6. Cấu trúc luận văn
3.1. Các nhóm giải pháp chung
3.1.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật
- Cần cụ thể hóa các điều khoản của Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn và các văn bản của Trung ương phục vụ cho quá trình cấp giấy chứng nhận phải có sự thống nhất, phù hợp với thực tế và thời hạn thi hành hiệu lực lâu dài, nhằm tạo ra sự thống nhất nói chung, khắc phục những bất cập, chồng chéo, khơng thống nhất giữa Luật Đất đai và các Luật khác có liên quan từ đó giải quyết được mâu thuẫn trong việc thực thi các quyết định của nhà nước và thiết lập một CSDL địa chính ổn định và có tính kế thừa cao, phục vụ cho việc quản lý đất đai được thống nhất.
- Hệ thống pháp Luật đất đai năm 2013 được xây dựng theo nguyên tắc: Luật quy định các vấn đề cụ thể để áp dụng ngay; các Nghị định và Thông tư chỉ quy định những nội dung mà Luật giao. Vì vậy, để Luật và các văn bản dưới Luật nhanh chóng đi vào đời sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế xã hội, cần có một số giải pháp cụ thể sau:
- Tổ chức hội nghị tập huấn Luật Đất đai năm 2013, các Nghị định và Thông tư, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai tiến hành thường xuyên, liên tục với nội dung thiết thực và hình thức phù hợp với từng đối tượng.
- Khi có văn bản pháp luật mới ra, cơng chức địa chính, chủ tịch (phó chủ tịch) của UBND phường cần được tập huấn kịp thời về nghiệp vụ để có một hệ thống quản lý nhà nước về đất đai hồn thiện hơn về chun mơn.
- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai đến mọi người dân bằng nhiều hình thức để cho người dân hiểu và nắm rõ các thủ tục, các quy định của pháp luật về quản lý đất, nhất là hiểu về tầm quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm cho mọi người nhận thức rõ quyền và lợi ích của mình trong sử dụng đất, tích cực hưởng ứng và chấp nhận đầy đủ mọi quy định trong công tác cấp GCN.
- Để thiết lập và hoàn thiện cơng tác cấp GCN, ngồi các văn bản của chính phủ, các quyết định và thơng tư quy định thì Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng
cần vận dụng các văn bản một cách linh hoạt và có kế hoạch cụ thể cho phù hợp với tình hình ở địa phương mình.
- Địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (1 cấp) thì Sở Tài ngun và Mơi trường cấp GCN cho các đối tượng. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận nên giao cho các Chi nhánh để tập trung lưu hồ sơ ở một cấp, tránh gây khó khăn, đi lại cho các chủ sử dụng đất ở địa phương đó. Sở Tài ngun và Mơi trường nên giao toàn bộ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho các Chi nhánh ở địa phương trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn.
- Nhà nước cần có chính sách pháp luật đất đai đồng bộ, giải quyết được những vấn đề bức xúc của người dân trong việc sử dụng đất như: ổn đinh giá đất, công khai rõ ràng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh các dự án, quy hoạch treo, tạo điều kiện cho nhân dân thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất...
- Căn cứ yêu cầu nhiệm vụ và tình hình thực tế của địa phương, ban hành nghị quyết chuyên đề để thống nhất trong cấp ủy, chính quyền, MTTQ, các đồn thể về nội dung, nhiệm vụ, biện pháp để tổ chức triển khai thực hiện việc cấp giấy chứng nhận.
- Đơn giản hóa các trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCN, giảm tối đa thời gian cho người dân khi thực hiện việc cấp giấy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giảm các khoản thuế, lệ phí về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân và trình tự thủ tục cần được cơng khai khi cấp, giảm phiền hà cho người sử dụng đất, khắc phục lãng phí trong quản lý quản lý đất đai.
- Cần xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế, vi phạm hành chính trong sử dụng đất đai để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật. Hiện nay, các trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhiều lần trước ngày 01/01/2009 theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì việc tính thuế được xác định là 25% giá trị tài sản. Sau ngày 01/01/2009 thì tất cả các lần mua bán được tính thêm 20% giá trị tài sản. Do đó, người dân đã “lách luật” trong đó có sự hậu thuẫn của cơng chức địa chính, chủ tịch (phó chủ tịch) UBND phường để hợp thức hóa hành vi trốn thuế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chuyển nhượng bằng giấy tay trước ngày 01/01/2009…
- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng rất hạn chế do lịch sử để lại và việc quản lý về xây dựng, quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở xã, phường rất yếu kém, khơng có hệ thống, chuyển nhượng qua nhiều chủ sử dụng, để kéo dài nhiều năm…Do
đó, để thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật trong việc chứng nhận bổ sung quyền sở hữu nhà là rất khó khăn.
- Thực tế hiện nay, xuất hiện tình trạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả xảy ra rất nhiều, để phân biệt được thật, giả rất là khó khăn. Dẫn đến tình trạng dùng giấy chứng nhận giả để lừa đảo trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Do còn hạn chế về pháp luật, người giao dịch rất ít khi đến Văn phịng đăng ký đất đai để kiểm tra tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và để đối chiếu với thửa đất trên thực tế mình định giao dịch. Vì vậy, rất nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu về đất đai theo quy định của Hiến pháp.
- Quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất theo Khoản 5 Điều 95 của Luật Đất đai 2013 là: Thời hạn 30 ngày (kể từ ngày biến động) đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế. Tuy nhiên, vẫn chưa có quy định cụ thể khi người sử dụng đất quá thời hạn 30 ngày mà vẫn không đăng ký biến động.
Từ thực tiễn trên đưa ra giải pháp chính sách pháp luật cho UBND Quận Ngô Quyền như sau:
- Luật Đất đai và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn không bắt buộc người đăng ký phải nộp giấy xác nhận tình trạng hơn nhân của người sử dụng đất. Do đó, đề nghị chủ sử dụng bổ sung Giấy tờ này nhằm tranh phát sinh tranh chấp tài sản về sau.
- Quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký đất đai với người sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày. Những trường hợp sử dụng đất mà không đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, không đăng ký biến động quyền sử dụng đất, đăng ký không đúng loại đất, không đăng ký khi chuyển mục đích sử dụng đất, khơng đăng ký gia hạn sử dụng đất khi hết hạn thì UBND Quận Ngơ Quyền sẽ ra Quyết định phạt tiền theo quy định tại Điều 15 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ là:
1, Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ hai trăm nghìn (200.000) đồng đến một triệu (1.000.000) đồng tại khu vực nông thơn, phạt tiền từ năm trăm nghìn (500.000) đồng đến hai triệu (2.000.000) đồng tại khu vực đơ thị đối với hộ gia đình, cá nhân có hành vi khơng đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, không đăng ký biến động quyền sử dụng
đất, đăng ký không đúng loại đất, khơng đăng ký khi chuyển mục đích sử dụng đất, không đăng ký gia hạn sử dụng đất khi hết hạn sử dụng đất mà đang sử dụng đất.
2. Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng đối với tổ chức, cơ sở tơn giáo có hành vi không đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, không đăng ký biến động quyền sử dụng đất, đăng ký không đúng loại đất, không đăng ký khi chuyển mục đích sử dụng đất, khơng đăng ký gia hạn sử dụng đất khi hết hạn sử dụng đất mà đang sử dụng đất.
3. Ngồi các hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này còn bị buộc phải thực hiện đúng thủ tục hành chính (đăng ký) theo quy định của pháp luật về đất đai.
- UBND phường không xác nhận nguồn gốc hoặc chứng thực bất kỳ hình thức chuyển nhượng đất bằng giấy tay.
- Xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế, vi phạm hành chính trong sử dụng đất đai để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật.
- Trước khi thực hiện các quyền giao dịch về đất đai, tránh phát sinh hậu quả tốt nhất người dân liên hệ đến Chi nhánh Quận Ngơ Quyền để tra cứu, tìm hiểu thơng tin về giấy chứng nhận (giấy tờ thật giả, có tranh chấp hay khơng, có bị kê biên ...). Khi phát hiện cần chuyển ngay cho cơ quan công an điều tra xử lý những trường hợp làm giả mạo giấy tờ và xử lý các hành vị vi phạm pháp luật.
3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính.
Theo Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 24/TT – BTNMT thì: „„…Hồ sơ địa
chính là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý
của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan‟‟.
Hiện trên địa bàn quận 13/13 phường đã được đo vẽ bản đồ địa chính kỹ thuật số tuy nhiên có 1 số phường như Đơng Khê, Đằng Giang đã được đo vẽ từ năm 1998 đến nay do có nhiều dự án triển khai và tốc độ phát triển đô thị lớn dẫn quá trình biến động đất rất lớn do vậy đề nghị được đo vẽ lại bản đồ địa chính của 02 phường này.
Hồ sơ địa chính các phường thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động, cơ bản đảm bảo phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, quy hoạch, bồi thường, giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp và cấp Giấy chứng nhận qyền sử dụng đất.
Triển khai việc lập và thực hiện quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận Ngô Quyền đến năm 2025 để hoàn thiện hồ sơ địa chính tạo cơ sở dữ liệu thông tin cho công tác này.
Nhằm nâng cao chất lượng hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai thông qua việc đồng bộ, thống nhất trong công tác xây dựng cơ sơ dữ liệu của ngành và hoàn thiện tổ chức bộ máy, tăng cường đào tạo năng cao năng lực cán bộ, tăng cường công tác quản lý của Quận Ngô Quyền.
- Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phịng chỉ đạo sớm có kế hoạch triển khai tác nghiệp vận hành khai thác cơ sở dữ liệu đất đai tại quận, huyện thường xuyên để thống nhất, đồng bộ với dữ liệu quản lý đất đai của thành phố.
3.1.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính.
- Giải pháp về tổ chức:
+ Tại bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả bố trí đội ngũ cán bộ cơng chức, viên chức có tinh thần trách nhiệm, công tâm và thạo việc, có phẩm chất đạo đức tốt, không ngừng đổi mới, sáng tạo, đáp ứng yêu cầu và nhiệm vụ được giao. Mỗi cán bộ khơng những có chun mơn mà cịn phải có kỹ năng giao tiếp.
+ Tiếp tục thực hiện rà sốt các vị trí trong cơ quan, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và biên chế hiện có, trên cơ sơ đó điều chỉnh sao cho phù hợp khi thực hiện nhiệm vụ tại cơ quan.
+ Thường xun rà sốt lại trình độ, năng lực chun mơn của cán bộ phụ trách, thụ lý giải quyết hồ sơ hành chính cho phù hợp. Tổ chức đào tạo, nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ làm công tác cấp Giấy chứng nhận để hiểu rõ, hiểu sâu pháp luật đất đai, áp dụng vào cơng tác chun mơn. Có chế tài khen thưởng và xử lý kỷ luật về thái độ phục vụ của cơng chức địa chính. Đối với các cán bộ có thái độ phục vụ và chuyên mơn khơng tốt có thể bị kỷ luật dưới các hình thức như ln chuyển sang cơng việc khác hoặc kỷ luật thơi việc…
- Cải cách thủ tục hành chính:
Tăng cường cải cách thủ tục hành chính, cơ chế „„Một cửa‟‟ liên thơng, xây dựng văn minh công sở tạo niềm tin cho nhân dân. Mua sắm các trang thiết bị, máy móc đáp ứng nhu cầu cơng việc nhất là ứng dụng cơng nghệ thơng tin trong cải cách hành chính cơng. Việc ứng dụng cơng nghệ thơng tin được UBND Quận Ngô Quyền xác định là công cụ hữu hiệu như chỉ đạo, điều hành, giám sát toàn bộ hoạt động một cửa bằng
một hệ thống camera, báo cáo tổng hợp các số liệu liên quan, lấy phiếu ý kiến của nhân dân…Để người dân có thể tiếp cận được những ứng dụng cơng nghệ mới như: UBND quận đã lắp đặt một hệ thống bảng điện tử cảm ứng để người dân có thể tra cứu các thủ tục hành chính; máy quét mã vạch khi người dân cần kiểm tra hồ sơ của minh giải quyết đến đâu, cịn vướng mắc ở khâu nào, tất cả các thơng tin liên quan đến hồ sơ đều được thể hiện chi tiết, nhanh chóng và dễ hiểu.
Thực hiện tốt công tác tuyên truyền chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục rà sốt thủ tục hành chính đang giải quyết cho người dân, qua đó phát hiện những thủ tục khơng cịn phù hợp để kịp thời kiến nghị cấp thẩm quyền sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế.
Thực hiện công khai, minh bạch và cập nhật đầy đủ, kịp thời các thủ tục hành chính trên trang Website của UBND quận Ngơ Quyền để người dân theo dõi, kiểm tra tiến độ giải quyết hồ sơ.
Tổ chức tiếp nhận các phản ánh, kiến nghị của người dân thường xuyên để chủ động, phát hiện, tổng hợp những khó khăn, vướng mắc của người dân để kịp thời xử lý, điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời xử lý những cán bộ gây khó khăn, nhũng nhiễu, phiền hà cho người dân. Đồng thời kiến nghị cho cơ quan cấp trên để giải theo thẩm quyền.
Nâng cao chất lượng thực hiện cơ chế một cửa tại UBND quận, trong đó chú trọng đến cơng tác kiểm tra, thanh tra công vụ lĩnh vực đất đai.
Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai đến mọi người dân. Kịp thời giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận, tiếp thu ý kiến các cơ quan đối với các trường hợp phức tạp.
Yêu cầu các cơ quan phối hợp khẩn trương trả lời các tham vấn của Văn phòng đăng ký đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường - Chi nhánh Quận Ngô Quyền đảm bảo đúng thời gian quy định.
Cơng khai hóa các đồ án quy hoạch bằng các hình thức trên pa-nơ tại khu vực các dự án, có chun mục trên phương tiện thơng tin đại chúng, tổ chức cắm mốc chỉ giới xây dựng, lộ giới đường theo quy hoạch được duyệt để các phường và nhân dân biết, thực hiện và tham gia quản lý.
Các Nghị định, thông tư hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất thay đổi liên tục và tồn tại một số mâu thuẫn, không phù hợp với thực tế gây khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính trong việc cấp giấy chứng nhận.
Ví dụ: Theo điểm a khoản 4 Điều 3 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP: „„Đất đã sử dụng ổn định, được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận khơng có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp