Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam

1.2. Giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất

1.2.3. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam

1.2.3.1. Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước

Ở Việt Nam từ năm 1987 đến nay đã ba lần ban hành Luật đất đai, hai lần sửa đổi, bổ sung, từng bước hồn thiện các chính sách Pháp luật về đất đai liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất. Từ cơ chế các tổ chức chỉ được nhà nước giao đất, khơng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp….. đến việc tổ chức được quyền lựa chọn các hình thức nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế….với các thủ tục hành chính minh bạch, rõ ràng đã góp phần cải thiện môi trường đầu tư, môi trường hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, thu hút đầu tư nước ngoài.

Với tổng diện tích đất tự nhiên trên 33 triệu ha, nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phía Bắc 15,80 triệu ha (2,3 triệu ha ở đồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng sơng, các dải đất ven biển). Các tỉnh phía Nam có 17,20 triệu ha diện tích đất tự nhiên với 6,70 triệu ha đất bằng chủ yếu ở Đồng bằng sông Cửu Long.

* Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng trên phạm vi cả nước

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì diện tích đất được phân theo đối tượng sử dụng bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và cộng đồng dân cư. Phân theo đối tượng được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm: Cộng đồng dân cư, UBND cấp xã, tổ chức phát triển quỹ đất và các tổ chức khác.

Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2012[8], hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2013 cụ thể như sau:

Tổng diện đất theo đối tượng sử dụng trên cả nước là 25.227.784 ha chiếm 76,22% diện tích đất cả nước. Trong đó diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân, chủ yếu sử dụng vào các mục đích sản xuất nơng nghiệp 14.227.068 ha (chiếm 53,83% tổng diện tích đất sản xuất nơng nghiệp cả nước); mục đích phi nông nghiệp 649.293 ha; (chiếm 17,96 % tổng diện tích đất phi nơng nghiệp cả nước. Ngồi ra hộ gia đình cá nhân đang giữ 233.096 ha đất chưa sử dụng, chiếm 7,9% tổng diện tích đất chưa sử dụng của cả nước; chủ yếu là đất đồi núi (230.849 ha) chưa được đưa vào trồng rừng hoặc sản xuất nông nghiệp.

Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng được giao để quản lý trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2013

STT Đối tượng sử dụng đất Diện tích (ha)

Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự nhiên 33.097,236 100,00

I Diện tích đất theo đối tượng sử dụng 25.227,784 76,22

1 Hộ gia đình cá nhân 15.109,457 45,65

2 UBND cấp xã 556,695 1,68

3 Tổ chức kinh tế 3.418,093 10,33

4 Cơ quan, đơn vị của nhà nước 5.192,961 15,69

5 Tổ chức khác 563,109 1,70

6 Tổ chức NN, cá nhân NN 56,961 0,17

7 Cộng đồng dân cư 330,508 1,00

II

Diện tích đất theo đối tượng được

giao để quản lý 7.869,452 23,78

1 Cộng đồng dân cư 650,529 1,97

2 UBND cấp xã 6,744,813 20,38

3 Tổ chức phát triển quỹ đất 9,455 0,03

4 Tổ chức khác 464,656 1,40

Diện tích đất của tổ chức kinh tế (3.418.093 ha), chủ yếu sử dụng vào mục đích lâm nghiệp 2.224.612 ha (chiếm 14,79% tổng diện tích đất lâm nghiệp cả nước) và mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 218.319 ha (chiếm 79,77% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh); tuy nhiên, cịn 41.287 ha đất của tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng.

Diện tích đất của các cơ quan nhà nước, tổ chức sự nghiệp, đơn vị quốc phòng, an ninh chủ yếu sử dụng vào mục đích đất sản xuất nơng nghiệp 4.645.205 ha (chiếm 17,61 % tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước); mục đích lâm nghiệp 4.574.049 ha (chiếm 29,69% tổng diện tích đất lâm nghiệp)…

Diện tích đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp 30.694ha (chiếm 0,12% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước), đất phi nơng nghiệp 26.267 ha.

Diện tích đất của cộng đồng dân cư là 330,508ha chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp 324.329 ha, đất phi nơng nghiệp 6.179 ha.

1.2.3.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường[5], tổng hợp số liệu báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đến ngày 30/6/2013 cho thấy, cả nước có 8.161 tổ chức vi phạm, sử dụng đất lãng phí với diện tích 128.033ha ha (trong đó có: các tổ chức kinh tế sử dụng lãng phí 25.138 ha; tổ chức sự nghiệp cơng sử dụng lãng phí 551 ha; các nơng, lâm trường sử dụng lãng phí 12.794 ha; các cơ quan nhà nước sử dụng lãng phí 275 ha; còn lại là các tổ chức tổ chức chính trị và các tổ chức chính trị - xã hội sử dụng lãng phí 11,6ha.

Theo báo cáo tổng hợp về kết quả Chương trình thanh tra chuyên đề về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất năm 2011 của Thanh tra Chính Phủ[34] thì hầu hết các dự án đều có tiến độ chậm, có dự án chậm tới 5-7 năm nhưng chưa được xử lý theo quy định. Công tác sử dụng đất thiếu chặt chẽ, chủ đầu tư nhiều dự án vi phạm các quy định của pháp luật, nhất là các dự án kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tổng diện tích đất sử dụng khơng đúng quy hoạch tại 35 tỉnh, thành phố là 19.182 ha; giao đất, cho thuê đất không đúng quy định tại 39 tỉnh, thành phố với diện tích 241.988 ha; sử dụng đất sai mục đích, khơng có hiệu quả tại 45 tỉnh,

thành phố với diện tích 21.758 ha…Những vi phạm về tài chính đất đai cũng đang diễn ra tại nhiều địa phương như miễn giảm, tính giá thu tiền sử dụng đất sai quy định tại 12 tỉnh, thành phố trị giá hàng nghìn tỷ đồng; nợ, chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại 29 tỉnh, thành phố trị giá cũng lên đến cả chục nghìn tỷ đồng. Cơng tác quy hoạch xây dựng vẫn cịn nhiều bất cập, gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lực tài chính trong lĩnh vực này. Cơng tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chậm, chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng các đồ án quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết có chất lượng thấp, nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý. Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục…Trong thực hiện đầu tư xây dựng, nhất là tại các khu đơ thị, nhà ở tập trung cịn dàn trải. Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Cơng tác quản lý thực hiện quy hoạch cịn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch – kiến trúc và Ủy ban nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện quy hoạch. Lực lượng cán bộ chuyên trách cho cơng tác này cịn nhiều hạn chế về năng lực. Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến, khó xử lý và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Từ việc chính quyền cấp xã, thậm chí là cấp thơn, hợp tác xã tự ý cấp đất, cho thuê đất trái thẩm quyền đến việc các tập đồn, tổng cơng ty, doanh nghiệp lớn được Nhà nước giao nhiều đất nhưng để hoang hóa, để nhiều cá nhân lợi dụng kinh doanh, thu lợi cá nhân đang phản ánh thực trạng quản lý đất đai lỏng lẻo ở nhiều địa phương. Ngay ở Hà Nội, nơi “tấc đất tấc vàng”, kết quả rà sốt của Sở Tài ngun và Mơi trường Hà Nội tại báo cáo tổng kết tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 2013 cho thấy có 30 cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đang để hoang hóa hàng trăm nghìn m2 đất, biến đất thành khu dịch vụ tổng hợp gồm các quán bar, karaoke, nhà hàng, siêu thị, sân tennis, bãi giữ xe…

Bên cạnh đó, việc quản lý và sử dụng đất nơng nghiệp cũng cịn nhiều bất cập, chưa mang lại hiệu quả cao. Tốc độ tăng hệ số sử dụng đất lúa giảm từ 2,15% giai đoạn 1990 – 2000 xuống còn -0,03% giai đoạn 2000 – 2009, do đó tỷ lệ đóng góp cho tăng trưởng của hệ số sử dụng đất giảm từ 40,4% giai đoạn 1990 – 2000 xuống còn -1,5% giai đoạn 2000 – 2009. Ngành Lâm nghiệp với diện tích lớn, chiếm gần 14 triệu ha, nhưng có đóng góp rất nhỏ cho GDP (tính giá trị kinh tế đơn thuần chỉ khoảng 1%; nếu tính cả giá trị kinh tế và giá trị mơi trường thì khoảng 3 – 4%). Và đến năm 2012, dù chưa có kết quả nghiên cứu cụ thể nhưng chắc chắn hệ số này khơng tăng, thậm chí cịn tiếp tục giảm sút[42].

1.2.3.3. Tình hình xử lý sai phạm trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên phạm vi cả nước

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường[5], trong năm 2013, Nhà nước đã thu hồi đất của 819 tổ chức với diện tích 38.771 ha (trong đó có: 479 tổ chức kinh tế với diện tích 25.138 ha; 158 tổ chức sự nghiệp công với diện tích 551 ha; 17 nơng, lâm trường với diện tích 12.794 ha; 161 cơ quan nhà nước với diện tích 275 ha; 02 tổ chức chính trị với diện tích 1,6 ha; 02 tổ chức chính trị - xã hội với diện tích 10 ha). Đang tiếp tục xử lý 1.547 tổ chức với diện tích 22.654 ha. Đang lập hồ sơ thu hồi đất của 559 tổ chức với diện tích 27.095ha; xử lý khác đối với 1.902 tổ chức với diện tích 16.516 ha. Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ cũng đã kiến nghị thu hồi 16.820 ha đất, xử lý khác đối với 292.567 ha đất. Đồng thời, kiến nghị với các chủ tịch UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo kiểm điểm, xử lý trách nhiệm đối với những cá nhân, đơn vị liên quan đến những vi phạm đã được phát hiện, trong đó tập trung chủ yếu là các sở, ngành, phịng, ban tham mưu trực tiếp trong công tác quản lý đất đai; Kiến nghị các cơ quan chức năng có liên quan đến cơng tác quản lý nhà nước về đất đai như tài chính, kế hoạch và đầu tư, xây dựng cần tăng cường hơn nữa sự phối hợp để khắc phục những bất cập về cơ chế, chính sách cũng như xử lý kịp thời những vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai… Trước tình hình đó, nhiều địa phương đã nhanh chóng đưa ra biện pháp khắc phục như: tại Hà Nội, các cấp lãnh đạo Thành phố đã chỉ đạo các đơn vị chức năng tổ chức lập hồ sơ để thu hồi gần 3 triệu m2 đất

sử dụng sai mục đích, để lãng phí. Các dự án nằm trong diện thu hồi sẽ được bàn giao cho Trung tâm phát triển Quỹ đất Hà Nội. Sau khi tính tốn phương án bồi thường thiệt hại cho các chủ đầu tư, các dự án bị thu hồi sẽ được sử dụng vào mục đích cơng cộng như xây dựng trường học, nhà trẻ, bãi đỗ xe ô tô theo đúng quy hoạch, kế hoạch của thành phố.

Có thể khẳng định, một trong những nguyên nhân khiến đất đai bị sử dụng lãng phí, khơng hiệu quả là do thuế sử dụng đất đang ở mức quá thấp (0,03%). Ở các nước, thuế bất động sản phải tối thiểu từ 1% trở lên và họ dùng tiền thuế thu được này để xây dựng hạ tầng, làm dịch vụ cơng cộng. Bên cạnh đó, giá đất đã khơng được tính đúng với giá thị trường. Do đó, tình trạng “giữ đất” ở các tổng cơng ty, tập đồn kinh tế nhà nước cũng như ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế khá phổ biến. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây lãng phí đất đai hiện nay và gây thất thoát nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách Nhà nước. Nếu giá đất được tính sát theo giá thị trường, làm căn cứ để thu thuế, phí sử dụng đất sẽ buộc các doanh nghiệp hiện đang nắm giữ nhiều đất phải cân nhắc, tính tốn việc sử dụng có hiệu quả quỹ đất đang có.

1.2.3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức Tính đến ngày 31/12/2013, cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy[6]. Phần lớn diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của các tổ chức nông - lâm trường, tổ chức kinh tế, quốc phịng an ninh, tổ chức sự nghiệp cơng và đất của UBND cấp xã.

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng đang sử dụng đất. Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn.