CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.3. Thực trạng giá đất ởtại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nộ
Nội ban hành
2.3.1 Các văn bản pháp quy áp dụng ở địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu
2.3.1.1. Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật của Trung ương
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất ở và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất ở và khung giá các loại đất;
- Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất ởvà điều chỉnh bảng giá các loại đất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương.
2.3.1.2.Các văn bản hướng dẫn thi hành luật của Thành phố Hà Nội
- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009.
- Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010.
- Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nôi năm 2011.
- Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nôi năm 2012.
- Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013.
- Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014.
2.3.2 Khung giá đất ởcủa Chính phủ
Để thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Ngày 27 tháng 7 năm 2007 Chính phủ đã ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất. Giá đất ởở được thể hiện tại bảng 2.3 như sau:
Bảng 2.3. Khung giá đất ởở tại nông thôn
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối thiểu
Giá tối đa Giá tối thiểu
Giá tối đa Giá tối thiểu
Giá tối đa 10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00
(Nguồn: Chính phủ, 2007 Nghị định 123/2007/NĐ-CP)
Bảng 2.4. Khung giá đất ởở tại đô thị
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
Loại đơ thị Đặc biệt I II
Mức giá
Giá tối thiểu
Giá tối đa Giá tối thiểu
Giá tối đa Giá tối thiểu
Giá tối đa 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0
Loại đô thị III IV V
Mức giá
Giá tối thiểu
Giá tối đa Giá tối thiểu
Giá tối đa Giá tối thiểu
Giá tối đa 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0
2.3.3 Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành Nội ban hành
Căn cứ theo quyết định số 63/2013/QĐ – UBND ngày 25/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc quy định giá các loại đất trên địa huyện Thanh Oai năm 2014. Tùy theo vị trí của các thửa đất so với mặt tiền đường giao thông giá đất ởở theo từng vị trí của các khu vực trên địa bàn huyện mà giá đất ởthay đổi khác nhau.
Huyện Thanh Oai có tất cả 21 xã, thị trấn trực thuộc, nhiều đường phố, có những đường phố có nhiều biến động nhưng cũng có nhiều đường hầu như khơng có sự biến động. Để thuận tiện, dễ so sánh trong quá trình nghiên cứu tơi chia các đường phố trên địa bàn huyện Thanh Oai thành 3 nhóm theo giá đất ở quy định tại VT1 năm 2013 như sau:
2.3.3.1 Nhóm I: Khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài)
Bảng 2.5: Khung giá đất ở tại khu vực trung tâm huyện Thanh Oai
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
STT Tên đƣờng phố
Giá đất ởở
VT1 VT2 VT3 VT4
1 Đường quốc lộ 21B qua địa phận thị trấn 6.600 4.818 3.630 3.234 2 Đường vào bệnh viện huyện Thanh Oai:
Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến Bênh viện huyện Thanh Oai
3.800 2.888 2.394 2.090
3 Đường vào thôn Cát Động:
3.1 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đường vào thôn Cát Động
4.200 3.171 2.520 2.100
3.2 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy 3.400 2.601 2.210 2.040 4 Đường vào thôn Kim Bài: Đoạn từ giáp
Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy
3.800 2.888 2.394 2.090
Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm 6 Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp
Quốc lộ 21B đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ của huyện đến thôn Kim Lâm
3.800 2.888 2.394 2.090
7
Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp Quốc lộ 21B đoạn qua nhà Văn hóa thơn Kim Lâm đến hết thôn Kim Lâm
3.400 2.601 2.210 2.040
(UBND Thành phố Hà Nội, Quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày 25/12/2013),
2.3.3.1 Nhóm II: Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội ( xã Cự Khê)
Tập trung nghiên cứu trên 2 tuyến đường thuộc xã Cự Khê: Đường từ giáp Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã Cự Khê và Đường Bích Hịa – Cự Khê (từ quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ).
Giá đất ở khu vực giáp danh thuộc huyện Thanh Oai (Bảng 2.6)
Bảng 2.6: Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai
Đơn vị tính: nghìn đồng /m2 STT Tên đường phố Giá đất ởở Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè đường đến 200m Ngoài phạm vi 200m VT1 VT2 VT3 VT4 a Đường Quốc lộ
1 Đường 21B (đoạn giáp Hà Đơng
qua xã Bích Hịa) 8.400 6.300 5.712 4.956 2.699 b Đường địa phương
1
Đường từ giáp Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã Cự Khê
2 Đường Bích Hịa – Cự Khê (từ
quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ) 5 880 3 528 2 940 2 352 2 117
3
Đường Bích Hịa – Cao Viên (từ quốc lộ 21B đến hết xã Cao Viên)
5 460 3 276 2 730 2 295 2 075
4 Đường Cao Viên đi Thanh Cao:
từ chợ Bộ đến hết xã Cao Viên 4 200 2 940 2 520 2 100 2 035 (UBND Thành phố Hà Nội, quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày 25/12/2013)
2.3.3.2 Nhóm III: Khu vực xa trung tâm huyện (xã Xuân Dương)
– Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014 (Bảng 2.7)
Bảng 2.7. Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014
Đơn vị tính: đồng /m2
Stt Tên địa phƣơng Gía đất ở
1 Xã Bình Minh 850.000 2 Xã Dân Hòa 770.000 3 Xã Thanh Mai 610.000 4 Xã Kim Thư 610.000 5 Xã Phương Trung 610.000 6 Xã Hồng Dương 610.000 7 Xã Tam Hưng 610.000 8 Xã Thanh Thùy 610.000 9 Xã Cao Dương 610.000 10 Xã Thanh Cao 610.000 11 Xã Thanh Văn 550.000 12 Xã Đỗ Động 550.000
13 Xã Mỹ Hưng 610.000
14 Xã Kim An 550.000
15 Xã Xuân Dương 550.000
16 Xã Liên Châu 550.000
17 Xã Tân ước 550.000
( UBND Thành phố Hà Nội, quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày 25/12/2013) Nhìn chung giá đất ở theo khung giá do UBND thành phố Hà Nội ban hành năm 2014 khơng có biến động, thay đổi gì nhiều theo quy định của nhà nước. Có thể thấy rằng do nền kinh tế đang bị khủng hoảng trong lĩnh vực tài chính nên giá đất ở cũng bị ảnh hưởng. Giá đất ở chênh lệch giữa các năm là rất ít, chỉ khoảng 20.000 -30.000 đồng/ m2. Sau 7 năm sát nhập giá đất ở theo khung giá quy định của Nhà nước đã đi vào ổn định.
2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trƣớc và sau khi sát nhập vào thành phố Hà Nội
2.4.1 Giá đất ở theo khung giá đất ởvà giá thị trường của khu trung tâm huyện
2.4.1.1 Biến động giá đất ở khu trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) theo giá đất ở công bố của UBND TP Hà Nội
Qua thu thập số liệu về khung giá đất ở do UBND tỉnh Hà Tây cũ (giá đất ở năm 2007) và UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài từ năm 2008 – 2014 ta có bảng tổng hợp khung giá như sau :
a) Trước khi sát nhập: Hầu hết giá đất ở theo khung giá đất ởdo UBND tỉnh Hà Tây cũ (giá đất ở năm 2007-2008) không biến động nhiều giá đất ở vẫn ổn định, vẫn giữ nguyên như theo bảng 2.8 kể cả đối với những năm trước đó khi chưa sát nhập Hà Nội. Do tình hình xã hội lúc đó đất đai chưa có giá trị cao, việc nắm bắt về giá cũng chưa được chính quyền và người dân chú trọng , quan tâm. Việc phân chia giá đất ở theo các tuyến đường cũng chưa được phận định rõ ràng, chủ yếu vẫn dựa theo lỗi cũ của các tuyến gần và xa trung tâm. Chia theo quốc lộ, tỉnh lộ và đường giao thông khác. Như vậy, giá đất ở khơng được chính xác, cụ thể và khơng sát với
thực tế. Đến tháng 8 năm 2008 Nhà nước đã đưa ra khung giá theo quy định mới với từng đoạn đường chi tiết, rõ ràng hơn, có sự phân biệt giữa giá đất. Đó là một bước ngoặt mới giúp cho việc quản lý và đưa ra được giá đất ởnhằm thuận lợi cho giá đất ở khi ra thị trường được đúng mức. Cụ thể hóa như vậy đã góp phần đưa ra mức giá đất ở đúng với đất của từng tuyến đường, dễ dàng cho việc điều tra kết quả giá thực tế nhằm phản ánh đúng thực trạng giá đất. (Bảng 2.8)
Bảng 2.8 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2007-2008
Đơn vị : đồng/ m2 Vị trí GIÁ ĐẤT KHU VỰC TRUNG TÂM CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƢỜNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC XA TRUNG TÂM CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƢỜNG Thị trấn Quốc lộ Tỉnh lộ Đường GT khác Quốc lộ Tỉnh lộ Đường GT khác Kim Bài 3 752 000 2 626 000 1 876 000 1 500 800 1 050 600 750 0
b) Sau khi sát nhập: Với đột biến mở rộng hành chính thì thị trấn Kim Bài đã trở thành một phần của thành phố Hà Nội nên giá đất ở cũng có nhiều biến động, thay đổi với xu hướng tăng lên. Qua thu thập số liệu về khung giá đất ởdo UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài từ năm 2009 – 2014: (Bảng 2.9)
Bảng 2.9 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014
Đơn vị : nghìn đồng/ m2
Đƣờng Phố Vị
trí
Giá NN quy định qua các năm (1000 đ/m2 ) Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Đường Quốc lộ 21B qua
địa phận thị trấn
1 5.500 5.500 6.600 6.600 6.600 6.600 2 3.850 3.850 4.620 4.818 4.818 4.818 3 2.530 2.530 3.036 3.630 3.630 3.630 4 2.200 2.200 2.640 3.234 3.234 3.234
Đường vào bện viện huyện Thanh Oai: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến bệnh viện huyện Thanh Oai 1 3.000 3.000 3.600 3.800 3.800 3.800 2 2.300 2.300 2.760 2.888 2.888 2.888 3 1.600 1.600 1.920 2.394 2.394 2.394 4 1.550 1.550 1.860 2.090 2.090 2.090 Đường vào thôn Cát
Động: Đoạn từ Quốc lộ 21B đến đường vào thôn Cát Động 1 3.300 3.300 3.960 4.200 4.200 4.200 2 2.530 2.530 3.036 3.171 3.171 3.171 3 1.760 1.760 2.112 2.520 2.520 2.520 4 1.705 1.705 2.046 2.100 2.100 2.100 Đường vào thôn Cát
Động: Đoạn từ Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy
1 2.500 2.500 3.000 3.400 3.400 3.400 2 1.950 1.950 2.340 2.601 2.601 2.601 3 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 4 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 Đường vào thôn Kim
Bài: Đoạn từ Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy
1 3.000 3.000 3.600 3.800 3.800 3.800 2 2.300 2.300 2.760 2.888 2.888 2.888 3 1.600 1.600 1.920 2.394 2.394 2.394 4 1.550 1.550 1.860 2.090 2.090 2.090 Đường vào xóm lẻ Kim
Lâm: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm 1 2.500 2.500 3.000 3.400 3.400 3.400 2 1.950 1.950 2.340 2.601 2.601 2.601 3 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 4 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 Đường vào thôn Kim
Lâm: Từ giáp
Quốc lộ 21B đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ của huyện đến thôn Kim Lâm 1 2.500 2.750 3.300 3.800 3.800 3.800 2 2.145 2.145 2.574 2.888 2.888 2.888 3 1.540 1.540 1.848 2.394 2.394 2.394 4 1.485 1.485 1.782 2.090 2.090 2.090 Đường vào thôn Kim
Lâm: Từ giáp
Quốc lộ 21B đoạn từ nhà Văn hóa thơn Kim Lâm đến thơn Kim Lâm
1 2.500 2.500 3.000 3.400 3.400 3.400 2 1.950 1.950 2.340 2.601 2.601 2.601 3 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 4 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040
Giai đoạn từ 2009– 2010: giá đất ở hầu như ổn định giữ nguyên do mới sát nhập nên đang trông thời gian sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến giá đất ở về mặt pháp luật. Chỉ có một sự biến động nhẹ tại Đường vào thơn Kim Lâm đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ của huyện Thanh Oai đến thôn Kim Lâm với giá 2.500.000 (2009) – 2.750.000 (2010) đồng/m2 . Sự biến động sày khơng đáng kể so với tồn bộ giá đất ở tại thị trấn Kim Bài theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội quy định.
Giai đoạn 2010 – 2011: là giai đoạn biến động lớn trên tồn bộ thị trấn. Có sự biến động mạnh nhất là trên đoạn đường quốc lộ 21B từ năm 2010 đến 2011 với mức giá từ 5.000.0000 – 6.600.000 đồng / m2 tăng 1.600.000 đồng / m2 .Các khu vực cịn lại lại tăng trung bình lên với mức tăng > 500.000 đồng / m2.
Giai đoạn 2011 – 2012: là giai đoạn tăng trung bình khơng có nhiều đột biến, nhưng tại mọi khu vực của từng đoạn đường giá đất ở đều tăng lên theo quy định của khung giá đất ởdo UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài. Mức tăng trung bình là từ 200.000 – 500.000 đồng / m2.
Giai đoạn 2012– 2014: là giai đoạn hồn tồn khơng có biến động gì, giá đất ở của UBND TP vẫn giữ nguyên. Do đã tiếp cận được thị trường, có khả năng đánh giá giá đất ở khi đã sát nhập được 7 năm kể từ tháng 8/2008. Các văn bản quy định của pháp luật về giá đất, định giá đất ở đã đựoc ban hành rõ ràng, chi tiết, cụ thể để áp dụng cho thị trấn được các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
Để thấy rõ sự biến động chung về giá đất ở của UBND tỉnh Hà Tây cũ và UBND thành phố Hà Nội ban hành ta đưa ra giá điển hình của các khu vực từ năm 2007 – 2014. Đưa ra giá cao nhất, thấp nhất và trung bình qua từng năm nhằm cụ thể cho việc phân tích, đánh giá, tổng hợp và xử lý các số liệu về giá đất ở đã được nhà nước quy định, tạo điều kiện so sánh với kết quả giá thị trường điều tra trên thực tế. (Bảng 2.10 và Hình 2.3)
Bảng 2.10: Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài Đơn vị : nghìn đồng/ m2 Năm 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Cao nhất 3.752 5.000 5.000 6.600 6.600 6.600 6.600 6.600 Trung bình 1.500 3.000 3.000 3.300 3.800 3.800 3.800 3.800 Thấp nhất 750 2.500 2.500 3.000 3.000 3.400 3.400 3.400
Hình 2.4: Biểu đồ biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình