6. Cấu trúc luận văn
2.3.1 Khái quát về công tác đấu giáquyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu
và không bị chi phối, tác động bởi cơ quan Nhà nước trong thời gian đầu khi thành lập quận. Trong giai đoạn hiện nay, quận Cầu Giấy đã có những bước đầu kiểm soát vàtác động tới thị trường quyền sử dụng đất cũng như cán cân Cung – Cầu trong thị trường thông qua việc đưa thị trường quyền sử dụng đất vào công tác quản lý đất đai và tạo ra các nguồn Cung bất động sản (quyền sử dụng đất) đáp ứng một phần Cầu nhất định.
Trong giai đoạn cơng nghiệp hố - hiện đại hố, địi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất để giúp thị trường quyền sử dụng đất quận Cầu Giấy ngày càng phát triển, cán cân Cung – Cầu ln ổn định và được kiểm sốt, thị trường quền sử dụng đất trở thành nhân tố thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quận Cầu Giấy nói riêng và của thành phố Hà Nội nói chung.
2.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy
2.3.1 Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy Cầu Giấy
2.3.1.1 Tiềm năng quỹ đất ở được triển khai đấu giá của quận Cầu Giấy
Quận Cầu Giấy được hình thành trên cơ sở khu đất ngoại thành với diện tích đất nơng nghiệp chiếm tới 50% tổng diện tích đất. Với định hướng phát triển đô thị, UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt xây dựng khu đô thị mới Cầu Giấy (diện tích 50,7ha). Ngày 25/10/2001 Chính phủ đã có Quyết định số 1388/QĐ-TTg việc giao đất để xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tuyến đường Nguyễn Phong Sắc – Vành đai 3 và tuyến đường Yên Hòa – Vành đai 3 tại quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội (nay là khu đô thị mới Cầu Giấy). Ngày 30/3/2007 UBND thành phố Hà Nội có Quyết định số 39/2007/QĐ-UBND về việc Phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phần cịn lại khu đơ thị mới Cầu Giấy, Hà Nội (Phục vụ Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung khu vực quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm, Hà Nội). Từ Quy hoạch chi tiết khu đô thị, thành phố đã phê duyệt
khu chức năng quy hoạch đất ở. Đây là nguồn quỹ đất phục vụ đấu giá chủ yếu trên địa bàn quận Cầu Giấy (ngồi một số khu đất nơng nghiệp xen kẹt trong khu dân cư). Đến năm 2010 quận Cầu Giấy đã thực hiện cơ bản Giải phóng mặt bằng và hạ tầng xong khu đô thị để thực hiện đầu tư tầng phần cũng như thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo chức năng được phê duyệt.
Diện tích đất do UBND quận Cầu Giấy quản lý là: 50,7ha, trong đó quỹ đất
phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất là: 10,770 ha, đã hồn thiện 100% cơng tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật.Trong giai đoạn từ 2010 đến 2016 các ô đất đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo kế hoạch phê duyệt của UBND thành phố Hà Nội trên cơ sở dự toán thu chi ngân sách hàng năm và phân bổ chỉ tiêu thu ngân sách.
Trước năm 2016, UBND quận Cầu Giấy đã tổ chức thành công công tác đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích là: 9,350 ha.
Năm 2016, UBND quận Cầu Giấy được giao nhiệm vụ đấu giá 1,420 ha chia làm 03 đợt, tổ chức đấu giá thành cơng 01 đợt, trong đó: đợt 1 có 21 thửa đất thuộc các ơ D2*, D5, D11, D21 với diện tích là: 0,33 ha hiện nay vẫn chưa tổ chức đấu giá; đợt 2 có 43 thửa đất thuộc các ô D4 lô B và D18 lơ B với diện tích là 0.63 ha. Ngày 22/12/2016, UBND quận Cầu Giấy tổ chức thành công đối với 40 thửa đất với diện tích là 0.59 ha. Số tiền thu được là 769.563.150.000 đồng. Diện tích cịn lại của Đợt 2 là 0,043 ha; và đợt 3 có 28 thửa đất thuộc các lô C và F ô đất D23 với
diện tích là 0.46 ha hiện nay cũng vẫn chưa tổ chức đấu giá. Tổng diện tích chưa đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 là: 0,83 ha[19]. Dự án đã tiếp tục được tiến
hành tổ chức đấu giá trong năm 2017
2.3.1.2 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Nghiên cứu vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy cần phải căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật sau đây (Hộp 2.1)
Hộp 2.1 Văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất , áp dụng trên địa bàn quận Cầu Giấy
Văn bản quy phạm pháp luật
1. Luật Tổ chức Chính quyền địa phương năm 2015; 2. Luật Đất đai năm 2013;
3. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và Thông tư hướng dẫn thi hành số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Bộ Tư pháp;
4. Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp về quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;
5. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính về hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
6. Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
7. Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
8. Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
9. Quyết định số 54/2013/QĐ-UBND ngày 03/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Hà Nội ban hành quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ, các Thông tư của Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính giao trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội;
11. Kế hoạch số 140/KH-UBND ngày 30/6/2016 của UBND quận Cầu Giấy về việc ban hành Kế hoạch Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu đô thị mới Cầu Giấy, phường Dịch Vọng, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy năm 2016 và Quyết định số 2677/QĐ-UBND ngày 30/6/2016 của UBND quận Cầu Giấy về việc Thành lập Ban Chỉ đạo Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu đô thị mới Cầu Giấy (phường Dịch Vọng, phường Dịch Vọng Hậu), quận Cầu Giấy năm 2016;
12. Quyết định số 4995/QĐ-UBND ngày 14/9/2016 của UBND Thành phố Hà Nội về Phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với 43 thửa đất thuộc các ô D4 lô B, D18 lô B (để xây dựng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân) Khu đô thị mới Cầu Giấy, quận Cầu Giấy (đợt 2);
13. Quyết định số 6132/QĐ-UBND ngày 07/11/2016 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt giá khởi điểm làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại lô B ô D4 và lô B ô D18, Khu đô thị mới Cầu Giấy, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội;
14. Quyết định số 5276/QĐ-UBND ngày 09/12/2016 của UBND quận Cầu Giấy về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đối với các thửa đất tại ô đất D4 lô B và ô đất D18 lô B, Khu đô thị mới Cầu Giấy, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội;
15. Công văn số 2840/STNMT-CCQLĐĐ của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội về việc phúc đáp văn bản số 336/UBND-QLDA ngày 28/3/2017 gửi UBND thành phố Hà Nội và Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội về việc giữ nguyên giá khởi điểm đã được phê duyệt tại Quyết định 6132/QĐ-UBND ngày 07/11/2016 và Quyết định 6793/QĐ-UBND ngày 12/12/2016 của UBND thành phố Hà Nội;
16. Kế hoạch số 14/KH-UBND ngày 23/01/2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc Đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 trên địa bàn thành phố Hà Nội; 17. Quyết định số 1428/QĐ-UBND ngày 20/3/2017 của UBND quận Cầu Giấy
về việc Thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu đô thị mới Cầu Giấy (phường Dịch Vọng, phường Dịch Vọng Hậu) quận Cầu Giấy năm 2017;
18. Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.3.1.3 Trình tự, thủ tục đất giá quyền sử dụng đất ở a) Trình tự thủ tục thực hiện đấu giá QSDĐ
Bước 1: Nộp hồ sơ và xác định tư cách người tham gia đấu giá.
Hồ sơ xác định tư cách tham gia đấu giá được nộp cho Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất theo thời hạn qui định. Việc xác định tư cách người tham gia đấu giá được tiến hành ngay sau khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và những người tham gia đấu giá. Biên bản xác định tư cách người tham gia đấu giá ghi rõ thành phần tham dự, người tham gia đấu giá đủ và không đủ tư cách dự đấu giá tiếp, có xác nhận của đại diện các cơ quan và đại diện những người tham gia đấu giá. Sau đó, người tham gia đấu giá đủ tư cách nộp tiền bảo lãnh dự đấu giá.
Bước 2: Nộp phiếu dự đấu giá.
Sau khi nộp đủ tiền bảo lãnh, người tham gia đấu giá được phát 01 phiếu dự đấu giá in sẵn. Người tham gia đấu giá có trách nhiệm ghi rõ họ tên, địa chỉ, giá bỏ (bằng số và bằng chữ) và các nội dung khác trong mẫu phiếu dự đấu giá và bỏ vào hịm kín trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá. Phiếu dự đấu giá phải ghi đủ các nội dung theo mẫu, họ tên, địachỉ và phải thống nhất với hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá. Người tham gia đấu giá có đủ tư cách nhưng khơng có mặt tại phiên đấu giá hoặc không nộp phiếu dự đấu giá coi như không tham gia phiên đấu giá.
Bước 3: Mở phiên đấu giá và xét giá.
Việc mở phiên đấu giá được tiến hành sau khi hết hạn nộp hồ sơ dự đấu giá, các nội dung ghi trong phiếu dự đấu giá của từng người tham gia đấu giá được Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất công bố côngkhai trước sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và người tham gia đấu giá.
Việc xét giá được tiến hành công khai, tại chỗ, ngay sau khi mở phiên đấu giá. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xem xét các phiếu dự đấu giáhợp lệ và có giá trị bỏ lớn hơn giá sàn qui định và được xếp hạng theo giá bỏ từ cao xuống thấp. Việc đấu giá được tiến hành từ 1 đến nhiều vòng cho đến khi xác định được người bỏ giá cao nhất.
Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất xây dựng nhà ở thì việc xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp cho đến khi đủ số lượng ô đất. Trường hợp ơ đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng giá.
Danh sách người trúng giá được lập cùng với biên bản xét giá và công bố ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, có sự chứng kiến của đại diện các bên.
b) Thủ tục sau đấu giá
Căn cứ Quyết định phê duyệt kết quả đấu giá, người trúng giá nộp đủ một lần tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất) theo tiến độ được qui định tại qui chế đấu giá quyền sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất) thực nộp được thanh quyết tốn trên cơ sở diện tích đất thực tế sau khi bàn giao mốc giới.
Chủ dự án đấu giá quyền sử dụng đất sẽ có trách nhiệm hồn thiện hồ sơ và trình UBND quận, huyện Quyết định giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân trúng giá đất xây dựng nhà ở đối với khu vực nơng thơn, hoặc báo cáo Sở Địa chính Nhà đất trình UBND thành phố Quyết định giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân trúng giá đất xây dựng nhà ở đối với khu vực đô thị và cho các tổ chức, đơn vị trúng giá thuê đất.
Sau khi nộp tiền sử dụng đất (tiền thuê đất), người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được bàn giao mốc giới thửa đất trên bản đồ và ngoài thực địa, cấp trích lục bản đồ để tiến hành xây dựng.
tiền thuê đất) và các khoản lệ phí địa chính, trước bạ,... theo qui định, người trúng giá được cấp Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo qui định của pháp luật.
c) Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất đai
Đối với dự án do UBND các quận, huyện tổ chức đấu giá, số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được phân bổ 70% cho UBND quận, huyện được sử dụng để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế (trong đó đầu tư cho phường, xã, thị trấn có đất bị thu hồi là 15%), và 30% sẽ chuyển ngân sách thành phố để điều tiết đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn các quận, huyện toàn thành phố.
Đối với dự án do UBND thành phố tổ chức đấu giá thì tồn bộ số tiền thu được nộp ngân sách thành phố để đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sơ hạ tầng, phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách trên địa bàn tồn thành phố. Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất được nộp vào tài khoản riêng tại Kho bạc Nhà nước theo hướng dẫn của Sở Tài chính vật giá.