6. Cấu trúc luận văn
2.2. Phân tích tình hình quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Cầu
2.2.3. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành
thành phố Hà Nội
Quy hoạch Hà Nội mở rộng về phía Tây, quận Cầu Giấy nằm lọt vào vị trí trung tâm, có một vị trí thuận lợi, trở thành vùng trọng điểm phát triển kinh tế của thủ đơ. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng và giao thông được đầu tư phát triển mạnh mẽ giúp cho thị trường bất động sản khu vực này dần trở nên sôi động. Trong khoảng thời gian thành lập quận đến nay, nhu cầu về bất động sản (quyền sử dụng đất) đối với thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy luôn là số lượng lớn. Cán cân cung – cầu trong thị trường quyền sử dụng đất của quận luôn là một yếu tố quan trọng, quyết định sự tồn tại, phát triển của thị trường quyền sử dụng đất.
Trong những năm gần đây, khả năng cung về bất động sản (quyền sử dụng đất) trên địa bàn quận Cầu Giấy khá đa dạng cả về số lượng và chất lượng. Có rất nhiều nguồn cung từ các hộ gia đình, cá nhân,từ các dự án của cơ quan Nhà nước hay từ các phiên đấu giá quyền sử dụng đất.
Đối với, bất động sản (quyền sử dụng đất) của các hộ gia đình, cá nhân thì quận Cầu Giấy có thể nói là nơi tập trung đơng dân cư. Cùng với q trình đơ thị hóa mạnh, các dự án đầu tư được thu hút về địa bàn, đất đai ngày càng trở nên có giá trị cao và thậm chí giá đất có thể tăng gấp nhiều lần trong một thời gian ngắn. Do đó, nhiều cá nhân, hộ gia đình có đất đã tự phân chia quỹ đất của mình để chuyển nhượng, cho thuê,… để kiếm lời hoặc mong muốn bán đất để chuyển tới nơi sinh sống mới tiện nghi, thuận lợi hơn.
Với bất động sản (quyền sử dụng đất) được tạo mới từ các dự án xây dựng nhà ở của các cơ quan Nhà nước đã được phê duyệt. Đây là một trong những chìa khóa để quận có thể tiếp cận nguồn nhân lực, tạo vốn đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong thời gian qua là sử dụng hợp lý nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, việc này cũng giúp cho quận Cầu Giấy tạo thêm nguồn cung bất động sản cho thị trường quyền sử dụng đất.
Được sự đồng ý của UBND thành phố Hà Nội, quận Cầu Giấy đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho Khu đô thị mới Cầu Giấy và tiến hành khoanh chia từng khu vực theo quy hoạch, tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất ở
như: khu biệt thự, khu nhà vườn, khu nhà cao tầng,... Tổng diện tích đất đấu giá trong khu đơ thị là 108.924 m2, gồm 11 ô. Từ năm 2004 đến nay, quận tổ chức đấu giá các thửa đất thuộc 11 ơ đất với diện tích là 104.289m2. Đến nay, tổng số tiền thu được từ đấu giá là 3.546,5 tỷ đồng [22]. Đến thời điểm này, nhiều dự án trong khu đơ thị mới đã được hồn thành, đi vào sử dụng như: KĐT Trung Hịa – Nhân Chính, KĐT n Hịa, KĐT Nam Trung Yên,... Các khu đô thị này đã cung cấp một lượng bất động sản lớn cho thị trường quyền sử dụng đất và góp phần lớn giúp thay đổi diện mạo của quận.
Cùng với q trình đơ thị hóa mạnh, nhu cầu đối với thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy cũng tăng nhanh trong những năm gần đây, nguyên nhân là do sự gia tăng dân số bao gồm tăng dân số tự nhiên và tăng dân số cơ học. Với tỷ lệ tăng tự nhiên năm là 1,4%, tăng cơ học là 6,48% do tập trung lao động theo mùa vụ, do học sinh và sinh việc tới học tập tại các trường đại học, cao đẳng đóng trên địa bàn quận,...đã tạo nên một lượng cầu lớn trên thị trường quyền sử dụng đất như: Thuê, tặng cho, chuyển nhượng một phần,...
Ngoài ra, nhu cầu tăng mạnh đối với thị trường quyền sử dụng đất cũng xuất phát từ sự đầu cơ, tích lũy bất động sản (quyền sử dụng đất) của các cá nhân để kinh doanh. Theo quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được phê duyệt của quận Cầu Giấy, trong thời gian tới, quận Cầu Giấy sẽ thực hiện mở rộng và mở thêm nhiều con đường mới. Với các thông tin này, nhiều cá nhân đã thực hiện nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tích lũy, chuyển nhượng lại khi có lãi.
Nếu phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản (quyền sử dụng đất) thì cầu có các dạng sau: Nhu cầu có bất động sản (quyền sử dụng đất) để tặng cho (bố, mẹ cho con; anh, chị, em tặng nhau,…); nhu cầu thuê bất động sản (quyền sử dụng đất) để ở trong một thời gian (thường là các thành phần ngoại tỉnh về công tác, làm việc, học tập, kinh doanh,...). Đây là nhu cầu lớn nhất trên thị trường quyền sử dụng đất quận Cầu Giấy hiện nay; nhu cầu mua bất động sản (quyền sử dụng đất) để sinh sống và ở ổn định; và nhu cầu mua bất động sản (quyền sử dụng đất) để tích lũy vốn, cho thuê, kinh doanh.
Nếu phân loại theo mức thu nhập của người cần nhu cầu về bất động sản (quyền sử dụng đất) thì tại quận Cầu Giấy, có thể có các dạng sau:
diện tích sinh hoạt hoặc mua đổi nhà phục vụ nhu cầu về cải thiện điều kiện sống và tinh thần như: Mua thêm nhà có vị trí thuận lợi để kinh doanh, đổi hướng nhà, địa thế nhà, hình dáng nhà, hình dáng khu đất. Thường những người này có thể chấp nhận giá cao để có thể thoả mãn nhu cầu của mình. Những nhu cầu dạng này chỉ chiếm phần rất ít trong thị trường quyền sử dụng đất;
- Nhóm những người có thu nhập trung bình: Các cá nhân này có thu nhập đảm bảo được cuộc sống và có một phần dơi ra. Qua một số năm tích lũy họ có thể muanhà, đất để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hoặc do con cái đến độ tuổi lập gia đình cónhu cầu ra ở riêng. Đây là nhóm có nhu cầu nhiều nhất trong giai đoạn hiện nay với khả năng chi trả cho bất động sản (quyền sử dụng đất) từ 500 triệu đồng tới 800 triệu đồng;
- Nhóm những người có thu nhập thấp: Nhóm này bao gồm những người có
thu nhập thấp chỉ đủ chi tiêu vào sinh hoạt thường nhật, khơng có khả năng tích l. Đối tượng này bao gồm nhiều thành phần: Giáo viên, viên chức nhỏ, công nhân lao động, những người mới nhập cư vào đơ thị,... Nhóm này chỉ có một phần đáp ứng được nhu cầu về nhà ở, đất ở của mình;
- Nhóm những người nghèo: Gồm những người nghèo thành thị, những người
dân mới di cư vào... Nhóm này hầu như hồn tồn khơng có khả năng thoả mãn nhu cầu về nhà ở đất ở.
Như vậy, có thể nói nhu cầu tìm đến thị trường quyền sử dụng đất cũng rất đa dạng. Trong xã hội phát triển, cầu luôn tồn tại trong thị trường quyền sử dụng đất và đòi hỏi chất lượng bất động sản (quyền sử dụng đất) ngày càng cao. Hiểu được nhu cầu, nắm bắt được nhu cầu thì thị trường quyền sử dụng đất sẽ đáp ứng được và có thể phát triển mạnh mẽ.
Nhìn chung, Cung và Cầu trong thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy hết sức đa dạng và phong phú. Có nhiều nguồn cung bất động sản (quyền sử dụng đất) có thể đáp ứng được sự đa dạng các yêu cầu trong thị trường quyền sử dụng đất như: Chất lượng, nguồn gốc, giá cả,... Trong khoảng thời gian từ khi thành lập quận Cầu Giấy tới nay, nhu cầu về bất động sản (quyền sử dụng đất) đối với thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy luôn là số lượng lớn. Tuy nhiên, cán cân Cung – Cầu trong thị trường quyền sử dụng đất của quận