khu đô thị mới theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dƣới luật
1.4.1 Cơ sở pháp lý
1. Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13);
2. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
3. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất;
4. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
5. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;
6. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
7. Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trƣờng về phƣơng pháp xác định giá đất.
1.4.2 Một số thay đổi Luật đất đai 2013 trong việc xác định giá đất so với Luật Đất đai năm 2003 Đất đai năm 2003
Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc, cụ thể:
Các nguyên tắc định giá đất bao gồm:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau.
2. Về giá đất
Ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể, cụ thể nhƣ sau:
a) Về khung giá đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhƣng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng có biến động lớn. Luật Đất đai năm 2013 giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất , theo từng vùng . Trong thời gian thƣ̣c hiê ̣n khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
b) Về bảng giá đất
Nếu nhƣ Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và ban hành hàng năm (công bố vào ngày 01/01của hàng năm) và đƣợc sử dụng để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và ngƣợc lại của Nhà nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất trong mọi trƣờng hợp thì Luật
Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Cụ thể nhƣ sau:
- Bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Bảng giá đất đƣợc áp dụng trong 6 trƣờng hợp. Cụ thể nhƣ sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho ngƣời tự nguyện trả lại đất cho Nhà nƣớc đối với trƣờng hợp đất trả lại là đất Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Bảng giá đất đƣợc Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp thơng qua.
Trƣớc khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trƣờng hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng thì báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ quyết định.
c) Về giá đất cụ thể
Luật Đất đai năm 2003 chƣa quy định việc xác định giá đất cụ thể, trong quá trình vận hành khơng những gây thất thu cho ngân sách nhà nƣớc mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của ngƣời bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đều áp dụng
theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do không theo kịp với giá thị trƣờng. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể. Cụ thể nhƣ sau:
- Giá đất cụ thể đƣợc áp dụng trong các trƣờng hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vƣợt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vƣợt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền th đất đối với đất nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất, vƣợt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính tiền thuê đất đối với trƣờng hợp Nhà nƣớc cho thuê đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trƣờng hợp doanh nghiệp nhà nƣớc cổ phần hóa đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Về cơ quan chịu trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiê ̣m giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể . Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh đƣợc thuê tổ chức có chức năng tƣ vấn định giá đất để tƣ vấn xác định giá đất cụ thể.
CHƢƠNG 2. NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƢ SỐ 3 - THỊ TRẤN THẮNG –
HUYỆN HIỆP HÕA – TỈNH BẮC GIANG
2.1 Khái quát chung về dự án đầu tƣ phát triển khu dân cƣ số 3 – thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang