6. Cấu trúc luận văn
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
1.2.3. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký cấp giấy chứng nhận
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành
a) Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện hành
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật Đất đai năm 2013.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực ngày 01/07/2014.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.
Quyết định số 415/2008/QĐ-UBND ngày 13/3/2008 của UBND thành phố Hải Phòng về việc điều chỉnh thu phí đo đạc lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Quyết định số 1609/QĐ-UBND ngày 30/9/2010 của UBND thành phố Hải Phòng ban hành quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất; giao đất; cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và một số thủ tục hành chính khác trong quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Quyết định số 1684/QĐ-UBND ngày 12/10/2010 của UBND thành phố Hải Phòng về việc ban hành quy định về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Kế hoạch số 1355/KH-UBND ngày 04/3/2013 của UBND thành phố Hải Phòng về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Kế hoạch số 70/KH-BCĐ ngày 17/4/2013 của Ban chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quận Ngô Quyền giao chỉ tiêu cấp và đăng ký cấp GCN đạt được 90% trở lên số hộ đủ điều kiện cấp cho UBND các phường.
Nghị quyết số 44/NQ-CP, ngày 29/3/2013 của Chính phủ phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải Phòng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 05 năm 2011 - 2015.
Quyết định số 802/QĐ-UBND ngày 09/5/2013 của UBND thành phố Hải Phòng thành lập Ban chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tơn giáo, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố.
Chỉ thị số 15/CT-UBND ngày 03/6/2013 của UBND thành phố Hải Phòng về tập trung chỉ đạo và tăng cường biện pháp thực hiện để trong năm 2013 cơ bản hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố.
Công văn số 4339/UBND-ĐC1, ngày 20/6/2013 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015.
Quyết định số 1202/QĐ-UBND ngày 16/8/2013 của UBND Quận Ngô Quyền về việc thành lập các Tổ công tác, Tổ tổng hợp và phân bổ chỉ tiêu cấp GCN 5 tháng cuối năm 2013 .
Kế hoạch số 132/KH-UBND ngày 19/8/2013 của UBND Quận Ngô Quyền về việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 05 tháng cuối năm 2013.
Quyết định số 2224/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và ban hành Quy định quản lý theo Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận Ngô Quyền đến năm 2025.
Quyết định số 2835/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Quận Ngô Quyền về việc công bố Hệ thống quản lý chất lượng phù hợp Tiêu chuẩn quốc gia TCVN ISO 9001: 2008. Trong đó quy định giải quyết các thủ tục hành chính về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tản sản khác gắn liền với đất.
Quyết định số 2072/QĐ-UBND ngày 30/9/2014 của UBND thành phố Hải Phòng về việc bãi bỏ Quyết định số 2395/2006/QĐ-UBND ngày 03/11/2006 quy định về ghi nợ và xóa ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố.
Quyết định số 1144/QĐ-UBND ngày 28/5/2015 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 Quận Ngô Quyền.
Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND thành phố Hải Phòng về việc ban hành Quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở.
b) Những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013
Trước Luật đất đai 1988 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm tổ chức thực hiện theo Quyết định 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng chính phủ về cơng tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước. Hệ thống hồ sơ đăng ký theo quy định này khá đầy đủ và chi tiết, đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước trong thời gian đó.
Năm 1987 Luật đất đai ra đời, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức bức thiết, là cơ sở để tổ chức thi hành Luật đất đai; đến năm 1993 Luật đất đai sửa đổi bổ sung và nhà nước ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai đăng ký, xây dựng hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản dưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống tạo ra được khung pháp lý có tính khả thi cao, có những tác động mạnh mẽ và góp phần rất quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội trong 10 năm qua.
Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, Luật Đất đai năm 2003 thực tế triển khai vẫn bộc lộ một số hạn chế, bất cập:
- Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai cịn chồng chéo, khơng thống nhất; một số nội dung chưa được quy định đầy đủ, rõ ràng hoặc chưa phù hợp; vai trò của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai chưa quy định rõ ràng, chưa được phát huy đầy đủ; chưa giải quyết hài hịa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa bảo đảm sự quản lý thống nhất từ Trung ương; các quy định liên quan đến biện pháp bảo đảm cho thi hành luật (cơ chế giám sát thi hành luật; tổ chức bộ máy; chế tài xử lý vi phạm) còn chưa đầy đủ, chưa phù hợp thực tiễn;
- Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy, tiền thu từ đất còn đạt thấp; nhiều trường hợp cịn để hoang hóa, chậm sử dụng hoặc sử dụng lãng phí, hiệu quả thấp; việc thu hồi đất vi phạm cịn chậm.
- Cơng tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập, kém hiệu quả thể hiện ở 4 nội dung: quy hoạch sử dụng đất còn chậm, chưa đồng bộ, chất lượng chưa cao, quản lý thực hiện quy hoạch cịn hạn chế; tình trạng vi phạm phát luật đất đai cịn nhiều, chậm được xử lý; việc chấp hành pháp luật đất đai cịn chưa nghiêm; tình trạng giao dịch đất đai ngầm khơng đăng ký cịn phổ biến;
- Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp, nhất là trong việc thu hồi đất, bồi thường khi thực hiện các dự án đầu tư;
- Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất cịn bộc lộ những yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến.
- Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn phức tạp, thiếu minh bạch; thời gian giải quyết còn dài;
- Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở. Đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý đất đai cịn hạn chế.
Chính vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực ngày 01/7/2014. Luật có những điểm mới quan trọng như sau:
Thứ nhất, Quy định cụ thể hơn quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân; từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thứ hai, Hồn thiện chính sách, pháp luật đất đai đối với đất nông nghiệp. Thứ ba, Quy định rõ các nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất
hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.
Thứ tư, Quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư.
Thứ năm, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Luật quy định thay đổi mục đích đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đất; đối tượng và quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký; bổ sung hình thức đăng ký điện tử; sửa đổi, bổ sung một số quy định về giấy chứng nhận và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận; bổ sung một số quy định về các trường hợp cấp giấy chứng nhận và không cấp giấy chứng nhận; quy định cụ thể hình thức, thời hạn sử dụng đất được cơng nhận đối với tổ chức; quy định về việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân được giao không đúng thẩm quyền; bổ sung một số điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất (nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng sản xuất, rừng trồng…); bổ sung làm rõ các trường hợp không cấp giấy chứng nhận đối với tài sản.
Thứ sáu, Quy định quản lý chặt chẽ hơn việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Thứ bảy, Quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh
giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Thứ tám, Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi quy định về quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất ở từng cấp để phù hợp với thực tế, nhằm nâng cao chất lượng, tính khả
thi, khắc phục tình trạng quy hoạch treo.
Thứ chín, Luật Đất đai năm 2013 đã chú trọng việc củng cố, kiện toàn và phát triển các tổ chức dịch vụ cơng và tạo điều kiện cho hình thành và phát triển hệ thống
các tổ chức dịch vụ hỗ trợ cho quản lý đất đai như: Văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức định giá đất, tổ chức đấu giá đất;