2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên
- Vị trí địa lý
Khu đất nghiên cứu xin lập Quy hoạch chi tiết 1/500 và đầu tƣ dự án có phạm vi thuộc khu đất Dự án khu đô thị Khu III (Huyện đã quy hoạch), Xã Đức Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang.
Phạm vi của dự án nhƣ sau :
Phía Đơng giáp dân cƣ và Chi cục thuế huyện Hiệp Hịa.
Phía Tây giáp ruộng và đất dự trữ phát triển đô thị.
Phía Nam giáp ruộng canh tác.
Phía Bắc giáp đƣờng tỉnh lộ 296 và nhà máy bia Vinakeen. - Địa hình
Thị trấn Thắng có dạng địa hình vùng trung du bao gồm các gị đồi thấp có độ dốc thoải, thuận lợi để phát triển xây dựng và nơng nghiệp. Hƣớng dốc chính theo hƣớng Bắc Nam, Đơng Tây các hƣớng dốc cục bộ từ các gị đồi về các cánh đồng màu và lúa nƣớc xung quanh. Đi qua thị trấn có tuyến kênh tƣới (kết hợp tiêu trong mùa lũ) và hai tuyến mƣơng tiêu tự chảy, tiêu cho lƣu vực phía Đơng và lƣu vực phía Tây thị trấn.
Khu đất dự án chủ yếu là đất ruộng lúa nƣớc (2 vụ/năm), xen kẽ kênh mƣơng nƣớc tƣới tiêu, ao hồ của cánh đồng thuộc Thôn Trung Đồng và một phần dân cƣ hiện có thơn Trung Đồng, xã Đức Thắng.
Giao thông trong khu vực quy hoạch chủ yếu là đƣờng nhựa ,bê tơng.
- Sơ đồ vị trí dự án khu dân cƣ số 3 thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hịa – tỉnh Bắc Giang
Hình 2.1: Vị trí và mối liên hệ vùng của dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang
2.1.1.2 Khái quát kinh tế - xã hội
- Thị trấn Thắng nằm trên QL37 và các ĐT 295, 296. Cách thủ đơ Hà Nội khoảng 50km về phía Tây Nam. Phía Bắc giáp xã Hồng Vân và xã Hồng An; Phía
Tây giáp xã Thƣờng Thắng; Phía Đơng giáp phần còn lại của xã Lƣơng Phong và xã Ngọc Sơn; Phía Nam giáp xã Danh Thắng.
Trong khu quy hoạch dự án khu dân cƣ số 3 có 148 hộ dân, ngành nghề chủ yếu là làm nông nghiệp.
Khu quy hoạch có diện tích tự nhiên là 22,8719 ha, trong đó đất ruộng lúa (2 vụ) là chủ yếu.
Dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cƣ số 3 Thị trấn Thắng, Hiệp Hịa Bắc Giang sẽ góp phần nâng cao chất lƣợng đời sống của nhân dân địa phƣơng trong khu vực. Từng bƣớc đơ thị hóa đồng bộ các khu dân cƣ cũ lân cận với khu vực của dự án, đồng thời các dịch vụ xã hội, thƣơng mại cũng phát triển theo cùng với sự phát triển của dân cƣ trong khu vực.
2.1.2 Dự án Khu dân cư số 3 thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang
2.1.2.1 Hình thức đầu tư và mục tiêu của dự án.
- Hình thức, phƣơng thức đầu tƣ dự án
Dự án đƣợc đầu tƣ theo hình thức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo phƣơng án chuyển quyền sử dụng đất có đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý dự án và thực hiện dự án theo hình thức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất. Chủ đầu tƣ sẽ thành lập Ban quản lý dự án trực tiếp thuộc Cơng ty DETECH Land tại huyện Hiệp Hịa, tỉnh Bắc Giang và tổ chức triển khai dự án ngay sau khi có quyết định giao chủ đầu tƣ và cam kết thực hiện các bƣớc theo trình tự quy định chung của Nhà nƣớc và tỉnh Bắc Giang.
Khi dự án đƣợc tỉnh Bắc Giang phê duyệt, chủ đầu tƣ tổ chức lập và phê duyệt thiết kế kỹ thuật thi cơng, tổ chức thi cơng bằng vốn tự có hoặc huy động hợp pháp trên cơ sở quy hoạch đƣợc duyệt, sau đó chuyển nhƣợng cho các đối tƣợng có nhu cầu sử dụng theo quy định hiện hành. Sau khi kết thúc dự án, chủ đầu tƣ có trách nhiệm bàn giao cơng trình hạ tầng kỹ thuật cho UBND tỉnh Bắc Giang, cơ quan chủ quản địa phƣơng theo quy định chung của nhà nƣớc và tỉnh Bắc Giang nói chung.
+ Xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã đƣợc phê duyệt và quy hoạch phát triển chung của vùng.
+ Việc đầu tƣ xây dựng dự án một khu dân cƣ mới tại địa điểm khu dân cƣ số III tại thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang trực tiếp làm tăng tổng cung về nhà ở để đáp ứng tổng cầu ngày càng tăng trên địa bàn thị trấn, tạo điều kiện cải tạo đời sống của nhân dân, góp phần ổn định kinh tế- xã hội.
+ Việc triển khai dự án cũng góp phần cải thiện cơ sở kỹ thuật hạ tầng đô thị, tạo cảnh quan môi trƣờng đƣa thị trấn phát triển theo hƣớng văn minh và hiện đại.
+ Làm cơ sở cho các bƣớc đầu tƣ tiếp theo, làm căn cứ cho việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, tạo thêm quỹ nhà ở chất lƣợng cao cho tỉnh Bắc Giang.
+ Tạo nên một tầm nhìn chiến lƣợc trong quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai của tỉnh, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phƣơng trong những năm trƣớc mắt và lâu dài.
+ Đảm bảo cân đối chỉ tiêu sử dụng đất, đảm bảo khớp nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực lân cận.
+ Đảm bảo sự hài hòa giữa thiên nhiên, bảo vệ cảnh quan môi trƣờng, cải thiện và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, phù hợp với yêu cầu phát triển của Thị trấn Thắng trong giai đoạn trƣớc mắt và lâu dài.
+ Xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, là tiền đề để thực hiện các dự án đầu tƣ khác theo quy hoạch chung của Thị trấn.
+ Đóng góp một phần vào nguồn thu nhập, tạo cơng ăn việc làm cho ngƣời dân của địa phƣơng.
2.1.2.2 Hiện trạng khu đất thực hiện dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
Khu đất nghiên cứu xin lập Quy hoạch chi tiết 1/500 và đầu tƣ dự án có phạm vi thuộc khu đất Dự án khu đô thị Khu III (Huyện đã quy hoạch), Xã Đức Thắng – Huyện Hiệp Hịa – Tỉnh Bắc Giang, có diện tích 22,8719 ha.
Trong khu quy hoạch có ít dân cƣ sinh sống, ngành nghề chủ yếu là làm nông nghiệp.
Khu quy hoạch có diện tích tự nhiên là 22,8719 ha, trong đó đất ruộng là chủ yếu. Trong phạm vi của dự án có ít dân cƣ sinh sống chỉ vƣớng vài hộ thổ cƣ, một số cơng trình nhà ở của dân cƣ hiện trạng.
Trong khu vực dự kiến xây dựng khu dân cƣ khơng có những cơng trình kiến trúc cũng nhƣ những cơng trình nằm trong nhóm cơng trình hạ tầng xã hội nhƣ: Giáo dục, y tế, cơng trình dịch vụ và cơng cộng khác.
Bảng 2.1: Hiện trạng khu đất dự án đầu tư xây dựng khu dân cư số 3
Stt Ký hiệu Loại đất DT đất (m2) Tỷ lệ% 1 HT1 Đất ở hiện trạng 847 0,37 2 HT2 Ruộng 219.966 96,17 3 HT3 Nghĩa địa 879 0,38 4 HT4 Mặt nƣớc 5.166 2,26 5 HT5 Giao thông 1.861 0,81 Tổng 228.719 100,00
(nguồn: Báo cáo thuyết minh khả thi đầu tư dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang [5])
2.1.2.3 Quy hoạch dự án khu dân cư số 3 thị trấn Thắng, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
- Quy mô
+ Tổng qui mô của dự án: 22,8719 ha.
+ Quy mô dân số dự kiến sử dụng thƣờng xuyên hạ tầng khoảng: 3.668 ngƣời. + Tổng mức đầu tƣ: 523.648.499.606 đồng
+ Các hạng mục đầu tƣ: Chủ đầu tƣ xây dựng đồng bộ hạ tầng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã đƣợc phê duyệt gồm hệ thống giao thơng, san nền, hệ thống cấp nƣớc, thốt nƣớc mƣa, thoát nƣớc sinh hoạt, cấp điện, điện chiếu sáng trên cơ sở khớp nối với các hệ thống hạ tầng các khu dân cƣ lân cận của dự án.
- Tiến độ thực hiện dự án
Thời gian dự kiến thực hiện dự án trong 5 năm, đƣợc phân chia làm 3 giai đoạn. Cụ thể nhƣ sau:
+ Giai đoạn 1: từ tháng 09 năm 2012 đến hết năm 2013: Đây là giai đoạn hoàn thiện các thủ tục pháp lý về thực hiện lập dự án đầu tƣ và triển khai thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng và san nền.
+ Giai đoạn 2: từ năm 2014 đến hết năm 2015:
Thi công hạ tầng kĩ thuật khu đô thị bao gồm các hạng mục: san nền, giao thơng, cấp thốt nƣớc, cấp điện và điện chiếu sáng công cộng kết nối hợp lý với khu vực lân cận.
Đầu tƣ xây dựng các khu nhà biệt thự nhà vƣờn và nhà liền kề.
Đầu tƣ xây dựng các khu cây xanh tập trung, cây xanh đƣờng phố theo quy hoạch đƣợc duyệt.
+ Giai đoạn 3: từ năm 2016 đến hết năm 2017
Đầu tƣ xây dựng nốt hạng mục nhà biệt thự.
Đầu tƣ xây dựng khu thƣơng mại, dịch vụ công cộng và các khu trung tâm giải trí.
Khai thác dự án.
Hoàn thiện dự án, bàn giao cho địa phƣơng và kết thúc dự án. - Quy hoạch sử dụng đất trong khu đô thị:
Bảng 2.2: Bảng cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất trong dự án
Stt Kí hiệu Loại đất DTđất(m2) Tỷ lệ(%)
1 CC Đất trung tâm hỗn hợp (trung tâm
thƣơng mại, văn hóa, nhà trẻ, y tế..) 8.914 3,90
2 ON Đất ở 87.033 38,05
3 TD Đất nhà dự trữ tái định cƣ 8.229 3,60
4 CX Đất cây xanh TDTT, Mặt nƣớc 17.705 7,74
5 HTKT Đất hạ tầng kĩ thuật 6.347 2,78
6 GT Đất giao thông đô thị 100.490 43,94
7 Tổng 228.719 100,00
(UBND tỉnh Bắc Giang, Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND về việc duyệt quy hoạch
Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất dự án khu dân cư số 3
+ Khu trung tâm hỗn hợp
Đất xây dựng khu trung tâm hỗn hợp có quy mơ diện tích 8.914m2 chiếm khoảng 3,90% diện tích tổng thể dự án. Tại đây xây dựng các cơng trình trung tâm dịch vụ thƣơng mại, nhà văn hóa, nhà trẻ và trạm y tế…
Bảng 2.3: Bảng cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp của dự án
Stt Loại đất DTđất(m2) Tỷ lệ(%)
1 Trung tâm thƣơng mại, dịch vụ 3.827 42,93
2 Nhà văn hóa 1.160 13,01
3 Nhà trẻ 2.462 27,62
4 Trạm y tế 1.465 16,43
5 Tổng 8.914 100,00
(UBND tỉnh Bắc Giang, Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND về việc duyệt quy
Hình 2.3: Biểu đồ cơ cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp của dự án
+ Đất trung tâm thƣơng mại, dịch vụ
Tổ hợp cơng trình trung tâm hỗn hợp thƣơng mại, dịch vụ, siêu thị mini, show room, chi nhánh ngân hàng, shop thời trang, hệ thống nhà hàng… với quy mô 3.827 m2 nhằm cung cấp các loại dịch vụ, thỏa mãn cho ngƣời dân sinh sống trong khu vực dự án và các vùng phụ cận theo kế hoạch phát triển Thị trấn Thắng - đô thị loại 4, trên phía đƣờng giao thơng lớn là điểm nhấn về không gian, làm điểm xác định không gian cho khu dự án.
+ Đất ở
Tổng diện tích dùng cho việc xây dựng nhà để ở là 87.033m2 chiếm khoảng 38,05% diện tích tồn dự án với chức năng là nhà phố thƣơng mại, nhà ở liền kề, biệt thự song lập, biệt thự.
Khu ở bao gồm các nhà liền kề và nhà biệt thự.
Nhà phố thƣơng mại nằm trên những tuyến đƣờng chính của dự án, với qui mơ diện tích khoảng từ 90-132m2/căn với mật độ xây dựng từ 90-100% sẽ đƣợc bố trí tại trung tâm của dự án.
Nhà liền kề có diện tích khoảng từ 80-110m2/căn với mật độ xây dựng từ 80- 100% sẽ đƣợc thiết kế với mặt tiền rộng từ 5 m có chiều cao trung bình 4 tầng.
Nhà biệt thự song lập, biệt thự liền kề với sân vƣờn rộng phía trƣớc có kiến trúc hiện đại hịa nhập với mơi trƣờng sinh thái của khu vực. Nhà vƣờn biệt thự đƣợc xây dựng với qui mô diện tích khoảng từ 180m2 đến 350m2 có thiết kế sân vƣờn phía trƣớc nhà, chiếm khoảng 40-50% diện tích đất với chiều cao nhà trung bình là 03 tầng đƣợc xây dựng theo kiến trúc thiết kế chung cho toàn dự án.
Các mẫu nhà của dự án đƣợc thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại kết hợp với kiến trúc của đồng bằng Bắc Bộ.
Tổ chức các nhà ở theo hƣớng thuận tiện với hƣớng gió tốt và hƣớng nhìn tốt, gió Đơng Nam và gió Nam.
Tổ chức thành các cụm nhóm ở riêng có lõi là khơng gian cây xanh. + Đất dự trữ tái định cƣ
Tổng diện tích đất để phục vụ cơng tác dự trữ tái định cƣ sau giải phóng mặt bằng có quy mơ 8.229 m2 chiếm khoảng 3,60% diện tích đất dự án với chức năng chính là khu đất dự trữ đền bù giải phóng mặt bằng.
+ Đất cây xanh, thể dục thể thao, mặt nƣớc
Có quy mơ diện tích là 17.705 chiếm khoảng 7,74% đất của dự án có chức năng là cơng viên vui chơi giải trí, thể dục thể thao, và sân chơi … Hệ thống cây xanh trong khu dân cƣ đƣợc chia làm các loại hình sau :
Cây xanh cơng cộng tập trung tại khu vực ven kênh tƣới 1B của đô thị.
Cây xanh công cộng đơn vị ở có dạng là lõi trung tâm của mỗi cụm cộng đồng ở.
Hệ thống mặt nƣớc trong khu dân cƣ chỉ có ở khu vực phía trung tâm cây xanh, thể dục thể thao, để tạo điểm nhấn, hấp dẫn cho khu vực.
+ Đất hạ tầng kỹ thuật
Đất dùng để xây dựng các đầu mối hạ tầng kỹ thuật của dự án, trạm xử lý nƣớc thải, trạm cấp điện, …với diện tích 6.347 m2 chiếm khoảng 2,78% diện tích đất dự án. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật xây dựng đồng bộ mới hoàn toàn.
+ Đất giao thơng
Tổng diện tích đƣờng giao thơng trong dự án là 100.490 m2 chiếm khoảng 43,94% tổng diện tích đất dự án.
2.2 Quy định về giá đất và chính sách bồi thƣờng của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang
2.2.1 Quy định về xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang
Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Giá đất và khung giá các loại đất sẽ là cơ sở để thực hiện công tác bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ dự án.
1. Nguyên tắc xác định giá đất a. Phân vùng đất.
Việc phân vùng đất căn cứ vào điều 8, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và kế thừa bảng giá đất áp dụng cho tỉnh Bắc Giang tại quyết định số 449/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang. Đất đƣợc chia làm 3 vùng
- Vùng đồng bằng - Vùng trung du - Vùng miền núi b. Phân hạng đất
- Phân hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất vào tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp ở địa phƣơng đƣợc Chính phủ phê duyệt.
- Phân hạng đất để định giá cho các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản và các loại đất nông nghiệp khác...
- Căn cứ theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết về việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp. Thơng tƣ liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993 của Bộ tài chính, Bộ Nơng nghiệp – Cơng nghiệp thực phẩm – Tổng cục quản lý ruộng