2.3 Thực trạng giá các loại đất trong thực hiện dự án khu dân cƣ số 3 Thị trấn Thắng –
2.3.2 Giá đất thu tiền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang áp dụng
để chủ đầu tư thực hiện dự án
Theo quyết định số 701/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Bắc Giang, về việc phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại khu dân cƣ số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hoà tỉnh Bắc Giang. Giá thu tiền sử dụng đất là 42.000 VNĐ/m2. Giá đất đƣợc tính dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh quy định trừ đi phần chi phí giải phóng mặt bằng của chủ đầu tƣ.
2.3.3 Giá đất chủ đầu tư kinh doanh trên thị trường
Để xác định giá đất thực tế trên khu vực dự án, tác giả đã tiến hành khảo sát các giao dịch mua bán quyền sử dụng đất trên khu vực từ năm 2014-2015
Năm 2014 giá đất nhà ở trong khu vực dự án giao dịch ở mức 5.700.000 VNĐ/m2, đất tái định cƣ giao dịch ở mức giá 2.600.000 VNĐ/m2, đất trung tâm thƣơng mại và hỗn hợp giao dịch ở mức 5.500.000 VNĐ/m2.
Sang đến năm 2015 mức giá đất chủ đầu tƣ kinh doanh trên địa bàn dự án vẫn giữ nguyên ổn định khơng có sự điều chỉnh thay đổi về giá.
Nguyên nhân chính dẫn đến sự ổn định về giá đất trong khu đô thị là do thị trƣờng bất động sản trong mấy năm gần đây đang chững lại do ảnh hƣởng của suy thoái kinh tế.
Theo khảo sát thực tế và nguồn số liệu của chủ đầu tƣ, giá chuyển nhƣợng đất trong dự án khu dân cƣ số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa nhƣ sau:
Bảng 2.5: Giá chuyển nhượng của chủ đầu tư kinh doanh tại dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang
Năm Loại đất Diện tích bán (m2) Đơn giá (VNĐ/m2)
2014 Đất nhà ở 8.703 5.700.000 Đất tái định cƣ 823 2.600.000 Đất TTTM+hỗn hợp 891 5.500.000 2015 Đất nhà ở 17.407 5.700.000 Đất tái định cƣ 1.646 2.600.000 Đất TTTM+hỗn hợp 1.783 5.500.000
2016 Đơn giá dự kiến
Đất nhà ở 34.813 5.700.000
Đất tái định cƣ 3.292 2.600.000
Đất TTTM+hỗn hợp 3.566 5.500.000
2017 Đơn giá dự kiến
Đất nhà ở 26.110 5.700.000
Đất tái định cƣ 2.469 2.600.000
Đất TTTM+hỗn hợp 2.674 5.500.000
(nguồn: báo cáo tổng hợp kinh doanh tại dự án khu dân cư số 3 năm 2015 của tập đoàn Detech land [6])
2.3.4. Phân tích, đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá thị trường
- Giá đất lúa tính theo phƣơng pháp thu nhập
Qua thực tế khảo sát, nghiên cứu, tồn bộ diện tích đất lúa bị thu hồi chủ yếu là đất lúa 2 vụ. Mỗi vụ năng suất đạt khoảng 6.300 kg thóc/1ha/vụ sản xuất.
Giá thóc thời điểm năm 2013 khoảng 7000đ/kg thóc 2 là số vụ trong 1 năm
Tổng doanh thu 1 năm trên 1 ha (10.000m2) trồng lúa ƣớc đạt: 7000 x 6300 x 2 = 88.200.000 VNĐ.
Các chi phí thực tế ngƣời nơng dân phải trả theo số liệu thống kê năm 2013 là: Chi phí Giống (kg), Phân chuồng, Thuốc BVTV (lần), Cơng phun thuốc (lần), Công làm đất (cơng), Cơng làm cỏ, bón phân (cơng), Cơng cấy (cơng), Cơng thu hoạch, gặt đập (cơng) và các chi phí khác. Qua nghiên cứu thực tế tại khu dự án thì các chi phí đƣợc tính cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2.6: Chi phí để sản xuất 1 vụ lúa/ha
Các chi phí (1vụ/ha) Số lƣợng Đơn giá (VNĐ) Thành tiền (VNĐ)
Giống (kg) 30 30.000 900.000
Phân chuồng 8.000 400 3.200.000
NPK 5.10.3 (kg) 400 5.000 2.000.000
NPK 12.5.10 (kg) 400 7.500 3.000.000
Thuốc BVTV (lần) 1 1.500.000 1.500.000
Công phun thuốc (lần) 1 1.000.000 1.000.000
Công làm đất (công) 2 3.500.000 7.000.000
Cơng làm cỏ, bón phân
(cơng) 1,3 3.500.000 4.550.000
Công cấy (công) 1,5 3.500.000 5.250.000
Công thu hoạch, gặt
đập (cơng) 2 3.500.000 7.000.000
Chi phí (VNĐ) 35.400.000
( báo cáo tổng kết hiệu quả kinh tế sản xuất lúa nước của phịng Nơng nghiệp huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang năm 2012)
Chi phí rủi do trong sản xuất và chi phí sử dụng vốn là 6% tổng chi phí: Chi phí rủi do: 35.400.000 x 6% = 2.124.000 VNĐ
Vậy tổng chi phí cho 1ha (10.000m2) trồng lúa trong một năm (2vụ) là: Tổng chi phí = (35.400.000 + 2.124.000) x 2 = 75.048.000 VNĐ
Vậy lợi nhuận thu đƣợc cho 1ha trồng lúa trong 1 năm là: 88.200.000 – 75.048.000= 13.152.000 VNĐ
Áp dụng phƣơng pháp thu nhập, lấy lãi xuất tiền gửi phổ biến giai đoạn năm 2013 là 6%/năm. Giá trị của 1ha (10.000 m2 đất trồng lúa) là:
13.152.000/6% = 219.200.000 VNĐ
Giá trị của 1m2 đất sản xuất nông nghiệp là: 219.200.000 /10.000 = 21.920 VNĐ/m2 - Giá đất xác định theo phƣơng pháp so sánh
Để xác định giá thị trƣờng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực, tác giả lựa chọn các hình thức giao dịch nhƣ: Các doanh nghiệp mua lại đất nông nghiệp của ngƣời dân và chuyển đổi mục đích sử dụng, các hộ dân tự mua lại của nhau để làm trang trại, mở rộng quy mơ sản xuất ... để làm căn cứ tính giá thị trƣờng.
Qua khảo sát nghiên cứu thực tế tại khu vực, ý kiến của ngƣời dân làm trang trại cũng nhƣ của chun viên Phịng Tài ngun và mơi trƣờng tại địa phƣơng thì mức giá để ngƣời dân mua lại và các doanh nghiệp tự thỏa thuận với ngƣời dân là 70.000.000 VNĐ/sào tức khoảng 194.000 VNĐ/m2.
Có sự chêch lệch lớn giữa giá đƣợc xác định bằng phƣơng pháp thu nhập và phƣơng pháp so sánh trực tiếp. Phƣơng pháp thu nhập trong trƣờng hợp này đƣa ra kết quả không phản ánh hết giá trị của đất sản xuất nơng nghiệp vì nếu đầu tƣ thêm 1 vụ đơng (1vụ lúa – 1 vụ màu) hoặc sử dụng loại hình sử dụng đất khác (trồng hoa cây cảnh, trồng cây ăn quả nhƣ bƣởi, cây cam canh... thì giá trị của 1m2 đất nơng nghiệp sẽ tăng lên rất nhiều so với việc chỉ trồng lúa. Vậy giá làm căn cứ thị trƣờng để so sánh là 194.000VNĐ là giá đƣợc xác định bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp.
Giá bồi thƣờng quyền sử dụng đất là 42.000 VNĐ/m2, hỗ trợ ổn định đời sống là 50.000 VNĐ/m2, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là 55.000 VNĐ/m2. Vậy tổng mức bồi thƣờng hỗ trợ là 147.000 VNĐ/m2.
Giá trị 1 m2 đất nông nghiệp làm căn cứ so sánh là: 194.000 VNĐ/m2
Vậy giá bồi thƣờng hỗ trợ khi thu hồi đất thấp hơn nhiều so với giá thị trƣờng. Đây là ngun nhân chính dẫn đến tình trạng châm chễ trong cơng tác giải phóng
mặt bằng cho các dự án khu đô thị mới hiện nay. Mục đích của bồi thƣờng là trả lại phần đất và tài sản trên đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã đƣợc Nhà nƣớc phê duyệt. Giá đất do UBND tỉnh quy định nhằm phục vụ 3 mục đích:
- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật định; - Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất;
- Để tính giá bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi.
Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3 mục đích trên thì việc định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất thƣờng không sát với giá thị trƣờng, điều này làm cho những ngƣời phải nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ có lợi khi định giá tài sản cần đóng thế chấp. Nhƣng ngƣợc lại việc phục vụ đền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn do sự khơng đơng thuận của ngƣời bị thu hồi đất do giá bồi thƣờng thấp sẽ không thỏa mãn đƣợc ngƣời dân, không đủ điều kiện vật chất để tái tạo tƣ liệu sản xuất. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm trễ trong cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng cho dự án hiện nay.
2.3.5 Phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất tính thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước so với giá đất xác định bằng phương pháp đất mà chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước so với giá đất xác định bằng phương pháp thặng dư
Phƣơng pháp thặng dƣ hay còn gọi là phƣơng pháp phát triển giả thiết, hay phƣơng pháp tính ngƣợc. Xét quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có đƣợc đất đai rõ ràng là phần cịn lại sau khi trừ đi chi phí và thu nhập định kì bình quân xã hội trong tổng giá trị tất cả bất động sản đƣợc dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và cơng trình trừ đi giá trị của bản thân cơng trình. Phần cịn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tƣợng định giá.
1. Đặc điểm của phƣơng pháp thặng dƣ
Căn cứ vào ngun lý và cơng thức tính của phƣơng pháp thặng dƣ, định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ là phân tích trên góc độ của thƣơng gia phát triển, để
tính tốn chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phƣơng pháp thặng dƣ quyết định bởi:
- Xác định chính xác phƣơng thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cƣờng độ sử dụng, kiểu dáng của cơng trình, cảnh quan bên ngồi, thiết bị nội thất và bố cục...) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, hợp lý nhất và trên nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;
- Phán đốn chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và cơng trình trên đất sau khi hồn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình tình biến động của thị trƣờng bất động sản và quan hệ cung cầu;
- Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thƣờng của cơng trình...
2. Phƣơng pháp thặng dƣ có những giả thiết và điều kiện sau:
- Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tƣơng lai, nhƣng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ đều căn cứ vào số liệu trƣớc mắt để tính ra. Đó là vì rất khó dự tính một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tƣơng lai, đồng thời trong thời gian phát triển không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ biến động tăng hoặc giảm mà các loại giá thành phát triển khác cũng sẽ tăng hoặc giảm, vì vậy trong định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ ẩn chứa một giả thiết: những biến động liên quan trong việc định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Đƣơng nhiên, nếu dùng phƣơng pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tƣ, cũng có thể thơng qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trƣờng để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn.
- Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời cũng không xét đến khả năng ảnh hƣởng của vật giá tăng lên.
- Giả thiết việc đầu tƣ vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều trong từng giai đoạn.
3. Xác định giá đất bằng phƣơng pháp thặng dƣ Bƣớc 1: Tính tổng giá trị phát triển của dự án
Việc ƣớc tính tổng giá trị phát triển của dự án đƣợc dựa trên cơ cấu sử dụng đất và giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của dự án.
Bảng 2.7: Tổng doanh thu của dự án khu đô thị số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang Đơn vị: 1000 VNĐ Năm Loại đất Diện tích bán(m2)
Đơn giá Doanh thu
01 năm Tổng cộng 2014 56.651.050 Đất nhà ở 8.703 5.700 49.608.810 Đất tái định cƣ 823 2.600 2.139.540 Đất TTTM+hỗn hợp 891 5.500 4.902.700 2015 113.302.100 Đất nhà ở 17.407 5.700 99.217.620 Đất tái định cƣ 1.646 2.600 4.279.080 Đất TTTM + hỗn hợp 1.783 5.500 9.805.400 2016 226.604.200 Đất nhà ở 34.813 5.700 198.435.240 Đất tái định cƣ 3.292 2.600 8.558.160 Đất TTTM + hỗn hợp 3.566 5.500 19.610.800 2017 169.953.150 Đất nhà ở 26.110 5.700 148.826.430 Đất tái định cƣ 2.469 2.600 6.418.620 Đất TTTM + hỗn hợp 2.674 5.500 14.708.100 Tổng cộng 566.510.500
(nguồn: báo cáo tổng hợp kinh doanh tại dự án khu dân cư số 3 năm 2015 của tập đoàn Detech land [6])
Bƣớc 2: Xác định tổng chi phí phát triển của dự án
Chi phí thực hiện dự án đƣợc tính tốn dựa trên việc khảo sát thực tế và báo cáo số liệu của chủ đầu tƣ
Bảng 2.8: Tổng chi phí phát triển của dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa – Bắc Giang
TT Nội dung chi phí Thành tiền(VNĐ)
I/ Chi phí đền bù GPMB ( Chủ đầu tƣ cấp ) 35.574.285.000
II/ Chi phí xây dựng. 261.237.342.640
1 San nền 56.300.490.740
2 Hệ thống giao thông 94.137.317.096
3 Hệ thống cấp điện. điện chiếu sáng 39.904.796.895
4 Hệ thống cấp nƣớc 5.913.619.353
5 Hệ thống thoát nƣớc mƣa 37.783.561.027
6 Tuyến ống thoát nƣớc thải 8.839.024.875
7 Trạm xử lý nƣớc thải 11.750.081.788
8 Vƣờn hoa. cây xanh cơng cộng 6.608.450.866
III/ Chi phí thiết bị 6.271.644.603
IV/ Chi phí quản lý dự án 3.105.779.342
V/ Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 8.811.931.754
VI/ Chi phí khác 1.932.605.920
VII/ Chi phí dự phịng : 71.726.224.090
VIII/ Chi phí dự phịng cho khối lƣợng cơng
việc phát sinh 10% 31.693.358.926
IX/ Chi phí dự phịng do yếu tố trƣợt giá 40.032.865.165 X/ Lãi vay trong thời gian xây dựng 39.041.686.257 XI/ Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 95.947.000.000
Tổng mức đầu tƣ 523.648.499.606
Bƣớc 3: Xác định giá đất của khu đất
Giá trị khu đất = Tổng doanh thu phát triển – chi phí phát triển
= 566.510.500.000 - 523.648.499.606 = 42.862.000.394 Đơn giá trung bình trên 1m2 đất là: 187.416 VNĐ/m2
- Giá thu tiền sử dụng đất đối với dự án là 114.153 VNĐ đƣợc căn cứ trên giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang quy định nên có sự chênh lệch với giá thị trƣờng.
- Bằng phƣơng pháp thặng dƣ xác định đƣợc giá đất tại dự án Khu dân cƣ số 3
là 187.416 VNĐ/m2, giá thu tiền sử dụng đất của UBND tỉnh Bắc Giang thấp hơn nhiều so với mức giá tính tốn đƣợc bằng phƣơng pháp thặng dƣ dựa trên nguồn thơng tin thị trƣờng.
2.3.6 Ngun nhân có sự chêch lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường.
Một thực trạng rất đáng quan tâm là công tác định giá đất và giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tƣ chƣa phù hợp với bối cảnh phát triển hiện nay. Điều này thể hiện ở các khâu xác định giá đất Nhà nƣớc thu tiền sử dụng đất tại dự án đầu tƣ và giá bồi thƣờng cho các hộ dân bị thu hồi đất chƣa thỏa đáng, chƣa thuyết phục đƣợc ngƣời dân, đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc khiếu nại về đất đai, dự án bị trì trệ, chậm tiến độ làm thất thốt nguồn thu của ngân sách nhà nƣớc về đất đai. Việc xác định giá đất chƣa phù hợp cũng dẫn đến một hệ quả khó khăn trong vấn đề quản lý tốt việc sử dụng đất của các dự án, nhiều dự án sử dụng đất sai mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất ngồi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc giao và cho thuê đất quá dễ dàng cũng góp phần tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ lợi dụng để đầu cơ đất đai, không đầu tƣ vào đất để chờ chuyển nhƣợng ăn chêch lệch hoặc chuyển đổi sang các mục đích sử dụng đất khác với mục đích ban đầu…
- Việc xác định giá đất để lập khung giá chƣa phù hợp yêu cầu của pháp luật, khi giá đất có sự chêch lệch lớn thì vẫn áp giá theo khung giá Nhà nƣớc mà khơng có sự điều chỉnh cho hợp lý.
- Thiếu sự chỉ đạo và kiểm sốt trong việc xác định giá đất, khơng phát hiện hoặc khơng có những hành động và biện pháp kịp thời khi có sự chêch lệch lớn giữa giá Nhà nƣớc và giá thị trƣờng.
- Việc thu thập, phân tích thơng tin về giá đất tại các địa phƣơng còn nhiều hạn