CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.3.4. Những mặt tích cực của Luật Đất đai 2013 so với 2003
Đƣa vào Luật Đất đai 2013 sự đảm bảo của Nhà nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất: Quy định tại Khoản 3 Điều 26 Luật Đất đai [9]: “…3.Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển
kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước BT, HT&TĐC theo quy định của pháp luật.”
Về thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất: Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể thẩm quyền của UBND cấp huyện cũng nhƣ của UBND cấp tỉnh, nhƣng trƣờng hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tƣợng thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đất của hai cấp thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Về trình tự, thủ tục: Trƣớc khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nơng nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phải thơng báo thu hồi đất cho ngƣời có đất bị thu hồi biết. Nội dung thông báo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Nhƣ vậy, Luật mới đã cụ thể hóa hơn và có sự tham gia của ngƣời dân vào kế hoạch khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, tránh các trƣờng hợp không đồng ý về phƣơng án đền bù khi thu hồi đất.
Về các trƣờng hợp thu hồi đất: Luật đất đai 2003 quy định 12 trƣờng hợp thu hồi đất nhƣng Luật Đất đai 2013 chỉ phân chia ra thành 4 trƣờng hợp thu hồi đất đƣợc quy định từ điều 61 đến điều 65 nhƣng lại phù hợp hơn với tình hình thu hồi đất trên thực tế. Và trong các quy định thu hồi đất này, có những điểm rất mới nhƣ thu hồi do sử dụng đất khơng đúng mục đích đã đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê, công nhận QSDĐ và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất khơng đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; đất khơng đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho theo quy định của pháp luật mà nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho; ngƣời sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà khơng chấp hành….
hơn đến sự thông báo, phổ biến đến từng ngƣời dân cũng nhƣ thông báo trên phƣơng tiện thông tin đại chúng. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất trong khu vực có đất bị thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ BT, HT&TĐC thì đƣợc vận động, thuyết phục để cùng phối hợp thực hiện. Việc vận động, thuyết phục ngƣời dân trong trình tự thu hồi đất đƣợc quy định trong luật là một điểm mới. Phƣơng pháp thuyết phục đƣợc quy định trƣớc khi áp dụng cƣỡng chế sẽ giảm thiểu đƣợc thủ tục và chi phí cho việc cƣỡng chế khi thu hồi đất và cũng là sự phổ biến pháp luật đất đai đến ngƣời dân khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thƣờng: Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thƣờng về đất và nguyên tắc bồi thƣờng thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nƣớc thu hồi đất thành 2 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88). Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thƣờng về đất và các nguyên tắc bồi thƣờng thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phƣơng và ngƣời thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện.
Về các điều kiện để đƣợc bồi thƣờng về đất: Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để đƣợc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng đối với từng loại đối tƣợng mà Nhà nƣớc thu hồi đất. Và đặc biệt, Luật Đất đai 2013 còn bổ sung thêm 2 trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất quy định tại Điều 75.
Về giá đất cụ thể: Luật Đất đai năm 2003 chƣa quy định việc xác định giá đất cụ thể, trong q trình vận hành khơng những gây thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của ngƣời bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đều áp dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do khơng theo kịp với giá thị trƣờng. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể trong 4 trƣờng hợp, trong đó có tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.” (Khoản 4, Điều 114)
khắc phục bất cập và điều tiết một cách hài hịa lợi ích giữa Nhà nƣớc, ngƣời sử dụng đất và nhà đầu tƣ, đồng thời nhằm giảm thiểu khiếu kiện trong BT, HT&TĐC. Luật Đất đai 2013 đã tiếp tục kế thừa và đồng thời sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của pháp Luật Đất đai năm 2003 nhằm đƣa chính sách về BT, HT&TĐC của Nhà nƣớc đi vào cuộc sống. Và với các quy định mới về bồi thƣờng, thu hồi đất, cơ chế thu hồi rõ ràng trên Nhà nƣớc đã nâng cao quyền của ngƣời dân trong quá trình tham gia vào việc bồi thƣờng, thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 đƣa vào thực hiện sẽ giảm số lƣợng khiếu nại, khiếu kiện do đã có quy định rõ ràng và nâng cao hơn nữa quyền của ngƣời dân đối với QSDĐ khi đƣợc Nhà nƣớc BT, HT&TĐC khi thu hồi đất. Và ngƣời dân cũng nên nắm bắt những điểm mới này về bồi thƣờng, thu hồi đất để tự bảo vệ đƣợc quyền lợi của mình, tránh đƣợc các tranh chấp khơng đáng có về sau.
1.4. Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện cơng tác BT, HT&TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc quy định tại Điều 69 Luật Đất đai 2013 [9]; công tác BT, HT&TĐC tại thành phố Hà Nội đƣợc quy định chi tiết, cụ thể tại Chƣơng VI Quyết định 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 [23].
Bƣớc 1: Kiểm tra các điều kiện để thực hiện dự án
Bƣớc 2: Phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, ban
hành Thông báo thu hồi đất
Bƣớc 3: Thành lập Hội đồng BT, HT&TĐC; Tổ công tác
Bƣớc 4: Khảo sát và đề xuất, phê duyệt giá đất bồi thƣờng và giá thu tiền sử dụng
đất, giá bán nhà TĐC
Bƣớc 5: Phê duyệt Kế hoạch tiến độ chi tiết; Phê duyệt chi phí tổ chức thực hiện
Bƣớc 6: Họp công khai dự án
Bƣớc 7: Tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm
Bƣớc 8: Xác nhận các nội dung làm cơ sở lập Phƣơng án BT, HT&TĐC
Bƣớc 9: Lập dự thảo phƣơng án
Bƣớc 10: Thẩm tra phƣơng án dự thảo
Bƣớc 11: Xây dựng và phê duyệt quy chế, kế hoạch bốc thăm TĐC
Bƣớc 12: Tổ chức bốc thăm
Bƣớc 13: Hoàn chỉnh dự thảo phƣơng án
Bƣớc 14: Công khai dự thảo phƣơng án
Bƣớc 15: Hội đồng thẩm định phƣơng án
Bƣớc 16: Ban hành Quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phƣơng án
Bƣớc 17: Công khai quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phƣơng án
Bƣớc 18: Chi trả tiền bồi thƣờng, hỗ trợ và bàn giao mặt bằng; bàn giao nhà, đất
Bƣớc 19: Đề xuất, ban hành quyết định cƣỡng chế thu hồi đất
Bƣớc 20: Quyết định thành lập Ban thực hiện cƣỡng chế
Bƣớc 21: Tổ chức thực hiện quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi
đất
Hình 1. 1: Sơ đồ trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác BT, HT&TĐC
* Bước 1: Kiểm tra các điều kiện để thực hiện dự án
- Đề nghị triển khai công tác BT, HT&TĐC dự án, đồng thời gửi kèm theo bản sao toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án có đóng dấu treo của đơn vị gửi đến các đơn vị: Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng, Ban bồi thƣờng GPMB.
- Điều tra sơ bộ, lập danh sách quy chủ và tổ chức trích đo thửa đất đối với từng hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất trong chỉ giới thu hồi đất.
- Hƣớng dẫn chủ đầu tƣ lập, trình UBND quận phê duyệt dự tốn, quyết toán (sau khi hồn thành cơng tác BT, HT&TĐC) chi phí phục vụ công tác BT, HT&TĐC dự án.
- Đề nghị các đơn vị liên quan cử các bộ phận tham gia Hội đồng BT, HT&TĐC; Tổ công tác.
* Bước 2: Phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, ban hành Thông báo thu hồi đất
- Hƣớng dẫn lập danh sách quy chủ sử dụng đất, trích lục bản đồ hoặc lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
- Tổ chức quy chủ, trích đo từng thửa đất, lập hồ sơ thơng báo thu hồi đất. - Đề nghị UBND quận phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và ban hành Thông báo thu hồi đất đến từng chủ sử đụng đất.
- Thẩm định trình UBND quận quyết định phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và thông báo thu hồi đất đối với từng chủ sử dụng đất.
- Ký quyết định phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đách, kiểm đếm và ký thông báo thu hồi đất đối với từng chủ sử dụng đất.
- Gửi thông báo thu hồi đất đến từng chủ sử dụng đất (lập biên bản giao nhận thông báo).
* Bước 3: Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Tổ cơng tác
- Trình UBND quận thành lập Hội đồng BT, HT&TĐC; Tổ công tác để triển khai dự án
- Ký quyết định thành lập Hội đồng BT, HT&TĐC; ký quyết định thành lập Tổ công tác.
- Xây dựng kế hoạch thực hiện dự án theo hƣớng dẫn của Ban bồi thƣờng GPMB.
- Thẩm định kế hoạch thực hiện dự án. - Phê duyệt kế hoạch.
- Tổ chức hội nghị ra mắt Hội đồng BT, HT&TĐC và triển khai kế hoạch thực hiện dự án.
* Bước 4: Khảo sát và đề xuất, phê duyệt giá đất bồi thường và giá thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà tái định cư
- Đề xuất Hội đồng, UBND quận về giá bồi thƣờng đất ở và giá thu tiền sử dụng đất khi giao đất TĐC (nếu có). Đề nghị Sở xây dựng ban hành giá bán nhà TĐC của quỹ nhà TĐC của dự án.
- Tham mƣu văn bản đề xuất của UBND quận trình UBND Thành phố và Sở TN&MT tổ chức khảo sát, xây dựng hệ số áp dụng giá bồi thƣờng đối với đất ở và giá thu tiền sử dụng đất TĐC (nếu có).
- Đề nghị Sở xây dựng ban hành giá bán nhà TĐC của quỹ nhà TĐC của dự án. - Ký văn bản trình các sở ngành về xác định giá đất và quỹ nhà TĐC.
- Gửi tờ trình và bám sát UBND Thành phố, Sở TN&MT, Sở Xây dựng về việc phê duyệt đơn giá bồi thƣờng, hỗ trợ về đất, giá thu tiền sử dụng đất và giá bán nhà TĐC.
* Bước 5: Phê duyệt Kế hoạch tiến độ chi tiết; Phê duyệt chi phí tổ chức thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Xây dựng kế hoạch tiến độ, phƣơng án BT, HT&TĐC (nếu có) chi tiết trình UBND quận phê duyệt.
- Thẩm định, trình UBND quận phê duyệt Kế hoạch tiến độ chi tiết, chấp thuận phƣơng án BT, HT&TĐC (nếu có).
- Lập, trình UBND quận phê duyệt và dự tốn chi phí phục vụ BT, HT&TĐC theo quy định.
- Thẩm định, trình UBND quận phê duyệt dự toán, quyết tốn (sau khi hồn thành công tác BT, HT&TĐC dự án) chi phí phục vụ cơng tác BT, HT&TĐC làm cơ sở để trích chuyển kinh phí cho các đơn vị theo quy định; Trƣờng hợp cần thiết phịng Tái chính - Kế hoạch lấy ý kiến của Ban bồi thƣờng GPMB về dự tốn, quyết tốn chi phí phục vụ cơng tác BT, HT&TĐC dự án trƣớc khi trình UBND quận phê duyệt.
- Phê duyệt Kế hoạch tiến độ chi tiết, phƣơng án BT, HT&TĐC dự án (nếu có) và phê duyệt dự toán, quyết toán.
* Bước 6: Họp công khai dự án (Cán bộ chủ trốt Phường; người có đất và tài sản bị thu hồi)
- Mời dự hội nghị cơng khai dự án đến tồn thể cán bộ chủ trốt của Phƣờng, ngƣời có đất và tài sản nằm trong chỉ giới BT, HT&TĐC của dự án.
- Tổ chức hội nghị thông báo kế hoạch tiến độ chi tiết, các tài liệu liên quan đến việc thu hồi đất và thơng báo các chính sách BT, HT&TĐC dự án theo quy định.
* Bước 7: Tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất hợp tác: Tổ công tác thực hiện nhiệm vụ điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đối với từng chủ sử dụng đất theo kế hoạch đã đƣợc phê duyệt; lập biên bản theo quy định.
- Trƣờng hợp tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm bắt buộc do ngƣời sử dụng đất không hợp tác:
+ Báo cáo quá trình vận động, thuyết phục gửi UBND quận, đồng thời gửi Phòng TN&MT, Ban bồi thƣờng GPMB; làm văn bản đề xuất ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
+ Kiểm tra hồ sơ, trình UBND quận ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. + Ký ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
+ Thực hiện vận động, thuyết phục, đối thoại với ngƣời có đất nhƣng khơng chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc và lập biên bản xác nhận.
+ Trƣờng hợp ngƣời có đất vẫn khơng chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc, chủ đầu tƣ có văn bản đề nghị UBND quận ban hành quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.
+ Kiểm tra hồ sơ, tham mƣu trình UBND quận ban hành quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.
+ Ký, ban hành quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.
+ Tham mƣu thành lập Ban thực hiện cƣỡng chế kiểm đếm bắt buộc và hƣớng dẫn các cơ quan liên quan thực hiện theo quy định.
+ Ký quyết định thành lập Ban thực hiện cƣỡng chế kiểm đếm bắt buộc. + Xây dựng kế hoạch thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.
+ Phê duyệt kế hoạch kiểm đếm bắt buộc.
+ Tổ chức thực hiện cƣỡng chế điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm theo đúng quy định.
* Bước 8: Xác nhận các nội dung làm cơ sở lập Phương án BT, HT&TĐC (Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày thực hiện xong việc kiểm đếm)
- Xác nhận các nội dung liên quan đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong phạm vi BT, HT&TĐC dự án theo chức năng quản lý Nhà nƣớc của mình.
- UBND phƣờng xác nhận các nội dung liên quan làm cơ sở lập phƣơng án BT, HT&TĐC theo quy định.
* Bước 9: Lập dự thảo phương án
- Lập dự thảo phƣơng án theo quy định.
- Trình xin thỏa thuận cơ cấu căn hộ TĐC của Sở Xây dựng (nếu có).
* Bước 10: Thẩm tra phương án dự thảo
- Hoàn thiện hồ sơ, phƣơng án dự thảo chuyển Ban bồi thƣờng GPMB, phòng Tài nguyên và Mơi trƣờng, phịng Quản Lý Đơ Thị (nếu có nội dung hỗ trợ, bồi thƣờng về cơng trình, vật kiến trúc), phịng Kinh tế (nếu có cây cối, hoa màu) thẩm tra theo quy định.
- Tổ chức thẩm tra phƣơng án dự thảo theo quy định.
* Bước 11: Xây dựng và phê duyệt quy chế, kế hoạch bốc thăm tái định cư