CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh
Thanh Oai, thành phố Hà Nội
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai đã dần dần đi vào nề nếp, tiềm năng đất đai đã được khai thác theo hướng phát triển đơ thị góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải cách. Trong những năm gần đây công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận có những chuyển biến tích cực, bước đầu đã ngăn chặn, xử lý và hạn chế được những vi phạm mới phát sinh.
Công tác định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai đã bám sát các Nghị định của Chính Phủ, các thơng tư hướng dẫn của bộ ngành có liên quan để kịp thời trình UBND thành phố Hà Nội ra các quyết định ban hành giá đất ởhàng năm trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên UBND huyện Thanh Oai chưa có đội ngũ cán bộ xây dựng giá đất ởđủ chuyên môn, nghiệp vụ để đáp ứng tốt công việc nên chậm thay đổi, điều chỉnh khi trên thị trường có biến động lớn về giá cả dẫn đến tình trạng giá quy định của Nhà nước trong nhiều năm không theo kịp giá thị trường, sự chênh lệch còn lớn. Sự chênh lệch lớn này gây khó khăn trong cơng tác quản lý đất đai nhất là việc áp giá khi bồi thường để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Số liệu về giá đất ởqua các năm được thu thập tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai qua bảng tổng hợp giá đất ở các đường do địa chính các xã, thị trấn điều tra và thu thập. Giá đất ởgiao dịch, chuyển nhượng được kê khai ở Văn phòng Đăng ký đất huyện Thanh Oai thường không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tế mua bán để chỉ phải đóng thuế với giá thấp nhất. Do đó, cơ quan thuế khi tính nghĩa vụ tài chính của người nhận chuyển nhượng phải dựa trên bảng giá quy định của Nhà nước để tính thuế và chỉ tính thuế trước bạ theo giá chuyển nhượng tại hợp đồng với điều kiện giá chuyển nhượng lớn hơn giá do Nhà nước quy định.
3.2 Định hƣớng quản lý đất và thị trƣờng bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai được phê duyệt đã góp phần phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; khắc phục các mâu thuẫn, chồng chéo trong sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực; định hướng cho các nhà đầu tư trong nước và ngồi nước đầu tư có hiệu quả vào đất đai; là căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện cơng tác giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất.
Trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn vừa qua, khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2001 - 2010 kết thúc nhưng quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011 - 2020 chưa được phê duyệt đã tạo khoảng trống pháp lý về quản lý sử dụng đất, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các cơng trình, dự án thiếu cơ sở pháp lý, gặp nhiều khó khăn, làm mất nhiều cơ hội đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và ngoài nước đồng thời cũng làm phát sinh khiếu nại liên quan đến vấn đề sử dụng đất không theo quy hoạch, kế hoạch.
Do vậy, phòng Tài nguyên & môi trường đã trung tâm phát triển quỹ đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng cơng trình, dự án cấp bách, cần thiết; tuy nhiên, việc sử dụng đất vẫn thiếu tính liên kết, đồng bộ, khơng kịp thời tận dụng các cơ hội đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, trong năm 2015 phải hoàn thành việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp quốc gia, làm cơ sở để các địa phương điều chỉnh quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất, làm căn cứ cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ kịp thời nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.
Định hướng đầu tư phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2016-2020 là đảm bảo phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện, khai thác, sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, bền vững, trước mắt tập trung đầu tư phát triển quỹ đất ở khu vực ven đô thị, đầu mối giao thông, khu công nghiệp, khu du lịch, khu
kinh tế và những vùng có tiềm năng và lợi thế, để tăng giá đất ởlên cao đáp ứng yêu cầu phát triển, tăng thu ngân sách của địa phương. Đối với Thanh Oai là một huyện đa phần là đất ở nơng thơn có điều kiện khó khăn, khu vực quy hoạch để giao đất ở cho các đối tượng xã hội, cán bộ công nhân viên, người lao động có thu nhập thấp, quỹ đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án, di dời do thiên tai, ô nhiễm môi trường được đầu tư có lộ trình phù hợp với nhu cầu; đầu tư hạ tầng với tần suất đầu tư tối thiểu nhưng phải đảm bảo tính kết nối và các tiêu chí về xây dựng nông thôn mới...
Kế hoạch cũng xác định rõ các giải pháp và phân công trách nhiệm cụ thể cho các xã, thị trấn liên quan trong việc theo dõi, đôn đốc, giám sát thực hiện việc đầu tư phát triển quỹ đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2016-2020 nhằm phát huy giá trị kinh tế và khai thác hợp lý nguồn tài nguyên đất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh theo hướng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
Mục tiêu tổng quát nhất là phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân. Tỷ lệ nhà ở kiên cố đạt trên 65%; xoá nhà ở đơn sơ trên toàn huyện; tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở trong hai khu đô thị thuộc xã Cự Khê của huyện đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở trở lên.
Đặc biệt, mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định, vững chắc, có cấu trúc hồn chỉnh và cơ cấu hợp lý; khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, đa dạng hoá sản phẩm, dịch vụ, đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở và các loại bất động sản khác; thị trường hoạt động hiệu quả và trở thành thị trường quan trọng, kết nối lưu thông với các thị trường khác của nền kinh tế. Phấn đấu nguồn thu từ kinh doanh bất động sản và đất đai đạt từ 10 - 15% tổng nguồn thu ngân sách.
Kế hoạch giai đoạn 2016 - 2020, đầu tư xây dựng mới nhà ở xã hội khu vực đô thị, hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng. Để thực hiện mục tiêu trên thì định hướng xuyên suốt là tăng cường vai trị quản lý, kiểm sốt của Nhà nước đối với thị trường bất động sản phải dựa trên nguyên tắc Nhà nước quản lý bằng công cụ pháp luật, chủ động điều tiết thị trường với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai thơng qua việc kiểm sốt thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và ban hành các chính sách tín dụng, thuế, tài khố một cách linh hoạt.
Bên cạnh đó, sẽ tái cơ cấu hàng hố bất động sản theo hướng phát triển đa dạng các loại hàng hoá bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng hoá sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối cung - cầu và có khả năng thanh tốn. Đẩy mạnh phát triển nhà xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, điều chỉnh hợp lý nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê.
Ngồi ra, cần tiếp tục rà sốt các dự án kinh doanh bất động sản trên phạm vi toàn huyện, tiến hành phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với nhu cầu thị trường, phù hợp với kế hoạch phát triển từng loại bất động sản của từng xã, thị trấn.
“Nhà nước sẽ có chính sách ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, nhằm cải thiện về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp thơng qua các hình thức hỗ trợ về đất đai, tài chính, thuế, tín dụng ưu đãi…” Đồng thời, cần hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản… phát triển, để thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản; điều chỉnh chính sách tín dụng, tài khố để tạo điều kiện về vốn trung hạn và dài hạn cho các chủ thể tham gia thị trường; hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, giao dịch công khai, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế.
3.3 Các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội
3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách pháp luật
3.3.1.1 Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở
Pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung các quy định cụ thể về quản lý tài chính đất đai và giá đất, tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành còn thiếu quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này các cơ quan quản lý nhà nước liên quan trong lĩnh vực này ở Trung ương và Thành phố Hà Nội cần cần sớm ban hành các văn bản quy định cụ thể về trình tự,
3.3.1.2 Tổ chức thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở
Công tác định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai cần đảm bảo sự thống nhất, hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước, định giá được các khu vực đất đai có tiềm năng. Đồng thời giải quyết được các dự án nguồn lực bị lãng phí do các dự án chưa giải phóng được mặt bằng, về lâu dài giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện về đất đai như khu đất dãn dân, đất dịch vụ tại các xã thu hồi đất nông nghiệp, cụ thể:
a, Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất ởdo Chính phủ ban hành, giá đất ở tại từng xã, thị trấn cần quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có áp dụng giá đất.
b, Giá đất ở cần được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất ở trên thị trường tại từng khu vực. Việc điều chỉnh giá đất ở và xác định giá đất ở là công việc phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của nền kinh tế - xã hội và sự ổn định của người dân. Vì vậy trong trường hợp giá đất ởbiến động khi quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới… thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất ở kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính tốn giá đất ở theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
c, Việc phân loại đường phố cũng cần được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể phân loại đường phố theo từng khu vực trung tâm (thị trấn Kim Bài), cận trung tâm (xã Thanh Mai, Kim Thư), xa trung tâm (xã Xuân Dương, Tân ước, Liên Châu), khu vực giáp ranh thành phố ( xã Bích Hịa, Cự Khê), khu vực trên đường Quốc Lộ 21B (xã Dân Hòa, Hồng Dương) và cần bổ sung hệ số điều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi,… để xem xét đưa ra cụ thể hơn cho từng vị trí, khơng áp đặt cho toàn xã là một giá mà cần theo từng vị trí phát triển để điều chỉnh mức giá hợp lý hơn.
3.3.2 Nhóm giải pháp về quản lý đất đai và nhà ở
Việc chênh lệch giá giữa giá đất ởdo nhà nước ban hành và giá đất ởthị trường là hệ quả của việc quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở còn nhiều mặt hạn chê, nhất là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng , đầu tư hát triển thể hiện cụ thể trên các mặt, để khác phục những tồn tại này các giải pháp cụ thể cần áp dụng.
3.3.2 1 Giải pháp về chiến lược, quy hoạch, kế hoạch
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở cần có các định hướng, chiến lược đúng đắn, quy hoạch các khu để bố trí chỗ ở cho người dân, quy hoạch các khu để tạo điều kiện cho người dân được thuê mặt bằng kinh doanh, sản xuất, định hướng tạo công ăn việc làm cho người dân khi thu hồi đất của họ để đảm bảo đời sống, an sinh.
- UBND huyện Thanh Oai, cơ quan chun mơn là phịng Tài Nguyên và Môi trường huyện xây dựng chiến lược, định hướng, kế hoạch và mục tiêu chung và dài hạn trong quản lý đất đai, đặc biệt trong xây dựng quy hoạch phát triển tại từng xã trong huyện, quy hoạch đô thị tại khu vực thị trấn và xã giáp ranh thành phố… theo hướng hiện đại hóa, xác định mục tiêu chính gắn với lồng ghép các mục tiêu có liên quan, tránh quy hoạch manh mún nhỏ lẻ.
3.3.2 2 Giải pháp về quản lý đất đai, đầu tư xây dựng nhà ở
- Phịng Tài ngun & Mơi trường cần kết hợp với trung tâm phát triển quỹ đất huyện cần tăng cường công tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất ở UBND thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất ởthực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của huyện để phù hợp với mức thu nhập của người dân.
3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức và cán bộ
Giá đất ở và quản lý Nhà nước về giá đất ởlà một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý đất đai, tuy nhiên đây là vấn đề mới còn thiếu nhiều kinh nghiệm cả về lý luận thực tiễn, tổ chức định giá còn do nhiều ngành đảm nhiệm, đội ngũ cán bộ chuyên mơn chưa được đào tạo chính quy, chun nghiệp.
Để khắc phục nhược điểm này các biện pháp cần áp dụng cụ thể là:
3.3.3.1 Kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về giá đất ở
a) Tại huyện Thanh Oai, việc tranh chấp, kiện cáo về đất đai đã có sự kết hợp của Tòa án nhân dân huyện cùng tiến hành định giá tài sản và phòng Tài nguyên &
Mơi trường định giá đất. Hiện nay, nhà nước có quy định rõ ràng về trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ của các cơ quan định giá, các chuyên gia định giá, phương pháp, yêu cầu và nguyên tắc định giá, tạo hành lang pháp lý để các tổ chức định giá hoạt động tốt hơn. Trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành, UBND Huyện cần kiện toàn tổ chức quản lý nhà nước về giá đất ở nói chung và định giá đất ở nói riêng trên địa