi trong phiên đấu giá như sau:
Bảng2.9: Kết quả đánh giá mức giá khởi điểm của các nhóm
Tên nhóm Hợp lý Tƣơng đối hợp lý Chƣa hợp lý
Nhóm 1 33.3% 58.3% 8.4% Nhóm 2 33.3% 41.7% 25% Nhóm 3 41.7% 53.3% 5% Nhóm 4 50% 46,7% 3.3% Nhóm 5 40% 55% 5% Nhóm 6 33.3% 56.6% 10%
Kết quả cho thấy, tất cả những người được hỏi ý kiến đều đồng tình với nhận xét giá khởi điểm của các nhóm đều ở mức “Tương đối hợp lý” với mức độ dao động từ 46,7% đến 58,4%. Số người tham gia đánh giá là hợp lý với tỷ lệ giao động từ 33.3% đến 50%. Bên cạnh đó, với nhóm thửa đất số 2, tỷ lệ người tham gia đấu giá có quan điểm “Chưa hợp lý” chiếm cao nhất trong số các nhóm cịn lại với tỷ lệ là 25%. Theo tìm hiểu, nguyên nhân được cho là mức giá đưa ra là cao hơn khá nhiều so với thửa đất có diện tích tương tự xung quanh khu vực đấu giá. Theo đánh giá của một số người tham gia đấu giá quan tâm đến nhóm thửa đất này, mức giá
trung bình của các thửa đất tương tự với nhóm 2 là khoảng 100 triệu/m2 trong khi mức giá mà ban tổ chức đưa ra là 125,6 triệu.
2.3.3.1.3 Đánh giá về bước giá trong phiên đấu giá:
Theo quy định của ban tổ chức, bước giá trong phiên đấu giá là 1.000.000 (một triệu đồng). Kết quả điều tra khảo sát như sau: Có tới 96,7% số người được hỏi đồng ý với bước giá là một triệu đồng. Chỉ có 3.3% số người được hỏi là tạm chấp nhận bước giá đó và khơng có ai khơng đồng ý với bước giá trên. Điều đó cho thấy rằng, bước giá do ban tổ chức quy định là đã phù hợp với phiên đấu giá này.
Hình 2.5: Kết quả khảo sát ý kiến người tham gia đấu giá về bước giá 2.3.3.1.4 Đánh giá về giá trúng đấu giá: 2.3.3.1.4 Đánh giá về giá trúng đấu giá:
Để tìm hiểu sự chênh lệch của giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm của các thửa đất cũng như tính hợp lý của các mức giá đó. Sau phiên đấu giá, nhóm 1, mức giá thắng dao động từ 152,2 – 175,2 triệu đồng/m2 (giá khởi điểm là 115,2 triệu đồng/m2); Nhóm 2, mức giá thắng lần lượt là 176,6 – 178,6 – 188,6 triệu đồng/m2 (giá khởi điểm là 125,6 triệu đồng/m2); Nhóm 3, giá thắng lần lượt là 90,7 và 91,7 triệu đồng/m2 đối với 2 thửa đất (88,7 triệu đồng/m2); Nhóm 4, giá đấu thắng lần là 84,9 – 86,9 – 94,9 triệu đồng/m2 (giá khởi điểm là 73,9 triệu đồng/m2); Nhóm 5, giá đấu thắng dao động từ 138, 6 – 150,6 triệu đồng/m2 (giá khởi điểm là 98,6 triệu
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Hợp lý Tương đối hợp lý Chưa hợp lý 96.7%
3.3%
0%
đồng/m2); Nhóm 6, giá đấu thắng là 162,9 triệu đồng (giá khởi điểm là 104,9m2). Đề tài cũng đã khảo sát ý kiến của những người tham gia đấu giá và được kết quả như sau:
Hình 2.6: Giá khởi điểm và giá trúng đấu giá của 6 nhóm đất đấu giá
Từ biểu đồ ta có thể thấy, chênh lệch giá giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá trung bình của các thửa đất trong nhóm 6 là cao nhất 58 triệu/m2. Tiếp sau là nhóm 2 với mức chênh lệch là 56 triệu/m2 và 48 triệu/m2 ở nhóm thứ nhất. Các thửa đất ở nhóm 3 có mức chênh lệch giá thấp nhất là 3 triệu/m2. Nguyên nhân là do nhóm 3 chỉ có 2 thửa đất và số lượng người tham gia quan tâm đấu giá 2 thửa này là tương đối ít. Do đó, mức giá trúng đấu giá chỉ lần lượt là 90,7 và 91,7 triệu/m2 đối với hai thửa đất. Nhóm 6 tuy chỉ có một thửa đất với diện tích đất rộng 159m2 nhưng lại có mức chênh lệch là lớn nhất 58 triệu/m2. Theo đánh giá của những người tham gia, nguyên nhân có sự chênh lệch lớn như vậy là do thửa đất này có mức giá khá hợp lý, sát giá thị trường và có vị trí đẹp, nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm.
Bên cạnh đó, theo đánh giá của những người được hỏi, nhìn chung giá trúng đấu giá của các thửa đất qua phiên đấu giá đã được đẩy lên ở mức khá cao so với giá đất ở khu vực xung quanh mà giá khởi điểm vốn cũng đã ở mức cao.
115.2 125.6 88.7 73.9 98.6 104.9 163.2 181.6 91.7 88.9 144.6 162.9 48 56 3 15 46 58 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 3 Nhóm 4 Nhóm 5 Nhóm 6
Giá khởi điểm
Giá trúng đấu giá trung bình Chênh lệch hai mức giá
2.3.3.1.5 Đánh giá về về thái độ của cán bộ tổ chức phiên đấu giá:
Theo đánh giá của những người tham gia phiên đấu giá, thái độ của cán bộ, ban tổ chức đấu giá là tốt. Những cán bộ này hướng dẫn nhiệt tình và giải đáp đầy đủ các thắc mắc của người tham gia. Bên cạnh đó, kết quả khảo sát đánh giá của người tham gia về trình độ chun mơn của cán bộ trong phiên đấu giá cũng rất tích cực. Kết quả khảo sát cho thấy có đến 91,7% số người được hỏi cho rằng trình độ chun mơn của cán bộ ở mức ”tốt” và chỉ có 8,3% số người được hỏi cho rằng trình độ chỉ ”tương đối tốt”.
Hình 2.7: Kết quả khảo sát ý kiến về trình độ cán bộ trong phiên đấu giá 2.3.3.2 Ý kiến của cán bộ tổ chức phiên đấu giá 2.3.3.2 Ý kiến của cán bộ tổ chức phiên đấu giá
Nhìn chung, các cán bộ được điều tra phỏng vấn đều cho rằng, phiên đấu giá đã được tổ chức thành công. Người dân cũng như các tổ chức, cá nhân rất quan tâm đến các thửa đất được đưa ra đấu giá. Minh chứng là có 24 thửa đất nhưng đã có tới 303 bộ hồ sơ của 253 người và đến thời điểm diễn ra phiên đấu giá ngày 10/06/2017 thì phiên đấu giá vẫn cịn 295 bộ hồ sơ của 221 người. Do rút kinh nghiệm trong công tác đấu giá các năm trước và tại nhiều địa phương, quy trình đấu giá được tổ chức và kiểm sốt chặt chẽ nên tình trạng “cị mồi”, thơng giá đã được giảm đi đáng kể nhằm giúp những người có nhu cầu về đất thực sự có thể có được thửa đất mình mong muốn. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
tốt Tương đối tốt Chưa tốt
Trình độ chun mơn
Như vậy, tổng kết lại có thể thấy rằng, hiện nay các thủ tục hành chính liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được cải cách khá tốt, người dân phần lớn cảm thấy hài lịng với trình tự thủ tục, thời gian làm thủ tục, hồ sơ, cũng như là thái độ phục vụ của các cán bộ, hội đồng tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, công tác đấu giá thực tế vẫn còn một số tồn tại hạn chế về các khâu về quản lý nhà đầu tư sau khi trúng đấu giá, kiểm soát phiên đấu giá, giá khởi điểm. Do đó, cần thiết hồn thiện cơ chế, chính sách để giúp cơng tác đấu giá đạt được hiệu quả cao nhất.