Hình 3.5: Bảng thuộc tính lớp CSDL_Chuan
Lớp CSDL_Chuan vừa đƣợc xây dựng thể hiện đầy đủ chi tiết thông tin về các thửa đất trong phạm vi bồi thƣờng GPMB đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tƣ Vọng, đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin cả về dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính cho các cơ quan chức năng cũng nhƣ các hộ dân trong phạm vi dự án.
3.2. Tính giá bồi thƣờng cho đất đai, nhà ở và tài sản trên đất
3.2.1. Đặt vấn đề
Theo quyết định số 10/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, đơn vị trực tiếp làm nhiệm vụ bồi thƣờng, GPMB có trách nhiệm lập dự thảo phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ (BT, HT, TĐC) chi tiết cho từng tổ chức, hộ gia đình có nhà, đất trong phạm vi thực hiện dự án.
Dự thảo phƣơng án BT, HT, TĐC gồm có các nội dung sau:
- Tên, địa chỉ của chủ sử dụng nhà, thửa đất nằm trong phạm vi thu hồi đất; số nhân khẩu đang thực tế sinh sống trên diện tích đất nằm trong phạm vi dự án; số lao động phải chuyển nghề; số ngƣời đang hƣởng trợ cấp xã hội;
- Diện tích thửa đất, loại đất, vị trí và nguồn gốc của thửa đất bị thu hồi; diện tích đất cịn lại ngồi chỉ giới đƣờng đỏ;
- Số lƣợng của tài sản nằm trong chỉ giới đƣờng đỏ, đối với nhà, cơng trình xây dựng phải xác định tỷ lệ phần trăm chất lƣợng còn lại của tài sản bị thiệt hại;
- Thống kê số lƣợng và lên phƣơng án di chuyển mồ mả;
- Xây dựng đơn giá bồi thƣờng về đất đai, tài sản, đơn giá bồi thƣờng di chuyển mồ mả, đơn giá hỗ trợ khác và căn cứ tính tốn tiền bồi thƣờng, hỗ trợ;
- Xác định diện tích đất ở hoặc nhà ở đƣợc bồi thƣờng khi thu hồi đất; diện tích quỹ đất bố trí tái định cƣ; phƣơng án di dời đối với các tổ chức;
- Dự kiến số tiền hỗ trợ cho các hộ gia đình tự lo tái định cƣ bằng tiền;
- Tổng số tiền bồi thƣờng, hỗ trợ (trừ các trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng bằng đất hoặc nhà ở tái định cƣ);
- Các khoản nghĩa vụ tài chính phải khấu trừ [19].
Trong các nội dung trên, việc xác định số tiền bồi thƣờng đất ở và tài sản gắn liền với đất là nhiệm vụ quan trọng, nó ảnh hƣởng trực tiếp đến tiến độ GPMB của các dự án. Công việc này nhận đƣợc sự quan tâm từ các cấp chính quyền địa phƣơng đến từng hộ dân trong phạm vi dự án.
Cũng nhƣ các dự án phát triển giao thông đô thị khác trên địa bàn thành phố Hà Nội, dự án xây dựng tuyến đƣờng Vành đai 2 đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tƣ Vọng cũng nhận đƣợc sự quan tâm của chính quyền địa phƣơng và của những hộ dân nằm trong phạm vi dự án. Theo đó, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 368/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đƣờng Vành đai 2 đoạn từ cầu Vĩnh Tuy đến cầu Mai Động (Km)-Km0+840), quận Hai Bà Trƣng; Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND ngày 03/03/2017 về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi
thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Ban bồi thƣờng GPMB - UBND quận Hai Bà Trƣng đƣa ra dự thảo ngày 05/12/2016 về phƣơng án chi tiết bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất thực hiện dự án: Xây dựng tuyến đƣờng Vành đai 2 (đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tƣ Vọng). UBND các phƣờng có các hộ dân trong diện thu hồi đất phục vụ dự án cũng ban hành các thông báo, niêm yết công khai và lấy ý kiến của tất cả các hộ dân trong diện thu hồi đất.
Để xác định giá bồi thƣờng về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc chính xác, thuận tiện, nhanh chóng cho tất cả các thửa đất, đề tài đã ứng dụng công nghệ GIS kết hợp với CSDL đất đai đã đƣợc xây dựng để xác định giá bồi thƣờng cho tất cả tổ chức, cá nhân trong phạm vi bồi thƣờng, GPMB.
3.2.2. Quy trình tính giá bồi thường cho đất và nhà ở trên đất
Quy trình xây dựng bảng giá bồi thƣờng cho thửa đất, nhà và tài sản trên đất bằng phần mềm ArcGIS đƣợc thể hiện trên hình 3.6.
Hình 3.6: Quy trình tính bồi thường cho đất và nhà ở trên đất a. Thành lập lớp dữ liệu thửa đất, nhà ở
Lớp dữ liệu thửa đất, nhà ở đƣợc lấy trong CSDL đất đai đã đƣợc thành lập. 2 lớp dữ liệu ở dạng vùng, chứa đầy đủ thông tin về thửa đất và nhà ở trên đất.
Xác định diện tích nhà trong CGĐĐ
Xác định diện tích đất trong CGĐĐ
Tính giá bồi thƣờng đất Tính giá bồi thƣờng nhà
Tính tổng giá bồi thƣờng Lớp dữ liệu
Thửa đất
Lớp dữ liệu Nhà ở
b. Xác định diện tích trong CGĐĐ
Xác định diện tích nằm trong phạm vi GPMB của các thửa đất làm cơ sở tính giá bồi thƣờng về đất. Xác định số lƣợng, diện tích nhà ở nằm trong phạm vi GPMB làm cơ sở tính giá bồi thƣờng về nhà. Để xác định giá bồi thƣờng nhà ở, ta cần xác định số lƣợng nhà nằm trong phạm vi GPMB. Các ngơi nhà có thể nằm trọn trong chỉ giới đƣờng đỏ hoặc bị đƣờng chỉ giới đƣờng đỏ cắt qua. Tuy nhiên, khi tiến hành GPMB, các ngơi nhà có đƣờng chỉ giới đƣờng đỏ cắt qua sẽ bị cắt, phá phần nằm trong chỉ đƣờng đỏ, ngơi nhà khi đó thƣờng sẽ khơng giữ đƣợc kết cấu cũ, phải phá dỡ tồn bộ và xây dựng lại. Do đó, Ban GPMB sẽ bồi thƣờng cho các ngôi nhà nằm trọn trong chỉ giới đƣờng đỏ và các ngơi nhà có đƣờng chỉ giới đƣờng đỏ cắt qua.
c. Tính giá bồi thường về đất
Lớp thửa đất cần tính giá bồi thƣờng có các trƣờng giá trị về loại đất, mã vị trí, giá theo khung giá nhà nƣớc, các hệ số điều chỉnh, diện tích trong chỉ giới đƣờng đỏ. Từ đó tính giá bồi thƣờng về đất đai cho từng thửa đất.
d. Tính giá bồi thường nhà ở trên đất
Lớp nhà cần tính giá bồi thƣờng có các trƣờng giá trị về loại nhà, số tầng, diện tích nhà, giá bồi thƣờng nhà ở. Trên cơ sở đó tỉnh tổng giá bồi thƣờng về nhà cho từng thửa đất.
e. Tính tổng giá bồi thường
Tổng giá trị bồi thƣờng cho 1 thửa đất là tổng của giá bồi thƣờng về đất và giá bồi thƣờng về nhà ở cho từng thửa đất.
3.2.3. Kết quả thực hiện
a. Tính giá bồi thường đất ở
- Lớp CSDL_Chuan đã đƣợc thành lập ở bƣớc trên sẽ đƣợc sử dụng để tính
giá bồi thƣờng về đất cho từng thửa đất. Sử dụng công cụ Add Filed bổ sung thêm
trƣờng [HS_dieu_chinh_2] dạng Double để nhập các hệ số điều chỉnh theo Quyết định số 368/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội. Căn cứ vào bảng giá Nhà nƣớc theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND và hệ số điều chỉnh đƣờng Vành đai 2 đoạn cầu Mai Động - cầu Vĩnh Tuy tại Quyết định số 368/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, đề tài đƣa ra hệ số điều chỉnh cho các tuyến đƣờng khác của tuyến đƣờng Vành đai 2 tại bảng 3.1.
Bảng 3.1: Hệ số điều chỉnh theo QĐ số 368/QĐ-UBND [17]
STT Tên đƣờng Hệ số điều chỉnh theo QĐ 368/QĐ-UBND
VT1 VT2 VT3 VT4 1 Minh Khai 2.14 2.18 2.09 2.09 2 Đại La 2.14 2.18 2.09 2.09 3 Trƣờng Chinh 2.14 2.18 2.09 2.09 4 Kim Ngƣu 2.03 - - - 5 Tam Trinh 2.03 - - - 6 Bạch Mai 2.14 2.18 2.09 2.09 7 Trần Đại Nghĩa 2.14 2.18 2.09 2.09 8 Phố Vọng 2.03 - - - 9 Giải phóng 2.14 2.18 2.09 2.09 10 Minh Khai 2 2.14 2.18 2.09 2.09
- Sử dụng công cụ Select by Attribute để lựa chọn các thửa đất của lớp CSDL_Chuan theo trƣờng mã vị trí và gán hệ số điều chỉnh (hình 3.7).
Hình 3.7: Gán hệ số điều chỉnh theo QĐ 368/QĐ-UBND
- Để tính tiền bồi thƣờng về đất, tiến hành tạo mới trƣờng Tien_BT_Dat
trong bảng dữ liệu của lớp CSDL_Chuan. Giá trị của trƣờng Tien_BT_Dat đƣợc tính theo cơng thức:
Tiền bồi thƣờng đất = Giá theo khung giá Nhà nƣớc x Diện tích trong chỉ giới đƣờng đỏ x hệ số điều chỉnh theo QĐ 368/QĐ-UBND.
Áp dụng công thức trên cho dữ liệu tuyến đƣờng Vành đai 2 ta có:
[Tien_BT_Dat] = [Gia] *1000 * [Dien_tich_trong_CGDD] * [HS_dieu_chinh_2]
(đơn vị đồng/m2
) Kết quả đề tài tính đƣợc giá bồi thƣờng về đất cho tất cả các thửa đất nằm trong phạm vi dự án đƣờng Vành đai 2 (hình 3.8).
Hình 3.8: Kết quả tính giá bồi thường về đất đai b. Tính giá bồi thường nhà ở trên đất
Ngồi mức tiền bồi thƣờng về đất ở, thì mức tiền bồi thƣờng về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng đƣợc ngƣời dân và các cơ quan chức năng quan tâm. Việc xác định số lƣợng nhà ở, số tầng, kết cấu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất đƣợc thực hiện ở trong giai đoạn kiểm đếm tài sản và phải đƣợc sự đồng ý của ngƣời dân. Các ngôi nhà và tài sản khác gắn liền với đất nằm trong chỉ giới đƣờng đỏ sẽ đƣợc định giá và bồi thƣờng theo đơn giá UBND thành phố quy định. Trong phạm vi đề tài chỉ tính giá bồi thƣờng về nhà ở trên đất, khơng tính giá bồi thƣờng cho các tài sản khác gắn liền với đất.
Để tính đƣợc giá bồi thƣờng nhà ở cho tất cả các thửa đất, ta cần xác định tổng số lƣợng nhà nằm trong phạm vi GPMB của từng thửa đất, xác định loại nhà, số tầng và gán đơn giá phù hợp với từng loại nhà. Đơn giá bồi thƣờng về nhà ở đƣợc quy định tại Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND ngày 03/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc
làm cơ sở xác định giá trị bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Giải pháp:
- Xây dựng lớp dữ liệu nhà nằm trong phạm vi GPMB từ lớp dữ liệu nhà hiện trạng bằng cách sử dụng công cụ Select by Location và Export Data.
- Sử dụng công cụ Select By Attribute và Field Calculator để gán đơn giá bồi thƣờng nhà ở và tính giá bồi thƣờng nhà ở cho từng thửa đất
Thực hiện:
- Để xác định số lƣợng nhà trong phạm vi GPMB, sử dụng công cụ Select by
Location để lựa chọn tất cả nhà thuộc lớp Nha_TSGLVD nằm trọn vẹn hoặc giao cắt
với lớp Quy_hoach_VD2, 2 lớp dữ liệu này đã có trong CSDL đất đai (hình 3.9). - Sau đó xuất kết quả lựa chọn ra Feature Class mới đặt tên là Nha_GPMB.
Thêm mới 2 trƣờng dữ bằng công cụ Add Filed là trƣờng So_tang và Don_gia.
Trƣờng Don_gia đƣợc gán giá trị theo bảng 3.2, trƣờng So_tang là số lƣợng tầng
của các ngôi nhà.
Bảng 3.2: Giá bồi thường nhà ở đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tư Vọng theo Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND [18]
STT Loại nhà Đơn giá (đồng/m2)
1 Nhà 1 tầng, tƣờng 220, tƣờng bao quanh cao >3m,
mái ngói hoặc mái tơn, nền lát gạch ceramic 2.982.000 2 Nhà 1 tầng, mái bằng bê tông cốt thép 4.397.000
3
Nhà cao từ 2 đến 3 tầng, tƣờng xây gạch, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái bằng bê tơng cốt thép trên lợp tơn hoặc mái ngói
5.932.649
4
Nhà cao từ 4 đến 5 tầng, tƣờng xây gạch, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái bằng bê tông cốt thép trên lợp tôn
6.774.000
5
Dạng nhà ở chung cƣ cao từ 6 đến 8 tầng, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái bằng bê tông cốt thép trên lợp tôn
7.201.000
6 Nhà tạm, tƣờng xây dựng 220, cao < 3m, nền lát
gạch xi măng 2.155.000
Do trên 1 thửa đất có thể có 1 hay nhiều nhà xây dựng trên đó, vì vậy ta phải tính tổng giá trị tài sản trên 1 thửa đất. Để giải quyết vấn đề này, từ bảng thuộc tính của lớp Nha_GPMB, lựa chọn tất cả đối tƣợng rồi xuất ra file Excel, đặt tên file là
Nha_Boithuong.csv. Tại file Excel, thêm 2 cột giá trị là Thanh_tien và
Gia_BT_Nha. Trong đó giá trị cột Thanh_tien = So_tang * Don_gia. Giá trị cột
Gia_BT_Nha đƣợc tính theo cơng thức:
=IF(AND(C2=C3,C2<>C1),SUMIF(C2:C2604,C2,G2:G2604),IF(AND(C2< >C1,C2<>C3),G2,""))
Sau đó, gán dữ liệu vừa tính đƣợc từ file Excel vào lớp Nha_GPMB bằng cách liên kết dữ liệu bằng công cụ Join Data theo phƣơng pháp Join attribute from
a table.
Kết quả:
Hình 3.10: Tính tổng giá bồi thường về nhà ở cho 1 thửa đất c. Tính tổng giá bồi thường cho từng thửa đất
Tổng giá bồi thƣờng cho từng thửa đất là mức giá mà mỗi hộ dân dự kiến nhận đƣợc khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện dự án. Mức giá này bằng tổng của giá bồi thƣờng về đất ở cộng giá bồi thƣờng về nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Giải pháp:
Sử dụng công cụ Field Calculator để tính tổng giá bồi thƣờng cho từng
thửa đất.
Thực hiện:
Để tính tổng giá trị bồi thƣờng về đất và nhà ở cho 1 thửa đất, tại lớp
Nha_GPMB tạo mới trƣờng Tong_gia_BT_GPMB dạng Double là trƣờng tính tổng
giá tiền bồi thƣờng đất và nhà ở.
Sử dụng công cụ Field Calculator để tính giá trị cho trƣờng
Tong_gia_BT_GPMB bằng cách tính tổng của giá bồi thƣờng đất với giá bồi thƣờng
Kết quả:
Đề tài đã tính đƣợc tổng giá trị bồi thƣờng về nhà và đất cho tất cả các thửa đất trong phạm vi GPMB (hình 3.11).
Hình 3.11: Kết quả tính giá bồi thường nhà ở và đất ở
Mức giá bồi thƣờng cho mỗi hộ dân trong phạm vi GPMB đƣợc Ban bồi thƣờng GPMB của địa phƣơng lập trên cơ sở tính giá bồi thƣờng về đất ở, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Đối với dự án đƣờng Vành đai 2 đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tƣ Vọng, phƣơng án bồi thƣờng cho các hộ dân đang đƣợc lập cho đoạn từ Cầu Vĩnh Tuy đến cầu Mai Động trên phạm vi phƣờng Vĩnh Tuy - quận Hai Bà Trƣng. Mức giá bồi thƣờng cho từng hộ dân đƣợc thể hiện tại “Phƣơng án chi tiết bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện dự án: Xây dựng đƣờng Vành đai 2 (đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tƣ Vọng) trên địa bàn phƣờng Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trƣng” do Ban bồi thƣờng GPMB quận Hai Bà Trƣng lập.
Để so sánh kết quả tính tốn của đề tài với số liệu bồi thƣờng dự kiến của dự án, đề tài đã thu thập đƣợc 5 phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của 5 hộ dân trong phạm vi GPMB của phƣờng Vĩnh Tuy. Tuy nhiên, đề tài chỉ so sánh kết quả giá bồi thƣờng về đất ở do số liệu tính tốn đƣợc lấy trên bản đồ đã đƣợc phê duyệt. Còn số liệu về nhà ở do bản đồ trích đo đƣợc lập từ năm 2012, hiện trạng
một số nhà đã thay đổi, việc điều tra kết cấu nhà trong phạm vi GPMB gặp nhiều khó khăn nên đề tài khơng so sánh kết quả tính tốn với số liệu trong phƣơng án bồi thƣờng. Số liệu thống kê về diện tích và mức tiền bồi thƣờng về đất ở đƣợc thể hiện bảng 3.3.
Bảng 3.3: Giá bồi thường về đất của 5 hộ dân trên địa bàn phường Vĩnh Tuy tại dự án xây dựng đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tư Vọng thuộc đường Vành đai 2