2.3 Thực trạng giá các loại đất trong thực hiện dự án khu dân cƣ số 3 Thị trấn Thắng –
2.3.5 Phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất tính thu tiền sử dụng đất
đất mà chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước so với giá đất xác định bằng phương pháp thặng dư
Phƣơng pháp thặng dƣ hay còn gọi là phƣơng pháp phát triển giả thiết, hay phƣơng pháp tính ngƣợc. Xét quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có đƣợc đất đai rõ ràng là phần cịn lại sau khi trừ đi chi phí và thu nhập định kì bình quân xã hội trong tổng giá trị tất cả bất động sản đƣợc dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và cơng trình trừ đi giá trị của bản thân cơng trình. Phần cịn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tƣợng định giá.
1. Đặc điểm của phƣơng pháp thặng dƣ
Căn cứ vào ngun lý và cơng thức tính của phƣơng pháp thặng dƣ, định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ là phân tích trên góc độ của thƣơng gia phát triển, để
tính tốn chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phƣơng pháp thặng dƣ quyết định bởi:
- Xác định chính xác phƣơng thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cƣờng độ sử dụng, kiểu dáng của cơng trình, cảnh quan bên ngồi, thiết bị nội thất và bố cục...) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, hợp lý nhất và trên nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;
- Phán đốn chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và cơng trình trên đất sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình tình biến động của thị trƣờng bất động sản và quan hệ cung cầu;
- Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thƣờng của cơng trình...
2. Phƣơng pháp thặng dƣ có những giả thiết và điều kiện sau:
- Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tƣơng lai, nhƣng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ đều căn cứ vào số liệu trƣớc mắt để tính ra. Đó là vì rất khó dự tính một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tƣơng lai, đồng thời trong thời gian phát triển không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ biến động tăng hoặc giảm mà các loại giá thành phát triển khác cũng sẽ tăng hoặc giảm, vì vậy trong định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ ẩn chứa một giả thiết: những biến động liên quan trong việc định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Đƣơng nhiên, nếu dùng phƣơng pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tƣ, cũng có thể thơng qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trƣờng để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn.
- Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời cũng không xét đến khả năng ảnh hƣởng của vật giá tăng lên.
- Giả thiết việc đầu tƣ vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều trong từng giai đoạn.
3. Xác định giá đất bằng phƣơng pháp thặng dƣ Bƣớc 1: Tính tổng giá trị phát triển của dự án
Việc ƣớc tính tổng giá trị phát triển của dự án đƣợc dựa trên cơ cấu sử dụng đất và giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của dự án.
Bảng 2.7: Tổng doanh thu của dự án khu đô thị số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang Đơn vị: 1000 VNĐ Năm Loại đất Diện tích bán(m2)
Đơn giá Doanh thu
01 năm Tổng cộng 2014 56.651.050 Đất nhà ở 8.703 5.700 49.608.810 Đất tái định cƣ 823 2.600 2.139.540 Đất TTTM+hỗn hợp 891 5.500 4.902.700 2015 113.302.100 Đất nhà ở 17.407 5.700 99.217.620 Đất tái định cƣ 1.646 2.600 4.279.080 Đất TTTM + hỗn hợp 1.783 5.500 9.805.400 2016 226.604.200 Đất nhà ở 34.813 5.700 198.435.240 Đất tái định cƣ 3.292 2.600 8.558.160 Đất TTTM + hỗn hợp 3.566 5.500 19.610.800 2017 169.953.150 Đất nhà ở 26.110 5.700 148.826.430 Đất tái định cƣ 2.469 2.600 6.418.620 Đất TTTM + hỗn hợp 2.674 5.500 14.708.100 Tổng cộng 566.510.500
(nguồn: báo cáo tổng hợp kinh doanh tại dự án khu dân cư số 3 năm 2015 của tập đoàn Detech land [6])
Bƣớc 2: Xác định tổng chi phí phát triển của dự án
Chi phí thực hiện dự án đƣợc tính tốn dựa trên việc khảo sát thực tế và báo cáo số liệu của chủ đầu tƣ
Bảng 2.8: Tổng chi phí phát triển của dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa – Bắc Giang
TT Nội dung chi phí Thành tiền(VNĐ)
I/ Chi phí đền bù GPMB ( Chủ đầu tƣ cấp ) 35.574.285.000
II/ Chi phí xây dựng. 261.237.342.640
1 San nền 56.300.490.740
2 Hệ thống giao thông 94.137.317.096
3 Hệ thống cấp điện. điện chiếu sáng 39.904.796.895
4 Hệ thống cấp nƣớc 5.913.619.353
5 Hệ thống thoát nƣớc mƣa 37.783.561.027
6 Tuyến ống thoát nƣớc thải 8.839.024.875
7 Trạm xử lý nƣớc thải 11.750.081.788
8 Vƣờn hoa. cây xanh công cộng 6.608.450.866
III/ Chi phí thiết bị 6.271.644.603
IV/ Chi phí quản lý dự án 3.105.779.342
V/ Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 8.811.931.754
VI/ Chi phí khác 1.932.605.920
VII/ Chi phí dự phịng : 71.726.224.090
VIII/ Chi phí dự phịng cho khối lƣợng cơng
việc phát sinh 10% 31.693.358.926
IX/ Chi phí dự phịng do yếu tố trƣợt giá 40.032.865.165 X/ Lãi vay trong thời gian xây dựng 39.041.686.257 XI/ Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 95.947.000.000
Tổng mức đầu tƣ 523.648.499.606
Bƣớc 3: Xác định giá đất của khu đất
Giá trị khu đất = Tổng doanh thu phát triển – chi phí phát triển
= 566.510.500.000 - 523.648.499.606 = 42.862.000.394 Đơn giá trung bình trên 1m2 đất là: 187.416 VNĐ/m2
- Giá thu tiền sử dụng đất đối với dự án là 114.153 VNĐ đƣợc căn cứ trên giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang quy định nên có sự chênh lệch với giá thị trƣờng.
- Bằng phƣơng pháp thặng dƣ xác định đƣợc giá đất tại dự án Khu dân cƣ số 3
là 187.416 VNĐ/m2, giá thu tiền sử dụng đất của UBND tỉnh Bắc Giang thấp hơn nhiều so với mức giá tính tốn đƣợc bằng phƣơng pháp thặng dƣ dựa trên nguồn thơng tin thị trƣờng.
2.3.6 Ngun nhân có sự chêch lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường.
Một thực trạng rất đáng quan tâm là công tác định giá đất và giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tƣ chƣa phù hợp với bối cảnh phát triển hiện nay. Điều này thể hiện ở các khâu xác định giá đất Nhà nƣớc thu tiền sử dụng đất tại dự án đầu tƣ và giá bồi thƣờng cho các hộ dân bị thu hồi đất chƣa thỏa đáng, chƣa thuyết phục đƣợc ngƣời dân, đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc khiếu nại về đất đai, dự án bị trì trệ, chậm tiến độ làm thất thốt nguồn thu của ngân sách nhà nƣớc về đất đai. Việc xác định giá đất chƣa phù hợp cũng dẫn đến một hệ quả khó khăn trong vấn đề quản lý tốt việc sử dụng đất của các dự án, nhiều dự án sử dụng đất sai mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất ngồi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc giao và cho thuê đất quá dễ dàng cũng góp phần tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ lợi dụng để đầu cơ đất đai, không đầu tƣ vào đất để chờ chuyển nhƣợng ăn chêch lệch hoặc chuyển đổi sang các mục đích sử dụng đất khác với mục đích ban đầu…
- Việc xác định giá đất để lập khung giá chƣa phù hợp yêu cầu của pháp luật, khi giá đất có sự chêch lệch lớn thì vẫn áp giá theo khung giá Nhà nƣớc mà khơng có sự điều chỉnh cho hợp lý.
- Thiếu sự chỉ đạo và kiểm sốt trong việc xác định giá đất, khơng phát hiện hoặc khơng có những hành động và biện pháp kịp thời khi có sự chêch lệch lớn giữa giá Nhà nƣớc và giá thị trƣờng.
- Việc thu thập, phân tích thơng tin về giá đất tại các địa phƣơng còn nhiều hạn chế, thiếu đồng bộ, nguồn nhân lực về cơng tác định giá đất cịn thiếu và yếu trong khi các nguồn thơng tin thì nhiều và có biến động lớn.
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
3.1 Quan điểm việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu tƣ khu đô thị
3.1.1 Phát triển khu đơ thị là q trình tất yếu khách quan
Đơ thị hóa là q trình tập trung dân số vào các đơ thị, là sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cƣ đơ thị, trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Đó là kết quả của quá trình phát triển sản xuất. Khi con ngƣời cịn sống nhờ vào tự nhiên, săn bắt hái lƣợm thì chƣa có làng mạc hay đô thị, khi con ngƣời biết trồng trọt chăn nuôi và một số bộ phận dân cƣ tách ra sản xuất đó là cơ sở cho nơng thơn ra đời. Khi sản xuất phát triển, nghề thủ cơng ra đời, cần phải trao đổi hàng hóa, dân cƣ tập trung thành các phƣờng hội. Đơ thị xuất hiện khi xã hội hóa giai cấp. Lúc đầu chỉ là nơi giao lƣu hàng hóa và sản xuất tập trung, sau này giai cấp thống trị chọn nơi này làm điểm đóng chính quyền.
Q trình đơ thị hóa là q trình cơng nghiệp hóa đất nƣớc và là q trình biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu ngành nghề, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng ...
Do vậy q trình đơ thị hóa là một q trình phát triển tất yếu và khách quan, phát triển đồng hành theo tiến trình phát triển lịch sử của nhân loại.
3.1.2 Quan điểm việc xác định giá đất trong thực hiện dự án đầu tư khu đô thị
Xuất phát từ thực tiễn trong việc thực hiện dự án đầu tƣ khu đô thị thời gian qua nhƣ về giá đền bù giải phóng mặt bằng, giá nhà nƣớc thu tiền sử dụng đất ... việc định giá đất cần phải đƣợc xây dựng dựa trên những quan điểm sau:
Một là: Nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Định giá đất là một trong bốn quyền định của đối với đất đai của Nhà nƣớc và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển nhƣợng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận giữa ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng
đất. Hiện nay định giá đất ở đƣợc thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa phƣơng làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thơng tin hình thức đấu giá; tính tốn giá bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất phục vụ các cơng trình phúc lợi...
Hai là: Đảm bảo kết hợp hài hịa giữa các lợi ích. Trong nền kinh tế, lợi ích là động lực để mọi cá nhân, tổ chức phát huy tính tích cực, chủ động của con ngƣời. Các lợi ích trong sử dụng đất đai bao gồm lợi ích của chủ đầu tƣ, lợi ích của Nhà nƣớc và lợi ích của tồn xã hội. Về cơ bản, các lợi ích này là khơng thống nhất với nhau, đơi khi cịn mâu thuẫn nhau vì vậy giá đất cần phải điều tiết lợi ích giữa các bên sao cho hợp lý để nhằm mục tiêu phát triển nền kinh tế. Mặt khác, trong quan hệ sử dụng đất đai trong xã hội, ai cũng có lợi ích riêng của mình, họ cần có phƣơng tiện để tồn tại và phát triển nhƣ cá nhân cần đất để sinh sống, sản xuất, các tổ chức cũng cần đất để làm mặt bằng kinh doanh,... Trong phần lớn các trƣờng hợp thì lợi ích khơng chỉ liên quan đến một cá nhân cụ thể mà còn liên quan đến nhiều đối tƣợng khác, vì vậy địi hỏi phải kết hợp hài hịa giữa các lợi ích, nếu khơng kết hợp hài hịa lợi ích giữa các bên thì sẽ dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích dẫn đến sự bất ổn định trong xã hội.
3.2 Các giải pháp về giá trong đầu tƣ tự hiện dự án khu đô thị mới
3.2.1 Giải pháp chung
3.2.1.1 Đối với giá đất tính bồi thường khi thu hồi đất để thực hiện dự án
Xác định giá đền bù là một vấn đề nóng bỏng trong điều kiện hiện nay. Nó gây nhiều tranh cãi và có tác động đến mọi đối tƣợng. Để hồn thiện hơn nữa các chính sách về xác định giá cả đền bù, chúng ta xem xét một số giải pháp sau:
- Xây dựng giá đất phù hợp với giá thị trƣờng, bằng cách tiến hành khảo sát giá đất thị trƣờng và lấy ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản trong quá trình xây dựng khung giá.
- Đối với mỗi dự án cần phải có những nghiên cứu đánh giá cụ thể để xác định giá đất thị trƣờng, làm cho giá đất bồi thƣờng phù hợp với giá thị trƣờng bảo đảm lợi ích của các bên đặc biệt là ngƣời bị thu hồi đất.
- Nâng cao năng lực cán bộ làm công tác định giá, xây dựng đội ngũ chuyên nghiệp có trình độ chun mơn cao, có tinh thần trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp.
- Để hỗ trợ cho chính sách giá bồi thƣờng, khắc phục những mặt chƣa hợp lý về giá, cơ quan nhà nƣớc phải thực hiện tốt chính sách hỗ trợ và tái định cƣ.
- Về vấn đề đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án, chủ yếu giải quyết nhanh những khúc mắc trong vấn đề thu hồi đất giải phóng mặt bằng, giải quyết đƣợc vấn đề này sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thi cơng các dự án.
+ Dự án tái định cƣ phải đƣợc thiết lập trƣớc khi thu hồi đất, khu tái định cƣ phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
+ Liên quan đến bồi thƣờng khi thu hồi đất, cần có quy định thêm nguyên tắc: trƣờng hợp khơng có khu tái định cƣ thì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng bằng tiền và đƣợc ƣu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc (đối với khu đô thị) hoặc bồi thƣờng bằng đất ở (với khu vực nơng thơn), ... Bên cạnh đó, đối với đất dùng cho mục đích riêng của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhƣ đất dùng cho sản xuất, dịch vụ làm nhà ở... sẽ đƣợc xem là hàng hóa đặc biệt đƣợc chuyển nhƣợng sử dụng đất. Ngoài giá đất do nhà nƣớc quy định, giá đất còn đƣợc xác định qua đấu giá hoặc đấu thầu cơng trình, trong đó quyền sử dụng đất, giá đất do các bên tự thỏa thuận.
- Tăng cƣờng hiệu lực của quy hoạch sử dụng đất trong các dự án đầu tƣ khu chung cƣ đơ thị, ngăn ngừa có hiệu quả việc sử dụng quỹ đất ở tùy tiện và sai quy hoạch.
- Giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp trên cơ sở kết hợp tạo công ăn việc làm với cho vay trả dần với lãi suất ƣu đãi.
3.2.1.2 Đối với giá đất tính thu tiền sử dụng đất của Nhà nước
Một thực trạng rất đáng quan tâm hiện nay đối với công tác xác định giá thu tiền sử dụng đất cho một dự án đầu tƣ còn nhiều bất cập. Thực trạng này đang diễn