thị chung của Thành phố Hồ Chí Minh đến 2020
3.1.1. Định hướng sử dụng đất đến 2020
Theo phương án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Quận 12 đến năm 2020, Một số chỉ tiêu phát triển đô thị như sau:
- Tổng diện tích đất đơ thị là 5.274,9 ha.
- Bình qn đất xây dựng đơ thị 70-80 m2/người
- Mật độ xây dựng: Khu dân cư là 20-50%; khu cơng trình cơng cộng là 30-35%. - Tầng cao tối đa là 15 tầng đối với khu vực giáp quận Gò Vấp, khu vực khác
không khống chế nhưng phù hợp với yêu cầu khống chế tĩnh không của sân bay Tân Sơn Nhất
- Bình quân đất cơng trình cơng cộng 4 - 6 m2/người. - Bình quân đất cây xanh 10 -12 m2/người.
- Bình qn đất giao thơng 18 -25 m2/người.
* Đối với đất nông nghiệp:
Quận 12 là một quận nội thành vùng ven trung tâm thành phố chính vì vậy Quận 12 sẽ chịu sự giãn nở rất lớn của thành phố về phát triển dân cư và thương mại dịch vụ. Theo định hướng phát triển này, đến năm 2020 Quận 12 sẽ khơng cịn diện tích đất nơng nghiệp; tồn bộ quỹ đất nơng nghiệp sẽ từng bước được chuyển đổi sang các mục đích sử dụng đất phi nơng nghiệp, trong đó chủ yếu chuyển cho các mục đích phát triển dân cư kết hợp phát triển du lịch, mật độ xây dựng thấp (< 25%), cơ sở hạ tầng và dịch vụ thương mại...
* Đối với đất phi nông nghiệp:
Theo những phân tích trên, dự báo đến năm 2020 diện tích đất phi nông nghiệp của Quận 12 là 5.274,9 ha, chiếm 100% tổng diện tích đất tự nhiên của Quận, trong đó:
- Đất ở và định hướng phát triển dân cư
Theo Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Quận 12, định hướng phát triển dân cư của Quận đến năm 2020 trên cơ sở chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu, đồng thời tiếp tục phát triển một số khu dân cư mới, địa bàn Quận 12 được chia thành 5 khu vực ở:
+ Khu 1: Vị trí nằm ở phía Tây Nam của Quận bao gồm phườngTân Thới Nhất và Đông Hưng Thuận và một phần Tân Thới Hiệp; diện tích đất tự nhiên 886,45ha, + Khu 2: Vị trí nằm ở phía Tây Bắc của Quận bao gồm phường Trung Mỹ Tây và phường Tân Chánh Hiệp; diện tích đất tự nhiên 692,01 ha.
+ Khu 3: Vị trí gồm các phường Hiệp Thành, và một phần phường Thới An, phường Tân Thới Hiệp; diện tích đất tự nhiên 1.199,15 ha.
+ Khu 4: Vị trí nằm ở phía Đơng Bắc của Quận giới hạn bởi đường Quốc lộ 1A, bao gồm một phần phường Thạnh Xuân, Thạnh Lộc và An Phú Đơng; diện tích 1.679 ha.
+ Khu 5: Vị trí nằm ở phía Nam đường Quốc lộ 1A, bao gồm một phần phường Thạnh Xuân, Thạnh Lộc và An Phú Đông và Thới An; diện tích đất tự nhiên 818 ha.
Định hướng đối với khu 1, 2, 3 là khu có mật độ xây dựng cao và nhà cao tầng ưu tiên bố trí xây dựng ở các khu dân cư này. Khu dân cư 4 và 5 là vùng đất trũng, sơng rạch nhiều, có cảnh quan đẹp, khí hậu thóang mát, định hướng là khu dân cư nhà vườn sinh thái, mật độ xây dựng thấp, kết hợp với cảnh quan dọc sơng Sài Gịn phát triển du lịch.
- Với dự báo tổng dân số toàn Quận đến năm 2020 là 614.990 người, định mức bình quân đất ở 39m2/ người thì dự báo tổng diện tích đất ở của Quận đến năm 2020 khoảng 2.409 ha, tăng thêm so với hiện trạng năm 2010 khoảng 742,67 ha. Theo kết quả rà soát nhu cầu phát triển đất ở dự kiến đến năm 2020 trên địa bàn Quận 12 sẽ triển khai thực hiện 50 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích 472,46 ha, như vậy dự báo diện tích đất ở tăng thêm từ nhu cầu ngoài dự án sẽ vào khoảng 270,21 ha.
- Đối với đất quốc phòng: Trên cơ sở thực trạng đất quốc phòng của Quận
12, định hướng quy hoạch phát triển đất quốc phịng thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu sử dụng đất của Quận đội Quận 12, dự báo diện tích đất quốc phịng của Quận 12 đến năm 2020 là 116,84 ha.
- Đối với đất an ninh: Trên cơ sở thực trạng đất an ninh của Quận 12, định
hướng quy hoạch phát triển đất an ninh thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu sử dụng đất của công an Quận 12, dự báo diện tích sử dụng cho mục đích an ninh Quận 12 đến năm 2020 là 10,63 ha.
- Đối với đất khu, cụm công nghiệp: Theo định hướng phát triển công nghiệp và thương mại dịch vụ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2010-2020, Thành phố sẽ tiếp tục di dời các cơ sở sản xuất ra khỏi nội thành vào các khu, cụm công nghiệp tập trung; không phát triển thêm khu, cụm công nghiệp trong khu vực nội thành; chuyển đổi công năng các khu, cụm công nghiệp từ sản xuất công nghiệp sang sản xuất dịch vụ hoặc khu cơng nghệ cao. Chính vì vậy trên địa bàn Quận 12 định hướng sẽ chuyển công năng cụm công nghiệp Tân Thới Nhất sang lĩnh vực thương mại – dịch vụ và cụm công nghiệp Hiệp Thành sang lĩnh vực cơng nghệ cao. Duy trì và chỉnh trang khu cơng nghiệp Tân Thới Hiệp ổn định với diện tích 28,4 ha. Như vậy đến năm 2020, tổng diện tích đất khu cơng nghiệp Quận 12 là 28,4 ha, giảm 60,47 ha so với năm 2010.
- Đối với đất cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ: Như đã phân tích định hướng phát triển công nghiệp và thương mại dịch vụ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ở trên, trong giai đoạn 2010-2020, đất khu, cụm công nghiệp sẽ chuyên sang đất thương mại dịch vụ là 60,47 ha. Đồng thời nhằm mời gọi đầu tư, thúc đẩy phát triển thương mại dịch vụ trên địa bàn Quận, UBND quận 12 đã định hướng quy hoạch 15 hạng mục cơng trình chợ - Siêu Thị - Trung tâm thương mại trên địa bàn Quận 12, theo quyết định số 72/QĐ- UBND ngày 23/02/2013. Trong đó có 5 siêu thị và 5 trung tâm thương mại với tổng diện tích 32,59 ha. Nhu cầu đất quy hoạch phát triển các cơ sở kinh doanh - thương mại dịch vụ nhỏ lẻ là 47,05 ha. Như vậy đến năm 2020, tổng diện tích đất cho mục đích sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ của Quận 12 là 420,13 ha, tăng khoảng 104,11 ha.
- Đối với đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp: Nhìn chung đất trụ sở
cơ quan cơng trình sự nghiệp của Quận được sử dụng khá ổn định, hầu hết các trụ sở cơ quan hành chính nhà nước trên địa bàn Quận đã được đầu tư xây dựng khang trang, đảm bảo tốt cho công tác quản lý nhà nước, chính vì vậy, nhu cầu phát triển quỹ đất cho mục đích này là khơng nhiều. Dự báo đến năm 2020, tổng diện tích đất trụ sở cơ quan , cơng trình sự nghiệp Quận 12 là 16,45 ha, tăng 2,50 ha so với hiện trạng, trong đó diện tích tăng thêm chủ yếu là quy hoạch trụ sở các đơn vị sự nghiệp trên địa bàn Quận.
- Đối với đất phát triển hạ tầng: Trên cơ sở định hướng phát triển kinh tế xã hội; quy hoạch chung xây dựng; quy hoạch phát triển giao thơng thành phố Hồ Chí Minh; quy hoạch phát triển điện; quy hoạch giáo dục; quy hoạch phát triển y tế;… Đến năm 2020, Tổng nhu cầu đất cho phát triển hạ tầng Quận 12: 1.829,92ha, tăng 1.038,64 ha so với hiện trạng năm 2010.
- Đối với đất bãi thải, xử lí chất thải: theo định hướng phát triển chung của
thành phố Hồ Chí Minh, nhằm cải thiện hệ thống kênh Tham Lương và rạch Bến Cát, trên địa bàn phường An Phú Đông Quận 12 xây dựng 1 nhà máy xử lí nước thải khu vực Tham Lương – Bến Cát với diện tích 13,61 ha. Ngồi ra, theo định hướng quy hoạch xây dựng hệ thống bãi trung chuyển rác đến năm 2020 mỗi phường có từ 1 đến 2 trạm trung chuyển rác. UBND quận giao Phịng quản lý đơ thị rà soát, báo cáo quy hoạch các điểm trung chuyển rác trên địa bàn Quận. Trên cơ sở kết quả rà soát trên, dự kiến quy hoạch đến năm 2020 gồm 9 trạm trung chuyển rác trên địa bàn 9 phường (trừ phường Tân Thới Hiệp và An Phú Đơng) với tổng diện tích 1,62 ha. Như vậy, đến năm 2020, diện tích bãi thải, xử lí chất thải Quận 12 là 15,55 ha, tăng 15,23 ha so với hiện trạng năm 2010.
- Đối với đất Tơn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa và đất mặt nước chuyên dùng: Đến năm 2020, Dự báo đất tơn giáo, tín ngưỡng sẽ tăng 1,21 ha, do quy hoạch mới giáo xứ Đông Quang ở phường Tân Hưng Thuận. Đất nghĩa địa giảm 3ha so với hiện trạng do chuyển sang đất ở đô thị một số hạng mục đất phi nông nghiệp khác. Đất mặt nước chuyên dùng sẽ ổn định so với hiện trạng năm 2010.
Bảng 3.1: Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 của Quận 12 STT Mục đích sử dụng đất Mã Hiện trạng 2010 (ha) Quy hoạch đến 2020 (ha) Chênh lệch 2020/2010 (ha) TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 5.274,90 5.274,90 1 Đất nông nghiệp NNP 1.850,56 -1.850,56 1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 525,81 -525,81
1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 1.288,11 -1.288,11
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 36,64 -36,64
2 Đất phi nông nghiệp PNN 3.424,35 5.274,90 1.850,56
2.1 Đất ở đô thị ODT 1.663,78 2.406,45 742,67
2.2 Đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp CTS 13,95 16,45 2,50
2.3 Đất quốc phòng CQP 112,54 116,84 4,30
2.4 Đất an ninh CAN 5,27 10,63 5,36
2.5 Đất khu, cụm công nghiệp SKK 88,87 28,40 -60,47
2.6 Đất kinh doanh, thương mại dịch vụ SKC 316,03 420,13 104,10 2.7 Đất phát triền cơ sở hạ tầng DHT 791,28 1.829,92 1.038,64
2.8 Đất di tích danh lam thắng cảnh DDT 0,31 0,31
2.9 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 0,32 15,55 15,23
2.10 Đất tơn giáo, tín ngưỡng TTN 23,49 24,70 1,21
2.11 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 33,60 30,60 -3,00
2.12 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 358,32 358,32
2.13 Đất phi nông nghiệp khác PNK 16,61 16,61
3 Đất chưa sử dụng CSD
3.1.2. Khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng đất đai cho nhu cầu sử
dụng đất:
Trên cơ sở tổng hợp và đối chiếu nhu cầu sử dụng đất của Quận 12 đến năm 2020 với cơ cấu diện tích và chất lượng quỹ đất tự nhiên của Quận; định hướng phát triển kinh tế xã hội và sử dụng đất tồn thành phố Hồ chí Minh đến năm 2020; định hướng phát triển kinh tế - xã hội và sử dụng đất Quận 12 đến năm 2020, Đánh giá khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng đất đai cho nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 như sau:
- Đối với đất nơng nghiệp: Diện tích giảm 1.850,56 ha do chuyển sang các
mục đích phi nơng nghiệp, trong đó chủ yếu là đất ở và đất phát triển hạ tầng cơ sở; - đây là xu hướng chuyển đổi phù hợp với định hướng phát triển và sử dụng đất chung của toàn thành phố, đặc biệt là các quận nội thành vùng ven trung tâm thành phố. Bên cạnh đó, theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội của Quận 12 là đẩy mạnh tốc độ phát triển ngành thương mại dịch vụ và công nghiệp tiểu thủ công
nghiệp, giảm tỷ trọng ngành nơng nghiệp trong cơ cấu kinh tế của Quận. Chính vì vậy việc ưu tiên quỹ đất cho mục đích phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng và phát triển dân cư là phù hợp với định hướng phát triển chung. Như vậy đến năm 2020, Quận 12 khơng cịn diện tích đất nơng nghiệp là phù hợp với định hướng phát triển chung của Quận.
- Đối với đất phi nông nghiệp: Tổng nhu cầu sử dụng đất tăng thêm của các mục đích phi nơng nghiệp Quận 12 đến năm 2020 là 1.850,56 ha, trong đó nhiều nhất là đất phát triển hạ tầng 1.038,64 ha và đất ở là 742,67 ha, các loại đất phi nơng nghiệp cịn lại có nhu cầu tăng thêm khơng lớn. Chính vì vậy với quỹ đất nông nghiệp hiện nay của Quận, có thể đáp ứng về quy mơ đối với nhu cầu sử dụng đất nêu trên. Về mặt chất lượng, Quận 12 có địa hình tương đối bằng phẳng, quỹ đất trên mẫu chất phù sa cổ (độ chịu lực lớn) chiếm diện tích lớn nên Quận có điều khá thuận lợi cho xây dựng cơng trình và phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, đối với khu vực phía Đơng của Quận trên nền trầm tích trẻ cần quan tâm đến kết cấu nền móng các cơng trình xây dựng và nhà ở dân cư. Như vậy về mặt chất lượng quỹ đất Quận 12 đáp ứng được các nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 của Quận.