6. Cấu trúc luận văn
1.3. Đấu giáquyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.3. Tình hình thực hiện đấu giáquyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.3.1 Khái quát tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Trong thời gian vừa qua, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã phát huy nhiều hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn. Hình thức này đã giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các cơng trình phúc lợi, cải thiện mơi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân. Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương. Ngồi ra, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất, từng bước loại bỏ cơ chế “xin - cho”. Cơ chế “xin - cho” là một trong những ngun nhân chính của tình trạng tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất ở nước ta. Cùng với đó, do các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện tham gia đấu giá phải cạnh tranh bình đẳng để có đất sử dụng; công khai, minh bạch từ quy hoạch để đấu giá đến trình tự thủ tục đấu giá nên hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, quản lý và sử dụng đất. Song, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, biến động giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại hạn chế nhất định. Để làm rõ hơn vấn đề này, tác giả xin tổng quan tình hình
đấu giá đất của một số địa phương điển hình trong thời gian qua.
1.3.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương và có tốc độ phát triển kinh tế mạnh. Chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần khai thác quỹ đất hợp lý, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã phát huy nhiều hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn cho địa phương. Thực hiện đấu giá đất tại thành phố Đà Nẵng:
- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong vòng 15 ngày.
- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngồi phải có sự đồng ý của hội.
- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2, mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi khơng có ai trả giá cao hơn. Thời gian quy định hô cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), q 05 phút khơng có ai tiếp tục hơ thì người có mức giá cao nhất sẽ là người trúng đấu giá.
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bán tại chỗ và mọi người tham gia đều ký vào biên bản.
- Giá sàn do Ủy ban nhân dân thành phố quy định giao động từ 3.900.000 – 5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 – 12.900.000 đồng/m2 và giá đất trúng thầu từ 4.850.000-12.900.000 đồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần giá sàn so với quy định. Phương thức thanh toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh tốn xong.
1.3.3.3. Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những nơi triển khai Luật Đất đai 2013 kịp thời và hiệu quả. Thành phố đã đẩy mạnh cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất và tập trung đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách. Theo số liệu thống kê trong năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, tương đương nguồn thu ngân
sách cũng tăng từ 14,794 tỷ đồng lên 51,753 tỷ đồng; công tác thu hồi tiếp nhận mặt bằng có biến động tăng về diện tích đất, từ 5,9 ha tăng lên 8,96 ha do vị trí khu đất tọa lạc ở từng vùng khác nhau. UBND thành phố đã ban hành 107 quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với tổng diện tích 544,23 ha. Theo Sở Tài ngun và Mơi trường, Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011 - 2015 của thành phố đã được Chính phủ phê duyệt. Quy hoạch kế hoạch sử dụng của 24/24 quận, huyện và phường, thị trấn cũng hoàn thành và đã được phê duyệt. Căn cứ Luật Đất đai năm 2013, các quận, huyện đang triển khai lập kế hoạch sử dụng đất năm 2015. Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đạt được, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn cịn một số vướng mắc cần được tháo gỡ như quy định về tiền sử dụng đất.Theo quy định thì ngân sách nhà nước chi trả chi phí xác định giá đất. Vì vậy, tại TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức đấu thầu công khai qua mạng Internet để lựa chọn đơn vị tư vấn. Tuy nhiên, có đơn vị tư vấn chỉ bỏ thầu vài trăm ngàn đồng để trúng thầu, sau đó được “độc quyền” thực hiện xác định giá đất dự án, và doanh nghiệp phải rất “khổ sở” vì đơn vị tư vấn này. Đây là một yếu tố dẫn đến sự thiếu minh bạch, dễ phát sinh tiêu cực, làm tổn hại đến lợi ích của người tiêu dùng, doanh nghiệp và Nhà nước [31].
Qua những phân tích nêu trên có thể thấy, đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ hữu hiệu để định hướng phát triển cơ sở hạ tầng và phát triển nền kinh tế, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất cần phải được hồn thiện hơn, tăng cường tính dân chủ, cơng khai, minh bạch để cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
1.3.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất làm một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này chi tiết 4 bước thực hiện như sau [16]:
Bước 1: (32 ngày)
Chủ dự án liên hệ với Sở Quy hoạch kiến trúc để được:
Giới thiệu địa điểm triển khai Dự án đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Quy hoạch
kiến trúc là đầu mối giải quyết (12 ngày).
Xác định chỉ giới đường đỏ, Sở Quy hoạch Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện
Quy hoạch xây dựng thực hiện (10 ngày).
Chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập Quy hoạch tổng mặt bằng, tŕnh Sở Quy hoạch Kiến trúc duyệt (10 ngày).
Bước 2: (27 ngày)
1. Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới. Dự án được Sở Quy hoạch kiến trúc duyệt, trong 2 ngày Chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính Nhà đất là đầu mối giải quyết (10 ngày)
2. Trình UBND quận, huyện thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (theo Quyết định số 72/2/2002/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố), Sở Tài chính Vật giá là
đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày).
3. Liên hệ với Sở Tài chính Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của Ngân sách (thực hiện thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật). Sở Tài chính Vật giá lầ đầu mối, phối hợp
với Sở Kế hoạch và đầu tư giải quyết. (15 ngày).
Bước 3: (40 ngày)
1. Chủ dự án lập Dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (thời gian 30 ngày). Báo
cáo Sở Kế hoạch và đầu tư trình UBND Thành phố duyệt Dự án (15 ngày).
Trong 15 ngày Chủ dự án lập và trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự tốn đối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật. Sở Giao thơng cơng chính giái
quyết (15 ngày).
Sau khi có quy hoạch và Dự án được duyệt, trong 5 ngày Chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính Vật giá là đầu
mối giải quyết (10 ngày).
và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đấy cho dự án để tổ chức thực hiện. Sở
Địa chính Nhà đất là đầu mối giải quyết (15 ngày). Bước 4:
1. Chủ dự án tổ chức triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ được duyệt trong Dự án.
2. Tổ chức đấu giá theo quy định. UBND quận, huyện có trách nhiệm thực
hiện (15 ngày).
3. UBND các quận, huyện tổ chức quản lý và sử dụng nguồn kinh phí thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định
Theo số liệu thống kê đã được cơng bố trong năm 2016, trên tồn thành phố đã có hơn 15 đơn vị tổ chức đấu giá QSDĐ với diện tích đất 21,3ha, thu về trên 2.426 tỷ đồng, đạt 58% kế hoạch năm 2016. Nhìn lại kết quả thực hiện bán đấu giá QSDĐ từ năm 2013 cho thấy, việc bán đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố luôn vượt kế hoạch đề ra. Thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, chỉ riêng năm 2015, đã có 22 quận, huyện, thị xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, với diện tích đất đấu giá đạt 18,9 ha, thu về cho ngân sách 3.398 tỷ đồng (đạt 128% kế hoạch).
Mặc dù công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã có những chuyển biến tích cực, tuy nhiên, trong khi thực hiện vẫn tồn nhiều khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại các khu đất đấu giá cần tháo gỡ trong thời gian tới. Ngoài ra, một khó khăn khác trong khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đó là quy định hiện hành cịn chồng chéo, làm khó tổ chức đấu giá chuyên nghiệp.
Theo quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Điều 28 về Niêm yết, Thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản quy định: Đối với tài sản bán đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ ba mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì đồng thời với việc niêm yết, tổ chức bán đấu giá tài sản phải thơng báo cơng khai ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá về việc bán đấu giá tài sản. Thời hạn thông báo công khai được thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều này…” [4].
Tuy nhiên, tại Quyết định 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 lại quy định về thủ tục thông báo như sau: Việc thông báo mời tham gia đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc mời đấu giá rộng rãi. Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp niêm yết công khai thông báo tại trụ sở cơ quan được giao nhiệm vụ đấu giá, trụ sở Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất thành phố (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường), tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã (nơi có đất) và phải thơng báo mời đấu giá trên Đài truyền thanh cấp huyện và tối thiểu 3 lần trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng: Báo, Đài truyền hình, Đài phát thanh, Báo điện tử của Trung ương và thành phố trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá tối thiểu là 30 (ba mươi) ngày”. Như vậy, hai quy định này chồng chéo nhau và làm khó cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, điều này dẫn tới việc các tổ chức đấu giá mất thêm thời gian và làm giảm tính hiệu quả.
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI