CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.4.5 Nhóm giải pháp về cải cách thủ tục hành chính
Thủ tục hành chính về quản lý giá đất ở và định giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai còn nhiều yếu kém, để khắc phục tồn tại này, các giải pháp cần áp dụng:
3.4.5.1 Xác định hệ số điều chỉnh về tài chính đất đai
- Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai sẽ dẫn đến khó khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề liên quan để quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất… Vì vậy, UBND huyện cần kết hợp với các cơ quan chuyên môn cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực của các xã, thị trấn khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
3.4.5.2 Hồn thiện cơ chế, trình tự thủ tục dịnh giá đất ở
- Quy định rõ nguyên tắc định giá đất ở phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất ởphổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
- Quy định khung giá đất, bảng giá đất ở được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
- Quy định thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất thu hồi để đấu giá; đầu tư xây dựng các khu, điểm tái định cư để giao đất cho thuê đất đối với người bị thu hồi đất.
- Quy định thành lập tổ chức dịch vụ công về đất đai tại các địa phương, hoạt động theo mơ hình đơn vị sự nghiệp cơng lập, thực hiện nhiệm vụ: quản lý quỹ đất nhà nước đã thu hồi; tạo lập và phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; lập dự án và tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng nhà đất tái định cư; thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất để đấu giá và tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội tại địa phương.
3.4.5.3 Hồn thiện cơ chế, trình tự thủ tục liên quan đến quản lý tài chính về đất đai: thu nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, giao đất có thu tiền, phí, lệ phí đối với từng đối tượng cụ thể
- Thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; việc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; cho phép nhà đầu tư nước ngồi được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án như các nhà đầu tư trong nước. - Bổ sung, làm rõ cơ chế chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp theo hướng thủ tục chặt chẽ hơn (phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền); tài chính đất đai và giá đất ởkhi chuyển mục đích rõ ràng, minh bạch hơn và đặc biệt phải theo cơ chế thị trường.
- Quy định cụ thể nguyên tắc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất ởvà thời hạn sử dụng đất; thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định cụ thể về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất; nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
1) Huyện Thanh Oai nằm liền kề với quận Hà Đơng nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế. Sau khi thay đổi địa giới hành chính, được sát nhập vào thành phố Hà Nội đã đực tác động văn hóa, khoa học – kỹ thuật – công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đơ. Huyện cịn là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hường về Tây – Tây Nam thủ đô Hà Nội kết nối làm hành lang xanh của thành phố. Nhờ sự quan tâm đầu tư của UBND TP Hà Nội cũng như huyện Thanh Oai mà tại từng khu vực đã đươc thay đổi diện mạo, tiềm năng đất được khai thác mạnh hơn. Giá thị trường tăng vọt trong khi giá nhà nước vẫn ổn định có chiều tĩnh lại.
2) Trong những năm qua huyện Thanh Oai đã đạt được nhiều thành tựu trong công tác quản lý đất đai trên nhiều lĩnh vực: thực hiện giao đất, cho thuê đất trên địa bàn về cơ bản đáp ứng yêu cầu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tăng cường giải quyết thanh tra khiếu nại, tố cáo, tăng cường cấp GCN QSD đất cho các thửa đất trên địa bàn, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.
3) Kết quả nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ởvà các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ởở trên địa bàn huyện Thanh Oai cho thấy giá đất ởchuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất ởdo Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Việc tồn tại hai loại đất này chính là nguyên nhân tạo ra những cơn “nóng – lạnh” của thị trường bất động sản và gây nên những hiện tượng tiêu cực về lợi nhuận thu được từ đất trên thị trường đất đai. Huyện Thanh Oai thực tế chưa kiểm soát được những nhân tố kích cầu, nên chưa có những chính sách điều tiết những cơn sốt ảo về giá đất ởmột cách hiệu quả, xuất hiện hiện tượng đầu cơ về đất
đai. Thực tế này gây ra nhiều hạn chế, tiêu cực, thiếu cơng bằng, khơng đảm bảo lợi ích cho nhà nước và người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách thuế, thu tiền giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tùy theo các loại tuyến đường mà các yếu tố chi phối đến giá đất ở có vai trị khác nhau. Những tuyến đường giao thông liên xã và các tuyến huyết mạch nối liền huyện với trung tâm thành phố Hà Nội, điều kiện hạ tầng tương đối ổn định, điều kiện kinh doanh thuận lợi, nhiều cơng ty, doanh nghiệp đóng trên địa bàn, đem lại nhiều lợi ích cho người dân thì giá chuyển nhượng ở những tuyến đường này cao hơn so với các tuyến đường khác. Trong cùng một đường phố, những thửa đất tại các vị trí mang lại khả năng sinh lợi lớn và ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường …Những thửa đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp, vị trí thuận lợi, hợp với quan niệm phong thủy thì có giá đất ở cao. Bên cạnh những yếu tố trên giá đất ở còn chịu ảnh hướng của các yếu tố khác như: yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý, môi trường …
4). Đề xuất giải pháp: Trên cơ sở phân tích các nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn địa phương, các nhóm giải pháp được đề xuất nhằm tăng cường quản lý nhà nước về gia s đất : Chính sách pháp luật, quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở, xây dựng, kiện toàn tổ chức bộ máy và cán bộ, tăng cường cơ sở vật chất, kỹ thuật, đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính.
2. Kiến nghị
1) Kết quả “ Nghiên cứu biến động giá đất ởở tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” đã đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ởở trên địa bàn nghiên cứu. UBND và các các cơ quan quản lý nhà nước ngành Tài Nguyên và Môi trường, các ngành hữu quan trên địa bàn huyện Thanh Oai có thể tham khảo phục
vụ cho công tác quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn , góp phần bình ổn giá đất ở đáp ứng phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
2) Trong khn khổ thời gian có hạn, “ Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” mới tập trung nghiên cứu về giá đất ở trên phạm vi một số đơn vị cấp xã thuộc huyện Thanh Oai. Đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu mở rộng về địa bàn và đối tượng nghiên cứu để đáp ứng yêu cầu thi hành Luật Đất đai 2013 về tài chính đất đai và giá đất ởtrên địa bàn địa phương.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Đình Bồng và Ctv, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), “Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản”, Đề tài cấp Nhà nước , Mã sô 02-15 DTNN.
2. Nguyễn Đình Bồng, Lê Thanh Khuyến, Trần Minh Châu, Vũ Văn Phúc (2012), Quản lý đất đai ở Việt nam 1945-2010, Nxb Chính trị Quốc gia. 3. Nguyễn Đình Bồng, Trần Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014), Mơ hình
quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb
Chính trị Quốc gia.
4. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất.
5. Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất.
6. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
7. Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai và Bất động sản đô
thị, Nxb Xây Dựng.
8. Nguyễn Thị Thu Hồng, Lưu Văn Năng & Ctv, Vụ HTQT&KHCN Tông cục Quản lý Đất đai (2010), Định giá đất ởở Malaixia.
9. Tôn Gia Huyên (2009), Chính sách đất đai đối với nơng nghiệp, Kỷ yếu Hội thảo khoa học Sử dụng đất nông nghiệp bền vững, hiệu quả.
10. Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai và Thị trường
bất động sản, Nxb Bản đồ.
11. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến Pháp,
Nxb Chính trị Quốc gia.
13. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến Pháp,
Nxb Chính trị Quốc gia.
14. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013, Nxb Chính trị Quốc gia.
15. Ro Rost & Collin (1993), Định giá và đền bù thiệt hại về đất đai ở Ôxtraylia, Bản dịc mai Mộng Hồng, Tổng cục Địa chính
16. Tommy Ưsterberg (2011), Báo cáo kinh nghiệm Thụy Điển và quốc tế về quản lý đất đai. Tổng cục Quản lý Đất đai, Hà nội 10.2011
17. Tổng cục quản lý đất đai, 1999, Chương trình hợp tác Việt nam-Thụy Điển về đổi mới hệ thhống Địa chính (CPLAR), Định giá đất ở
18. Tổng cục Quản lý đất đai (2010), Báo cáo nghiên cứu khảo sat Quản lý đất
đai tại Liên bang Úc
19. Hồ Thị Lam Trà , Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình “Định giá đất”,
trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội.
20. UBND thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009.
21. UBND thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010.
22. UBND thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011.
23. UBND thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012.
24. UBND thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013.
25. UBND thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014.
26. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai (2009), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2009.
27. Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2010), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2010.
28. Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2011), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2011.
29. Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2012), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2012.
30. Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2013), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2013.
31. Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2014), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2014.