Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Giá đất và khung giá các loại đất sẽ là cơ sở để thực hiện công tác bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ dự án.
1. Nguyên tắc xác định giá đất a. Phân vùng đất.
Việc phân vùng đất căn cứ vào điều 8, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và kế thừa bảng giá đất áp dụng cho tỉnh Bắc Giang tại quyết định số 449/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang. Đất đƣợc chia làm 3 vùng
- Vùng đồng bằng - Vùng trung du - Vùng miền núi b. Phân hạng đất
- Phân hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất vào tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp ở địa phƣơng đƣợc Chính phủ phê duyệt.
- Phân hạng đất để định giá cho các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản và các loại đất nông nghiệp khác...
- Căn cứ theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết về việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Thông tƣ liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993 của Bộ tài chính, Bộ Nơng nghiệp – Công nghiệp thực phẩm – Tổng cục quản lý ruộng đất hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP của Chính phủ và kế thừa việc phân hạng đất theo quyết định số 480/2011/QĐ-UBND ngày 28/12/2011 tỉnh Bắc Giang, đất nông nghiệp đƣợc phân hạng:
+ Đất trồng cây hàng năm đƣợc phân từ hạng 1 đến hạng 6. + Đất nuôi trồng thủy sản đƣợc phân từ hạng 1 đến hạng 6. + Đất trồng cây lâu năm đƣợc phân từ hạng 1 đến hạng 5. + Đất rừng sản xuất đƣợc phân từ hạng 1 đến hạng 5.
+ Đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng đƣợc phân từ hạng 1 đến hạng 5. c. Phân loại khu vực để xác định giá đất ( đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn )
Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của mỗi xã đƣợc phân làm 3 khu vực. Xác định khu vực nhƣ sau:
- Khu vực 1: Là các khu đất có khả năng sinh lợi, giá đất thực tế cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng tốt nhất của xã, ở vị trí tiếp giáp với các trục đƣờng giao thơng chính, nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (Gần UBND xã, Trường học, Trạm
Y tế, Chợ); gần khu thƣơng mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp hoặc
không nằm tại khu vực trung tâm xã nhƣng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ. - Khu vực 2: Là các khu đất có khả năng sinh lợi, giá đất thực tế thấp hơn và có điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn khu vực 1, nằm ven các trục đƣờng giao thông liên thôn và đất tiếp giáp với đất của khu vực 1;
- Khu vực 3: Là các khu đất ở những vị trí cịn lại, có khả năng sinh lợi, giá đất thực tế và có điều kiện kết cấu hạ tầng thấp kém trong xã.
d. Phân loại vị trí
I. Phân vị trí đối với đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị và ven trục đƣờng giao thơng
- Việc xác định vị trí của từng lơ đất, thửa đất căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đƣờng giao thơng chính và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đoạn đƣờng phố, hƣớng dẫn cụ thể nhƣ sau:
+ Vị trí 1: Áp dụng đối với đất nằm ở mặt tiền của các đƣờng phố, các trục đƣờng giao thơng chính, có mức sinh lợi cao nhất và có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất;
+ Vị trí 2: Áp dụng đối với đất nằm ở các làn đƣờng phụ của các đƣờng phố chính; các ngõ, hẻm của đƣờng phố, các đƣờng nhánh nối với các trục đƣờng giao thông quốc lộ, tỉnh lộ mà xe ô tô con và xe vận tải có trọng tải dƣới 1,5 tấn có thể vào tận nơi có mức sinh lợi và có điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1;
+ Vị trí 3: Áp dụng đối với đất nằm trong ngõ, hẻm của đƣờng phố, có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 2, xe ơ tơ khơng vào đƣợc;
+ Vị trí 4: Áp dụng đối với đất nằm trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí cịn lại khác, có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi nhất;
+ Trƣờng hợp thửa đất bám từ hai mặt đƣờng trở lên thì xác định theo hƣớng chính của thửa đất phù hợp với quy hoạch chi tiết khu dân cƣ có mức giá cao nhất.
+ Các thửa đất ở vị trí 2, 3, 4 nhƣ đã nêu ở trên có ngõ thơng với nhiều đƣờng phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo đƣờng phố có khống cách gần nhất, nếu khoảng cách đến các đƣờng phố bằng nhau thì áp dụng theo đƣờng phố có mức giá cao nhất.
+ Các thửa đất có một phần diện tích bị khuất bởi thửa đất khác (hạn chế khả năng sinh lợi) thì phần diện tích bị khuất đƣợc tính bằng 70% giá đất của vị trí đất
có giá cao nhất liền kề trong cùng thửa đất.
- Phân vị trí đối với các lơ đất, thửa đất có chiều sâu lớn tại các đô thị và ven các trục đƣờng giao thông:
* Đối với đất ở
+ Vị trí 1: Tính từ mặt đƣờng (Chỉ giới giao đất) vào sâu đến 20m; + Vị trí 2: Tính từ trên 20 m vào sâu đến 40 m;
+ Vị trí 3: Tính từ trên 40 m vào sâu đến 60 m; + Vị trí 4: Phần diện tích cịn lại của thửa đất.
* Đối với đất xây dựng nhà chung cƣ chỉ áp dụng một vị trí theo vị trí khu đất. * Đối với các lô đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
* Đối với các lô đất, thửa đất tại đô thị (các phường, thị trấn ):
+ Vị trí 1: Tính từ mặt đƣờng (Chỉ giới giao, cho thuê đất ) vào sâu đến 50 m; + Vị trí 2: Tính từ trên 50 m vào sâu đến 100 m;
+ Vị trí 3: Tính từ trên 100 m vào sâu đến 150 m; + Vị trí 4: Phần diện tích cịn lại của thửa đất.
+ Vị trí 1: Tính từ mặt đƣờng (Chỉ giới giao, cho thuê đất) vào sâu đến 100 m; + Vị trí 2: Tính từ trên 100 m vào sâu đến 200 m;
+ Vị trí 3: Tính từ trên 200 m vào sâu đến 300 m; + Vị trí 4: Phần diện tích cịn lại của thửa đất.
II. Phân khu vực, vị trí đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn
Đất ở mỗi khu vực đƣợc chia từ 1 đến 4 vị trí, xác định vị trí nhƣ sau:
- Vị trí 1: Áp dụng cho khu đất có khả năng sinh lợi, giá đất thực tế cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất từng khu vực, ở vị trí có mặt tiền tiếp giáp với các trục đƣờng giao thông, nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã, khu thƣơng mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhƣng ở đầu mối giao thông hoặc chợ nông thôn;
- Vị trí 2: Áp dụng cho các khu đất tiếp giáp với các khu đất ở vị trí 1, có khả năng sinh lợi, giá đất thực tế và kết cấu hạ tầng kém hơn đất ở vị trí 1;
- Vị trí 3: Áp dụng cho các khu đất tiếp giáp với các khu đất ở vị trí 2, có khả năng sinh lợi, giá đất thực tế và kết cấu hạ tầng kém hơn đất ở vị trí 2;
- Vị trí 4: Áp dụng cho các khu đất cịn lại.
Đối với các thửa đất có vị trí khác nhau, mức giá đất cho các vị trí đƣợc xác định theo hệ số sau:
- Vị trí 1: Hệ số = 1;
- Vị trí 2: Hệ số = 0,6 giá của vị trí 1; - Vị trí 3: Hệ số = 0,4 giá của vị trí 1; - Vị trí 4: Hệ số = 0,2 giá của vị trí 1.
e. Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất tơn giáo, tín ngƣỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ); đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trƣng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật: căn cứ vào giá đất liền kề hoặc giá đất tại vùng lân cận gần nhất (trƣờng hợp khơng có đất liền kề) để quy định mức giá cụ thể.
2. Phƣơng pháp định giá cho từng loại đất a. Đất nông nghiệp
- Đối với đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, áp dụng phƣơng pháp thu nhập trồng lúa để định giá . Khi định giá cho loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do UBND tỉnh quyết định và căn cứ phƣơng pháp định giá đất rừng sản xuất quy định tại điều 13 Nghị định188/NĐ-CP để định giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phƣơng. Giá đất rừng phịng hộ và đất rừng đặc dụng đƣợc tính bằng 90% so với đất rừng sản xuất.
- Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do UBND tỉnh quy định và căn cứ phƣơng pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Điều 13, Nghị định 188/NĐ-CP của Chính phủ
- Đối với đất hạng một của từng vùng ( đồng bằng, trung du, miền núi) và từng loại đất có vị trí địa lý, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết va các điều kiện tƣới tiêu tốt nhất ứng với giá cao nhất. Các hạng tiếp theo từ hạng hai trở đi có các yếu tố kém hơn ứng với mức giá thấp hơn.
- Đối với đất vƣờn ao xen kẽ trong khu vực đất ở nông thôn (Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi sử dụng lâu dài) nhƣng khơng đƣợc cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đất ở thì giá đất đƣợc quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất trong vùng đó và đƣợc tăng lên hai lần nhƣng không đƣợc cao hơn giá đất ở liền kề khu vực đó.
- Đối với đất vƣờn, ao nằm xen kẽ trong khu đô thị không đƣợc quy hoạch là đất ở hoặc đất phi nơng nghiệp khác thì giá đất đƣợc quy định bằng giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất vùng đó và đƣợc tăng lên hai lần nhƣng không cao hơn giá đất liền kề trong khu đô thị.
- Xây dựng bảng giá đất năm 2013 áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp thơng qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng tƣơng tự về loại đất, diện tích thửa đất, loại đơ thị, khu vực, đƣờng phố và khả năng sinh lợi ở từng vị trí.
- Mức giá đất trên các tuyến đƣờng giáp ranh giữa các huyện, thành, thị, trong tỉnh đều đƣợc xác định mức giá cụ thể trên cơ sở từng đoạn có điều kiện thuận lợi cho phù hợp với thực tế.
- Đất giáp ranh giữa các tỉnh dƣợc tham khảo, trao đổi với các tỉnh bạn.
- Đối với giá đất tại các thị trấn, thị tứ, đƣợc xem xét các điều kiện: Vị trí đơ thị, trên các trục đƣờng giao thông quan trọng, điều kiện thuận lợi về kết cấu hạ tầng, về hoạt động dịch vụ trên địa bàn để xác định.
c. Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và tại đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp tại đơ thị thì mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí áp dụng theo giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại khu vực lân cận nếu khơng có liền kề.
d. Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phịng anh ninh, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng theo quy định của Chính phủ... Căn cứ vào mức giá cụ thể đã quy định đối với giá các loại liền kề để định giá cho các loại đất trên. Nếu các loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau thì căn cứ vào giá loại đất có mức giá cao nhất.
* Giá đất đƣợc chia thành 7 loại chủ yếu: 1. Giá đất nông nghiệp:
- Giá đất trồng cây hàng năm;
- Giá đất vƣờn, ao xen kẽ trong khu vực đất ở nông thôn nhƣng khơng đƣợc cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là đất ở;
- Giá đất vƣờn ao xen kẽ trong đô thị không đƣợc quy hoạch là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác;
- Giá đất nuôi trồng thủy sản; - Giá đất trồng cây lâu năm;
2. Giá đất ở tại nông thôn.
3. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp.
4. Giá đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khác theo quy định của Chính phủ.
5. Giá đất ở đô thị.
6. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng cơng trình sự nghiệp.
7. Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khác theo quy định của Chính phủ (Bảng giá chi tiết các loại đất theo địa bàn huyện, thành thị có phụ lục đính kèm).
2.2.2 Quy định về giá đất bồi thường của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang
Giá đất để tính bồi thƣờng và chi phí hợp lý đầu tƣ vào đất đƣợc quy định nhƣ sau:
1. Giá đất để tính bồi thƣờng là giá đất theo mục đích đang sử dụng đúng quy định của nhà nƣớc đƣợc UBND tỉnh quy định và công bố tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, không bồi thƣờng theo giá đất sẽ đƣợc chuyển mục đích sử dụng.
2. Giá đất ở đƣợc giao đƣợc xác định bằng giá đất nông nghiệp tƣơng ứng đã thu hồi cộng với chi phí đầu tƣ hạ tầng khu dân cƣ theo quy hoạch nhƣng khơng cao hơn giá đất ở có cùng điều kiện tƣơng ứng tại thời điểm thu hồi đất đƣợc UBND tỉnh quy định.
3. Giá đất để tính bồi thƣờng đối với đất vƣờn, ao nằm xen kẽ trong khu dân cƣ trong cùng một thửa (thời gian sử dụng lâu dài) nhƣng khơng đƣợc cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đất ở đƣợc bồi thƣờng hỗ trợ theo giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất trong vùng nhân hai lần nhƣng không cao hơn giá đất giá đất ở có giá thấp nhất liền kề.
4. Giá đất bồi thƣờng trong các trƣờng hợp sau đƣợc quy định bằng giá bồi thƣờng đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất trong vùng:
- Đất vƣờn, ao trong cùng một thửa có nhà ở nhƣng khơng đƣợc xác định là đất ở;
- Đất nông nghiệp nằm trong phạm vi địa giới phƣờng, khu dân cƣ thị trấn, khu dân cƣ nông thôn đã đƣợc xác định ranh giới theo quy hoạch đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt;
- Trƣờng hợp đất nông nghiệp nằm trong phạm vi khu dân cƣ thị trấn, khu dân