1.3 Một số vấn đề liên quan đến giá đất trong thực hiện dự án đầu tƣ khu đô thị mới
1.3.1 Khái niệm dự án khu đô thị
Theo Nghị định số 02/2006/NĐ – CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 quy định về việc ban hành quy chế khu đô thị mới.
“Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tƣ xây dựng một khu đơ thị đồng bộ có hệ thống các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cƣ và các cơng trình dịch vụ khác, đƣợc phát triển nối tiếp đơ thị hiện có hoặc hình thành khu đơ thị tách biệt, có ranh giới và chức năng đƣợc xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt; khu đơ thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.”
1.3.2 Sự cần thiết của việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu thư khu đô thị mới
Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau địi hỏi phải định giá tài sản. Có thể có những giá trị khác nhau do một tài sản ở mỗi thời điểm cụ thể, điều này phụ thuộc vào mục đích định giá.
Với mục đích xác định giá đất nhƣ hiện nay cần phải giải quyết, điều hịa hai lợi ích ln có tính đối lập nhau: một là, xác định giá đất để tính nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc nhƣ tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trƣớc bạ,... hai là, xác định giá đất để đền bù cho ngƣời sử dụng đất khi nhà nƣớc thu hồi, khi thế chấp, khi bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án...
Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi ích từ đó dẫn đến tình trạng là cùng một thửa đất của một ngƣời sử dụng đất, nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt còn để hƣởng quyền nhƣ đền bù, kê khai tài sản... thì giá đất càng cao càng có lợi.
Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, các khu đơ thị trên phạm vi cả nƣớc có quy mơ và tốc độ đơ thị hóa khá cao. Các dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng, các tuyến đƣờng, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển nhà... liên quan mật thiết với giải phóng mặt bằng. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng. Nó góp phần đảm bảo cơng bằng xã hội khi mà Nhà nƣớc tiến hành thu hồi đất đai.
1.3.3 Đất phát triển các dự án khu đô thị mới
- Căn cứ vào quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch sử dụng đất đô thị đã đƣợc phê duyệt, UBND cấp tỉnh thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện từng dự án theo quyết định cho phép đầu tƣ, kết quả đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và việc thu tiền sử dụng đất thực hiện theo các quy định của pháp luật về đất đai, các quy định về ƣu đãi của Quy chế và ƣu đãi theo quy định khác của pháp luật.
Trƣờng hợp dự án khu đô thị mới đƣợc thực hiện theo phƣơng thức sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thì diện tích đất đƣợc trao đổi có giá trị tƣơng đƣơng với giá trị xây dựng các cơng trình đƣợc chuyển giao. Trƣờng hợp dự án khu đơ thị mới có đất do Nhà nƣớc thu hồi, thì tùy theo loại đất cụ thể mà ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng, tái định cƣ, hỗ trợ đền bù... theo quy định của pháp luật.
- Để tạo quỹ đất phát triển các dự án khu đô thị mới, UBND cấp tỉnh đƣợc thành lập tổ chức phát triển quỹ đất đô thị để làm cơ sở thực hiện thu hồi đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với các trƣờng hợp sau khi quy hoạch chi tiết khu đô thị, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơng bố mà chƣa có dự án đầu tƣ.
- Giải phóng mặt bằng để phát triển các dự án khu đô thị mới:
UBND tỉnh và huyện theo phân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với dự án khu đơ thị nhằm mục đích kinh doanh thì chủ đầu tƣ đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Nhà nƣớc thu hồi toàn bộ hay từng phần đất đã giao, cho thuê nếu trong thời gian liên tục 12 tháng liền, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà chủ đầu tƣ không triển khai thực hiện dự án hoặc tiến độ dự án chậm quá 24 tháng so với tiến độ dự án đã đƣợc phê duyệt hoặc tiến độ đƣợc ghi trong Giấy cấp phép đầu tƣ. Chủ đầu tƣ có thể điều chỉnh tiến độ theo từng giai đoạn thực hiện dự án sau khi đƣợc ngƣời có thẩm quyền cho phép nhƣng không đƣợc thay đổi thời hạn cuối cùng phải hồn thành tồn bộ dự án khu đơ thị mới.
- Đối với dự án khu đô thị mới có u cầu tái định cƣ tại nơi khác thì chủ đầu tƣ phải lập dự án thành phần để đƣợc giao đất tái định cƣ theo đúng quy định của pháp luật.
1.3.4 Cơ sở của việc hình thành giá đất đơ thị
- Cung của đất là cố định;
Khối lƣợng đất đai không sinh thêm, không giảm bớt không tái tạo đƣợc tồn tại khách quan. Việc sử dụng đất đai có thể thay đổi: tăng diện tích sử dụng đất cho mục đích này, giảm mục đích sử dụng cho loại đất khác. Vấn đề là thay đổi mục đích sử dụng sao cho sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất.
- Giá trị của đất là giá vốn của lợi ích rịng của việc sử dụng đất;
Giá trị của thửa đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của nó. Dựa vào khả năng sinh lợi trong tƣơng lai của thửa đất để định giá cho nó ở thời điểm hiện tại. Khi sử dụng thửa đất thƣờng tính tốn:
+ Mục đích sử dụng trong tƣơng lai; + Dự kiến thu lời hàng năm;
+ Chi phí bỏ ra để đảm bảo cho việc sử dụng hàng năm. Gọi: Lợi ích thu phí hàng năm là Bt.
Chi phí hàng năm cho duy trì ở năm t là Ct. Thu lợi ròng hàng năm sẽ là Bt – Ct;
Mức sinh lợi tối thiểu của đồng vốn đầu tƣ là i thì giá chấp nhận đƣợc cho mua thửa đất là:
V0: Giá trị chấp nhận mua thửa đất ở thời điểm t. Khi n=∞ thì
Thu nhập rịng từ việc sử dụng đất thay đổi phụ thuộc vào vị trí thửa đất và mục đích sử dụng của thửa đất đó. Việc phân bố đất đai là tìm cách tốt nhất xác định vị trí phù hợp nhất cho các trƣờng hợp sử dụng đất nhằm phát huy hiệu quả nhất giá trị của đất.
- Chiết khấu chi phí và lợi ích tƣơng lai của việc sử dụng đất * Giá trị tiền theo thời gian:
F: là giá trị tính theo thời gian P: là lƣợng tiền đƣa vào tính tốn n: năm; r: tỷ lệ lãi xuất mong muốn
Nếu thửa đất dự kiến có thu nhập rịng (tổng thu nhập của năm trừ các chi phí trong năm đó hàng năm) là 100 triệu đồng, tỷ lệ lãi xuất tối thiểu của vốn đầu tƣ là r:
Nếu n=∞ thì:
Nếu tỷ lệ lãi xuất là 5% thì ngƣời mua có thể chấp nhận giá trị thửa đất là 2 tỷ đồng. Nếu lãi xuất là 8% thì giá đất là 1,25 tỷ đồng. Do tính khơng đều đặn của thu nhập rịng hàng năm của việc sử dụng đất ngay cả khi không kể đến lạm phát, công thức xác định giá đất hiện tại tổng quát là:
V
Thí dụ có ngƣời mua thửa đất với mong muốn rằng sau 4 năm sẽ bán đƣợc 250 triệu. Nếu thuế đất hàng năm phải đóng là 20 triệu và anh ta mong muốn lãi xuất tối thiểu phải đạt đƣợc 6% thì giá trị hiện tại của thửa đất có thể chấp nhận mua là:
Ta thấy đƣợc, mỗi ngƣời đánh giá về giá trị thửa đất khác nhau vì mỗi ngƣời có dịng thu nhập khác nhau từ thửa đất. Tuy nhiên, có thể kết luận đƣợc là ngƣời bán đất với giá bằng hoặc nằm trên giá trị hiện tại của thửa đất theo cách đánh giá của ngƣời bán và ngƣời mua sẽ mua với giá bằng hoặc nằm dƣới giá trị hiện tại của thửa đất theo cách đánh giá của ngƣời mua.
1.3.5 Nguyên tắc bồi thường cho người bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị
- Nguyên tắc bồi thƣờng đất theo quy định của pháp luật:
Ngƣời bị thu hồi đất nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; một số trƣờng hợp cụ thể nhƣ sau:
+ Ngƣời đƣợc sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhƣng tự ý sử dụng làm đất phi nơng nghiệp thì chỉ đƣợc bồi thƣờng theo đất nông nghiệp;
+ Ngƣời đƣợc sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) theo quy định của pháp luật nhƣng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ đƣợc bồi thƣờng theo đất phi nơng nghiệp (không phải là đất ở).
Việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng nhà ở, hoặc bằng tiền cho phù hợp với thực tế tại địa phƣơng.
+ Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất nhƣng chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ để hồn trả ngân sách. Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nƣớc cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng các thửa đất khác của ngƣời có đất bị thu hồi (nếu có), tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
+ Trƣờng hợp các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thƣờng đất thì số tiền đƣợc trừ tối đa bằng số tiền bồi thƣờng đất.
Diện tích đất đƣợc bồi thƣờng là diện tích đƣợc xác định trên thực địa – thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng ngƣời sử dụng đất.
1.3.6 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất để xây dựng khu đô thị mới cho nhà đầu tư
Theo Thông tƣ 117/2004/TT-BTC về hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định:
- Đối với đối tƣợng phải nộp tiền sử dụng đất
+ Đất đƣợc giao tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh theo quy định tại điểm d là đất đƣợc quy định tại điểm b khoản 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi chung là Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
+ Đất đƣợc giao cho tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê theo quy định bao gồm đất để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cƣ nông thôn, khu dân cƣ đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng khác.
+ Quy định về ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc giao đất để thực hiện các dự án đầu tƣ, không bao gồm các trƣờng hợp ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài liên doanh với các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài để đầu tƣ vào Việt Nam.
- Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất
+ Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích, giá đất và thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
+ Trƣờng hợp ngƣời nộp tiền sử dụng đất, mà trƣớc đó phải bồi thƣờng về đất hoặc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất (gọi chung là bồi thƣờng về đất), hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại pháp luật về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, nhƣng mức đƣợc trừ không vƣợt quá tiền sử dụng đất phải nộp.
+ Diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích ghi trong quyết định giao đất; trƣờng hợp diện tích thực tế theo biên bản bàn giao đất khác với diện tích ghi trong quyết định giao đất thì thu tiền sử dụng đất theo diện tích đất thực tế tại biên bản bàn giao đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định.
+ Trƣờng hợp giao đất sử dụng ổn định lâu dài thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất ở tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
+Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của loại đất đƣợc giao do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
+ Dự án có thời hạn sử dụng đất dƣới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm đƣợc giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. Cơng thức để tính thu tiền sử dụng đất trong trƣờng hợp này nhƣ sau:
Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất n
năm
= (Tiền SDĐ của thời hạn 70 năm) x (70-n) x 1,2%
Trong đó: n là thời hạn giao đất tính bằng năm.
1.4 Cơ sở pháp lý cho thay đổi xác định giá đất trong đầu tƣ thực hiện dự án khu đô thị mới theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dƣới luật khu đô thị mới theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dƣới luật
1.4.1 Cơ sở pháp lý
1. Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13);
2. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
3. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất;
4. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
5. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;
6. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
7. Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trƣờng về phƣơng pháp xác định giá đất.
1.4.2 Một số thay đổi Luật đất đai 2013 trong việc xác định giá đất so với Luật Đất đai năm 2003 Đất đai năm 2003
Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc, cụ thể:
Các nguyên tắc định giá đất bao gồm:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi