1.3 Một số vấn đề liên quan đến giá đất trong thực hiện dự án đầu tƣ khu đô thị mới
1.3.4 Cơ sở của việc hình thành giá đất đơ thị
- Cung của đất là cố định;
Khối lƣợng đất đai không sinh thêm, không giảm bớt không tái tạo đƣợc tồn tại khách quan. Việc sử dụng đất đai có thể thay đổi: tăng diện tích sử dụng đất cho mục đích này, giảm mục đích sử dụng cho loại đất khác. Vấn đề là thay đổi mục đích sử dụng sao cho sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất.
- Giá trị của đất là giá vốn của lợi ích rịng của việc sử dụng đất;
Giá trị của thửa đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của nó. Dựa vào khả năng sinh lợi trong tƣơng lai của thửa đất để định giá cho nó ở thời điểm hiện tại. Khi sử dụng thửa đất thƣờng tính tốn:
+ Mục đích sử dụng trong tƣơng lai; + Dự kiến thu lời hàng năm;
+ Chi phí bỏ ra để đảm bảo cho việc sử dụng hàng năm. Gọi: Lợi ích thu phí hàng năm là Bt.
Chi phí hàng năm cho duy trì ở năm t là Ct. Thu lợi ròng hàng năm sẽ là Bt – Ct;
Mức sinh lợi tối thiểu của đồng vốn đầu tƣ là i thì giá chấp nhận đƣợc cho mua thửa đất là:
V0: Giá trị chấp nhận mua thửa đất ở thời điểm t. Khi n=∞ thì
Thu nhập rịng từ việc sử dụng đất thay đổi phụ thuộc vào vị trí thửa đất và mục đích sử dụng của thửa đất đó. Việc phân bố đất đai là tìm cách tốt nhất xác định vị trí phù hợp nhất cho các trƣờng hợp sử dụng đất nhằm phát huy hiệu quả nhất giá trị của đất.
- Chiết khấu chi phí và lợi ích tƣơng lai của việc sử dụng đất * Giá trị tiền theo thời gian:
F: là giá trị tính theo thời gian P: là lƣợng tiền đƣa vào tính tốn n: năm; r: tỷ lệ lãi xuất mong muốn
Nếu thửa đất dự kiến có thu nhập rịng (tổng thu nhập của năm trừ các chi phí trong năm đó hàng năm) là 100 triệu đồng, tỷ lệ lãi xuất tối thiểu của vốn đầu tƣ là r:
Nếu n=∞ thì:
Nếu tỷ lệ lãi xuất là 5% thì ngƣời mua có thể chấp nhận giá trị thửa đất là 2 tỷ đồng. Nếu lãi xuất là 8% thì giá đất là 1,25 tỷ đồng. Do tính khơng đều đặn của thu nhập ròng hàng năm của việc sử dụng đất ngay cả khi không kể đến lạm phát, công thức xác định giá đất hiện tại tổng quát là:
V
Thí dụ có ngƣời mua thửa đất với mong muốn rằng sau 4 năm sẽ bán đƣợc 250 triệu. Nếu thuế đất hàng năm phải đóng là 20 triệu và anh ta mong muốn lãi xuất tối thiểu phải đạt đƣợc 6% thì giá trị hiện tại của thửa đất có thể chấp nhận mua là:
Ta thấy đƣợc, mỗi ngƣời đánh giá về giá trị thửa đất khác nhau vì mỗi ngƣời có dịng thu nhập khác nhau từ thửa đất. Tuy nhiên, có thể kết luận đƣợc là ngƣời bán đất với giá bằng hoặc nằm trên giá trị hiện tại của thửa đất theo cách đánh giá của ngƣời bán và ngƣời mua sẽ mua với giá bằng hoặc nằm dƣới giá trị hiện tại của thửa đất theo cách đánh giá của ngƣời mua.
1.3.5 Nguyên tắc bồi thường cho người bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị
- Nguyên tắc bồi thƣờng đất theo quy định của pháp luật:
Ngƣời bị thu hồi đất nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; một số trƣờng hợp cụ thể nhƣ sau:
+ Ngƣời đƣợc sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhƣng tự ý sử dụng làm đất phi nơng nghiệp thì chỉ đƣợc bồi thƣờng theo đất nông nghiệp;
+ Ngƣời đƣợc sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) theo quy định của pháp luật nhƣng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ đƣợc bồi thƣờng theo đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).
Việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng nhà ở, hoặc bằng tiền cho phù hợp với thực tế tại địa phƣơng.
+ Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất nhƣng chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách. Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nƣớc cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng các thửa đất khác của ngƣời có đất bị thu hồi (nếu có), tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
+ Trƣờng hợp các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thƣờng đất thì số tiền đƣợc trừ tối đa bằng số tiền bồi thƣờng đất.
Diện tích đất đƣợc bồi thƣờng là diện tích đƣợc xác định trên thực địa – thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng ngƣời sử dụng đất.
1.3.6 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất để xây dựng khu đô thị mới cho nhà đầu tư
Theo Thông tƣ 117/2004/TT-BTC về hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định:
- Đối với đối tƣợng phải nộp tiền sử dụng đất
+ Đất đƣợc giao tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh theo quy định tại điểm d là đất đƣợc quy định tại điểm b khoản 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi chung là Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
+ Đất đƣợc giao cho tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê theo quy định bao gồm đất để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cƣ nông thôn, khu dân cƣ đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng khác.
+ Quy định về ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc giao đất để thực hiện các dự án đầu tƣ, không bao gồm các trƣờng hợp ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài liên doanh với các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài để đầu tƣ vào Việt Nam.
- Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất
+ Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích, giá đất và thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
+ Trƣờng hợp ngƣời nộp tiền sử dụng đất, mà trƣớc đó phải bồi thƣờng về đất hoặc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất (gọi chung là bồi thƣờng về đất), hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại pháp luật về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, nhƣng mức đƣợc trừ không vƣợt quá tiền sử dụng đất phải nộp.
+ Diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích ghi trong quyết định giao đất; trƣờng hợp diện tích thực tế theo biên bản bàn giao đất khác với diện tích ghi trong quyết định giao đất thì thu tiền sử dụng đất theo diện tích đất thực tế tại biên bản bàn giao đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định.
+ Trƣờng hợp giao đất sử dụng ổn định lâu dài thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất ở tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
+Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của loại đất đƣợc giao do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
+ Dự án có thời hạn sử dụng đất dƣới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm đƣợc giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. Cơng thức để tính thu tiền sử dụng đất trong trƣờng hợp này nhƣ sau:
Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất n
năm
= (Tiền SDĐ của thời hạn 70 năm) x (70-n) x 1,2%
Trong đó: n là thời hạn giao đất tính bằng năm.
1.4 Cơ sở pháp lý cho thay đổi xác định giá đất trong đầu tƣ thực hiện dự án khu đô thị mới theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dƣới luật khu đô thị mới theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dƣới luật
1.4.1 Cơ sở pháp lý
1. Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13);
2. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
3. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất;
4. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
5. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;
6. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
7. Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trƣờng về phƣơng pháp xác định giá đất.
1.4.2 Một số thay đổi Luật đất đai 2013 trong việc xác định giá đất so với Luật Đất đai năm 2003 Đất đai năm 2003
Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc, cụ thể:
Các nguyên tắc định giá đất bao gồm:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau.
2. Về giá đất
Ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể, cụ thể nhƣ sau:
a) Về khung giá đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhƣng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng có biến động lớn. Luật Đất đai năm 2013 giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất , theo từng vùng . Trong thời gian thƣ̣c hiê ̣n khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
b) Về bảng giá đất
Nếu nhƣ Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và ban hành hàng năm (công bố vào ngày 01/01của hàng năm) và đƣợc sử dụng để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và ngƣợc lại của Nhà nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất trong mọi trƣờng hợp thì Luật
Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Cụ thể nhƣ sau:
- Bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Bảng giá đất đƣợc áp dụng trong 6 trƣờng hợp. Cụ thể nhƣ sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho ngƣời tự nguyện trả lại đất cho Nhà nƣớc đối với trƣờng hợp đất trả lại là đất Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Bảng giá đất đƣợc Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp thông qua.
Trƣớc khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trƣờng hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng thì báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ quyết định.
c) Về giá đất cụ thể
Luật Đất đai năm 2003 chƣa quy định việc xác định giá đất cụ thể, trong quá trình vận hành khơng những gây thất thu cho ngân sách nhà nƣớc mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của ngƣời bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đều áp dụng
theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do khơng theo kịp với giá thị trƣờng. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể. Cụ thể nhƣ sau:
- Giá đất cụ thể đƣợc áp dụng trong các trƣờng hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vƣợt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vƣợt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất, vƣợt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; cơng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính tiền thuê đất đối với trƣờng hợp Nhà nƣớc cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trƣờng hợp doanh nghiệp nhà nƣớc cổ phần hóa đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.