2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận12 giai đoạn
2.3.2 Thực trạng quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Quận 12 là quận mới được thành lập và đang trong giai đoạn chỉnh trang đơ thị vì vậy cơng tác lập quy hoạch đặc biệt được quan tâm. Năm 1999, quy hoạch xây dựng chung của Quận được thành lập theo Quyết định số 78/QĐ-UB-QLĐT ngày 06/01/1999 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh.
Từ năm 1999 đến nay, trên tồn quận có 25 đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được duyệt, chiếm tỷ lệ khoảng 96,9% diện tích đất tự nhiên của quận, chỉ cịn khu cơng viên cây xanh tập trung khoảng 150ha tại phường Thạnh Xuân chưa lập quy hoạch phân khu.
Hiện nay, trên địa bàn Quận đã thực hiện một số quy hoạch như sau:
- Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Quận 12 đến năm 2020 được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt tại Quyết định số 6706/2012/QĐ-UBND ngày 29/12/2012.
- Quy hoạch chi tiết mạng lưới trường học của Quận 12 đến năm 2020 được UBND Quận 12 phê duyệt.
- 12 đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2.000 của 11 phường Quận 12 đến năm 2020 được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt tại quyết định số: 783/QĐ-UBND-ĐT ngày 31/12/2009, 628/QĐ-UBND-ĐT ngày 23/12/2008, 630/QĐ-UBND-ĐT ngày 24/12/2008, 622/QĐ-UBND-ĐT ngày 23/12/2008, 622/QĐ-UBND-ĐT ngày 23/12/2008, 551/QĐ-UBND-ĐT ngày 28/11/2008, 323/QĐ-UBND-ĐT ngày 8/09/2008, 627/QĐ-UBND-ĐT ngày 23/12/2008, 631/QĐ-UBND-ĐT ngày 24/12/2008, 637/12/QĐ-UBND-ĐT ngày 24/12/2008, 732/12/QĐ-UBND-ĐT ngày 31/12/2008, 121/QĐ-UBND-ĐT ngày 31/05/2004.
- 13 đồ án điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 trên địa bàn các phường: An Phú Đông, Thạnh Lộc, Thạnh Xuận, Thới An, Hiệp Thành và Tân Chánh Hiệp, được phê duyệt theo các quyết định: 4936/QĐ-UBND ngày 11/9/2013, 4939/QĐ-UBND ngày 11/9/2013, 5056/QĐ-UBND ngày 16/9/2013, 5057/QĐ-UBND ngày 16/9/2013, 4661/QĐ-UBND ngày 28/8/2013, 4455/QĐ-
UBND ngày 19/8/2013, 4655/QĐ-UBND ngày 28/8/2013, 4955/QĐ-UBND ngày 11/9/2013, 5055/QĐ-UBND ngày 16/9/2013, 5134/QĐ-UBND ngày 20/9/2013, 5331/QĐ-UBND ngày 26/9/2013, 5332/QĐ-UBND ngày 26/9/2013, 2855/QĐ- UBND ngày 31/5/2013.
- Đồ án quy hoạch sử dụng đất Quận 12 đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015) đã được UBND Quận 12 lập tháng 03 năm 2013 và đã trình UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt.
Nhìn chung, cơng tác quy hoạch sử dụng đất được Quận ủy, UBND Quận 12 quan tâm thực hiện và công bố, công khai theo quy trình, quy định pháp luật; kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được Quận thực hiện nghiêm túc, đã góp phần đưa cơng tác quản lý và sử dụng đất của Quận đi vào nề nếp và đúng định hướng theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Quận 12 thứ IV, nhiệm kỳ 2010-2015, từ đó đã mang lại hiệu quả khá lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội, quản lý đất đai và nhất là quản lý đô thị trên địa bàn Quận. Tuy nhiên, trong thời gian qua vẫn còn một số tồn tại như sau:
- Công tác quản lý quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất trong thời gian qua chủ yếu dựa trên cơ sở quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng, một số bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được thiết kế trên nền bản đồ địa chính theo Chỉ thị số 02/CT ngày 18/01/1992 của UBND Thành phố (lập trên bản đồ giấy), đã gây khơng ít khó khăn cho cơng tác giao ranh đất để thực hiện các dự án.
- Việc thực hiện quy hoạch chưa đúng quy trình, cơng khai quy hoạch chưa đảm bảo dẫn đến sai sót trong q trình cấp giấy chứng nhận, việc bồi thường giải phóng mặt bằng, cung cấp thơng tin cho người dân chưa đảm bảo dẫn đến tình trạng bức xúc trong nhân dân.
- Tiến độ thực hiện công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm. - Quy hoạch mạng lưới phát triển hệ thống chợ - siêu thị - trung tâm thương mại trên địa bàn quận tính đến nay chưa được duyệt phê duyệt. Các đơn vị đầu tư phát triển khu thương mại dịch vụ, siêu thị cịn rất hạn chế. Cơng tác mời gọi, giới thiệu mạng lưới phát triển trung tâm thương mại - siêu thị - chợ còn chậm nên các đơn vị đầu tư tiếp cận được thông tin này chưa nhiều.
2.3.3 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
a. Cơng tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất:
Trong thời gian gian qua, quận đã thực hiện đầu tư xây dựng các cơng trình với giá trị giải ngân là 1.309 tỷ đồng, trên tổng kế hoạch vốn giao cho cả 03 nguồn (thành phố tập trung, thành phố phân cấp và nguồn ngân sách quận) là 1.678 tỷ đồng, tỷ lệ giải ngân trung bình hàng năm đạt 78% kế hoạch. Tổng vốn đầu tư giai đoạn 2007-2012 là 883,261 tỷ đồng (so với giai đoạn 1997-2007 là 794,739 tỷ đồng, tăng 88,522 tỷ đồng); khối lượng giải ngân giai đoạn 2007-2012 là 743,16 tỷ đồng so với giai đoạn 1997-2007 là 565,84 tỷ đồng, tăng 117,32 tỷ đồng. Khởi cơng 408 cơng trình hạ tầng và dân dụng; đưa vào sử dụng 41 cơng trình dân dụng (17 cơng trình trường học; 09 cơng trình phục vụ văn hóa-thể thao-thiếu nhi; 07 cơng trình y tế; 06 trụ sở làm việc phường và xây dựng mới trụ sở hành chính quận cùng 02 cơng trình khác; nổi bật trong đó là các cơng trình Nhà truyền thống An Phú Đơng, Khu tưởng niệm Vườn Cau Đỏ, Nhà truyền thống Tân Thới Nhất, Bệnh viện quận, Trụ sở hành chính quận, Nhà thiếu nhi, Nhà văn hóa lao động, Trung tâm văn hóa,…); 108 cơng trình giao thơng (68,518 km/78 tuyến đường giao thông các loại; 17 tuyến bờ bao kết hợp giao thơng với tổng chiều dài 20,266 km, 10 cơng trình cống hộp và 03 cầu có trọng tải từ 10 tấn đến 30 tấn).
Là địa phương có tốc độ đơ thị hóa khá nhanh, trong thời gian qua, cơng tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất được UBND Quận 12 quan tâm thực hiện để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án theo Nghị quyết của Quận đã đề ra. Giai đoạn 2000-2010, trên địa bàn Quận đã thực hiện thu hồi, giao đất cho 174 dự án với tổng diện tích 619,11 ha, trong đó sản xuất kinh doanh có 92 dự án với 77,09ha, đất ở 1có 34 dự án cới 89,44 ha, đất cơng trình phúc lợi cơng có 48 dự án với 352,58 ha. Giai đoạn 2011-2012, trên địa bàn Quận đã thực hiện thu hồi, giao đất cho 9 dự án với tổng diện tích 12,54 ha, trong đó sản xuất kinh doanh 3,01 ha, đất ở 4,45 ha, đất cơng trình phúc lợi cơng 5,08 ha.
Nhìn chung, kết quả thực hiện cơng tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trong thời gian qua đảm bảo quy trình trình, thủ tục quy định của Luật đất đai và các văn bản dưới luật; đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt; đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Tuy nhiên, kiết quả thực hiện còn chậm so với tiến độ thực hiện một số dự án; chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các phịng ban và UBND 11 phường liên quan vấn đề thu hồi đất, đặt biệt là thiếu công tác tuyên truyền, phổ biến Pháp luật về đất đai cho người dân; chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng cịn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn, giá đền bù khi giải tỏa còn thấp so với giá thực tế đặc biệt là giá đất nông nghiệp trong khu dân cư, vì vậy việc giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án thường kéo dài, một số hộ dân chưa đồng thuận để bàn giao mặt bằng; đồng thời ý thức của một số cán bộ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ chưa cao gây nên tình trạng bức xúc, khiếu nại, khởi kiện của người dân làm chậm tiến độ thực hiện dự án và thất thu ngân sách của nhà nước.
b. Cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất:
Qua số liệu so sánh sự biến động sử dụng đất từ năm 2000 đến 2010 theo 2 kỳ kiểm kê 2000-2005 và 2005-2010, có thể thấy được tình hình biến động sử dụng đất tại Quận 12 như sau:
* Tổng diện tích tự nhiên: Tổng diện tích tự nhiên giữa các năm 2010, năm
2005 và năm 2000 có sự biến động sai khác nhau: diện tích năm 2005 và 2010 thấp hơn 2,62 ha so với năm và diện tích năm 2000. Sự biến động như trên là do các nguyên nhân sau:
- Nguyên nhân khách quan chủ yếu là do chất lượng bản đồ dùng trong kiểm kê đất đai giữa các thời điểm năm 2000, năm 2005 và năm 2010. Kiểm kê đất đai năm 2000 sử dụng bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/10.000 nên số liệu kiểm kê có độ chính xác không cao. Kiểm kê đất đai năm 2005 và 2010 được kiểm kê trên bản đồ địa chính dạng số, đều góp phần làm chính xác thêm số liệu về diện tích so với năm 2000. Tuy nhiên, do hệ thống bản đồ địa chính chưa được đồng bộ về chất lượng chính vì vậy có nhiều sai số trong việc tổng hợp diện tích (đặc biệt là sai số ghép biên). Đến kiểm kê năm 2010, các sai lệch này đã được hiệu chỉnh, nhiều khu vực tiếp biên đã được đo chỉnh lý, chính vì vậy số liệu kiểm kê có độ chính xác khá cao.
Bảng 2.3. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010
Số
TT Mục đích sử dụng đất
Diện tích (ha) Chênh lệch (ha)
Năm 2000 Năm 2005 Năm 2010 2005/2000 2010/2005
Tổng diện tích tự nhiên 5.277,53 5.274,91 5.274,91 -2,62 0,00
1 Đất nông nghiệp 2.906,97 2.056,29 1.850,56 -850,68 -205,73
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 2.847,31 2.014,81 1.813,92 -832,50 -200,89
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 1.741,46 559,56 525,80 -1.181,90 -33,76
1.1.1.1 Đất trồng lúa 885,08 -885,08 0,00
1.1.1.2 Đất trồng cỏ dùng vào CN 0,41 82,15 59,64 81,74 -22,51
1.1.1.3 Đất trồng cây hàng năm khác 855,97 477,41 466,16 -378,56 -11,25
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 1.105,85 1.455,25 1.288,11 349,40 -167,14
1.2 Đất lâm nghiệp 0,00 0,00
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản 59,66 41,48 36,64 -18,18 -4,84
2 Đất phi nông nghiệp 2.365,75 3.218,62 3.424,35 852,87 205,73
2.1 Đất ở đô thị 1.173,92 1.607,15 1.663,78 433,23 56,63 2.2 Đất chuyên dùng 812,15 1.201,05 1.328,55 388,90 127,50 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, CTSN 14,31 81,47 13,95 67,16 -67,52 2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh 142,71 117,35 117,81 -25,36 0,46 2.2.3 Đất sản xuất KD phi NN 301,84 405,92 404,89 104,08 -1,03 2.2.4 Đất có mục đích cơng cộng 353,29 596,31 791,90 243,02 195,59 Trong đó: - Đất y tế 4,72 4,77 4,51 0,05 -0,26 - Đất giáo dục 59,78 60,71 58,73 0,93 -1,98 - Đất văn hóa 1,03 1,95 48,52 0,92 46,57 - Đất thể thao 17,42 18,20 5,38 0,78 -12,82
2.3 Đất tơn giáo, tín ngưỡng 18,99 18,89 23,49 -0,10 4,60
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 56,93 33,31 33,60 -23,62 0,29
2.5 Đất sông suối và MNCD 303,76 358,22 358,32 54,46 0,10
3 Đất chưa sử dụng 4,81 0,00 -4,81 0,00
BIỂU ĐỒ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP CỦA QUẬN 12 TỪ NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2010
0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 3500.00 4000.00
năm 2000 năm 2005 năm 2010
Năm
Diện
tích Đất nơng nghiệp
Đất phi nơng nghiệp
Hình 2.3. Biểu đồ dân số Quận 12 từ năm 1998 đến năm 2012
* Nhóm đất nơng nghiệp:
Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2010, nhóm đất nơng nghiệp có xu hướng biến động giảm mạnh, đặc biệt là trong giai đoạn 2000-2005. Trong 5 năm giai đoạn 2000-2005, đất nơng nghiệp về tuyệt đối thì giảm 848,06 ha do sự sai lệch về diện tích tự nhiên, về tương đối đất nông nghiệp giảm 850,68 ha. Đến giai đoạn 2005-2010 đất nơng nghiệp giảm 205,73 ha. Diện tích giảm phần nhiều do chuyển nông nghiệp sang đất phi nơng nghiệp trong đó chủ yếu là đất ở đơ thị, đất hạ tầng cơ sở và đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp. Trong đó:
- Đất sản xuất nơng nghiệp có biến động giảm từ 2.847.31 ha năm 2000 xuống còn 1.813,92 ha vào năm 2010, giảm 1.033,39 ha. Trong đó đất cây hàng năm giảm 1.215,66 ha, đất cây lâu năm tăng 349,40 ha trong giai đoạn 2000-2005, nhưng giai đọan 2005-2010 đất này giảm 167,14 ha.
- Đất ni trồng thủy sản có biến động giảm từ 59,66 ha năm 2000 xuống còn 41,48 ha vào năm 2005 và giảm xuống còn 36,64 ha năm 2010, cả giai đoạn 2000 – 2010 diện tích giảm 23,02 ha.
* Nhóm đất phi nơng nghiệp:
Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2010, trong 10 năm diện tích nhóm đất phi nơng nghiệp biến động tăng khá nhanh, đặc biệt trong 5 năm từ 2000 đến năm 2005, diện tích tăng từ 2.365,75 ha vào năm 2000 lên 3.218,62 vào năm 2005 và 3.424,35 ha vào năm 2010, cả giai đoạn 2000-2010 tăng 1.058,60 ha. Diện tích tăng phần nhiều do chuyển nhóm đất nơng nghiệp sang nhóm đất phi nơng nghiệp. Trong đó:
- Đất ở có biến động tăng mạnh từ 1.173,92 ha năm 2000 lên 1.607,15 ha năm 2005 và lên 1.663,78 ha năm 2010, cả 2 giai đoạn tăng 489,86 ha.
- Đất Chun dùng nhìn chung có xu thế biến động tăng nhanh từ 812,15 ha năm 2000 lên 1.201,05 ha vào năm 2005 và 1.328,55 ha vào năm 2010, cả 2 giai đoạn tăng 516,40 ha. Trong đó 2 loại đất tăng mạnh là đất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (tăng 103,05 ha) và đất có mục đích cơng cộng (tăng 438,61 ha), các đất cịn lại tăng nhưng khơng nhiều. Tuy nhiên, diện tích một số loại đất giữa các kỳ kiểm kê có chênh lệch lớn là do khơng đồng nhất các chỉ tiêu thống kê trong các kỳ kiểm kê. Cụ thể như sau:
+ Đất trụ sở cơng trình sự nghiệp năm 2005 diện tích loại đất này tăng cao so với năm 2000 và 2010 là do một số hạng mục cơng trình thuộc các loại đất văn hóa, đất cơ sở nghiên cứu khoa học, đất sản xuất kinh doanh… được thống kê vào đất trụ sở, cơng trình sự nghiệp như: Đài Quán Tre (phường Đông Hưng Thuận), Trung tâm công nghệ sinh học (Trung Mỹ Tây), viện sinh học Nhiệt đới (Thạnh Lộc)….
+ Đất an ninh, quốc phòng năm 2005, giảm 25 ha so với năm 2000 là do Bộ Quốc phòng đã bàn giao cho Thành phố quản lý các khu 15 ha, khu 5ha và một số vị trí khác.
+ Đất văn hóa năm 2010, tăng 46,57 ha so với năm 2005 là do thống kê diện tích Đài Qn Tre (phường Đơng Hưng Thuận) vào mục đích này.
+ Đất giáo dục cả giai đoạn 2000-2010 giảm là 1,05 ha là do chuyển một số điểm trường phân hiệu sang các mục đích khác.
- Đất tơn giáo tín ngưỡng có biến động tăng từ 18,99 ha năm 2000 lên 23,49 ha năm 2010 tăng cả giai đoạn là 4,50 ha. Trong giai đoạn này Quận đã cập nhật
hiện trạng một số cơ sở tôn giáo trên địa bàn Quận như Chùa Pháp Thạnh, tu viện Vĩnh Nghiêm (phường Hiệp Thành)…
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa biến động giảm từ 56,93 ha năm 2000, xuống còn 33,60 ha vào năm 2010 giảm 23,33 ha là do chuyển diện tích các nghĩa địa rải rác và một số nghĩa địa trong các dự án nhà ở sang mục đích đất ở .
- Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng trong cả giai đoạn 2000-2010 có biến động tăng diện tích từ 303,76 ha năm 2000 lên 358,32 ha vào năm 2010, tăng 54,47 ha. Sự biến động giảm này là do sự không thống nhất về các chỉ tiêu giữa đất thuỷ lợi và sông suối giữa các kỳ kiểm kê vì vậy kiểm kê năm 2000, có một phần diện tích đất sơng suối được thống kê vào đất thủy lợi.
- Đất phi nơng nghiệp khác nhìn chung khơng có biến động nhiều, giai đoạn 2005-2010 đất phi nông nghiệp khác tăng 16,61 ha.