1.3. Kinh nghiệm một số nước trên Thế giới về giao đất, cho thuê đất đối vớ
1.3.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chứ cở một số nước trên
đối với các tổ chức sử dụng đất
1.3.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới nước trên Thế giới
Hiện nay hầu hết các nước trên Thế giới đều công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Nhà nước chỉ trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng đất vào mục đích xây dựng các cơng trình cơng cộng và bảo vệ thiên nhiên, cải thiện cảnh quan môi trường..... Tiền thu từ thuế đất được đầu tư trở lại cho mục tiêu phát triển đất đai, xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội. Với tư cách là người quản lý, các Nhà nước đều rất chú ý đến việc quy hoạch sử dụng đất, đăng kí đất đai và bất động sản, định giá đất, thu thuế đất và giải quyết tranh chấp đất đai...... và đây cũng là những biện pháp để các Nhà nước có thể quản lý được thị trường Bất động sản và ổn định một nguồn thu ngân sách quan trọng theo nguyên tắc người sử dụng đất phải trả tiền cho những lợi ích được Nhà nước đảm bảo.
1.3.1.1. Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai bao gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân. Pháp luật quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước. Đất đai ở khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nơng dân.
Về hình thức giao đất, đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể đều được thực hiện theo hai hình thức giao đất khơng thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối với trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất thường bị giới hạn mục đích sử dụng như sử dụng cho mục đích quân sự, Chính phủ, các dự án hạ tầng và cơng trình cơng cộng. Luật pháp khơng cấm các cơng ty
và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về
sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngồi thường khơng sử dụng hình thức này, trừ các dự án hạ tầng hoặc cơng trình cơng cộng là ngoại lệ.
Để làm mặt bằng cho các cơ sở sản xuất, kinh doanh được xếp vào loại đất xây dựng, Nhà nước Trung Quốc quy định: bất kì một đơn vị, cá nhân nào tiến hành xây dựng cần sử dụng đất đai đều phải tiến hành xin phép sử dụng đất thuộc
sở hữu Nhà nước hoặc đất trước đây thuộc sở hữu tập thể nông dân nhưng đã bị Nhà nước trưng dụng và phải thực hiện mọi nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định. Việc sử dụng đất được thực hiện trên nguyên tắc kinh tế thị trường, bảo đảm việc giao dịch công khai, công bằng, thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất và không được thực hiện các giao dịch đất đai “ngầm”. Cơ quan hành chính phải tăng cường quản lý hợp đồng giao đất, cho thuê đất. Người sử dụng đất nếu chưa trả hết toàn bộ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất thì khơng được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chưa đạt được điều kiện đầu tư khai thác theo quy định của Pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng thì quyền sử dụng đất khơng được chuyển nhượng.
Đối với các doanh nghiệp, tổ chức thuê trụ sở, văn phịng phải có hợp đồng thuê và có thể được gia hạn khi hết hạn. Đối với trường hợp thuê đất, trong hợp đồng phải quy định thời hạn xây dựng, nếu vi phạm sẽ thu hồi đất không đền bù. Hợp đồng thuê đất sau khi được bên cho thuê đồng ý thì có thể được chuyển nhượng, thay đổi điều kiện sử dụng quy định trong hợp đồng cũ cần ký lại hợp đồng thuê đất.
Chủ sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đai hợp lí, hiệu quả, sử dụng theo đúng quy hoạch và mục đích đăng kí sử dụng trong hợp đồng, được thay đổi chủ sử dụng theo quy định, được làm các thủ tục sửa đổi mục đích đăng ký sử dụng đất đai theo pháp luật đất đai[4].
1.3.1.2. Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Đài Loan
Theo Luật đất đai hiện hành, ở Đài Loan có hai hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân.
Các doanh nghiệp, tổ chức sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước theo hai hình thức được Nhà nước bán hoặc cho thuê. Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, doanh nghiệp, tổ chức muốn sử dụng phải mua của chủ sở hữu. Giá cả trong trường hợp này là do các doanh nghiệp, tổ chức và chủ sở hữu đất tự thỏa thuận theo các nguyên tắc của thị trường. Việc thỏa thuận mua bán này là quan hệ dân sự, Nhà nước không can thiệp. Nhằm thu hút đầu tư nước ngồi, chính sách về đất
nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai Đài Loan). Người nước ngồi có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phịng cơng ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự qn, cơng trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngồi ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai).. Các loại đất nhà đầu tư nước ngồi khơng được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai).
Ở Đài Loan, Nhà nước thực hiện việc xây dựng các khu công nghiệp rồi sau đó cho các doanh nghiệp, tổ chức trong và ngồi nước có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuê hoặc mua. Riêng đối với khu chế xuất, khu công nghệ cao thì Nhà nước trực tiếp đầu tư, chỉ cho th đất mà khơng bán đất, và có chế độ ưu đãi riêng nhằm thu hút các nhà đầu tư vào lĩnh vực này. Khu công nghiệp quy định thời hạn thuê đất là 20 năm, sau đó vẫn được thuê tiếp theo chủ đầu tư. Đối với đất phục vụ cho phúc lợi công cộng, Nhà nước trực tiếp quản lý, phân phối khai thác và sử dụng theo quy hoạch[4].
1.3.1.3. Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Úc (Australia)
Úc là nước công nghiệp phát triển, đất đai được phân bổ để sử dụng qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và cho th. Xét về hình thức sở hữu thì có đất tư, đất thuê, đất công, đất vương quyền…. Một hệ thống đăng ký chủ quyền đất đai được áp dụng và đóng vai trị trung tâm của Luật Bất động sản của Liên bang Úc. Đó là hệ thống Torrens. Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và được Nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký. Theo hệ thống này, từng thửa đất được xác định cụ thể trên bản đồ, các quyền về đất đai và tên của chủ sở hữu quyền được ghi rõ. Khi thửa đất được giao dịch thì cần đổi tên của chủ
sở hữu quyền. Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong trường hợp một phần của thửa đất được giao bán. Mặc dù chủ sở hữu quyền hoặc bên cho vay thế chấp có thể giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với thửa đất, nhưng hồ sơ gốc phải được lưu trong cơ quan đăng ký sở hữu quyền.
Các chủ sở hữu quyền về đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Giá giao dịch về đất được áp dụng theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê cịn lại và thấp hơn giá đầu tư. Nhìn chung, nhu cầu về Bất động sản ở Úc được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả và chi phí giao dịch thấp và có thể dự báo được. Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho năm sau.
Với hệ thống Torens, những người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn tồn được bảo đảm. Họ có thể tiếp cận những thơng tin đầy đủ và chính xác. Các chủ sở hữu bất động sản cần vốn đầu tư cho các nhu cầu khác đều có thể thế chấp tài sản của mình để vay tiền ở ngân hàng.
Tại Úc, những tổ chức trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán…. được hình thành để hỗ trợ thị trường bất động sản như công ty luật Maddocks, Mallensons Stephen Jacques….. Các công ty này, với vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho Pháp luật với người mua, người bán trên thị trường, thực hiện một công việc lớn nhằm trợ giúp các giao dịch được thực hiện[4].
1.3.1.4. Giao đất, cho thuê đất tại một số nước khác trên Thế Giới
Thụy Điển khơng có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngồi, người nước ngồi có quyền tương đương với cơng dân Thụy Điển.
Đối với hầu hết các nước thuộc Liên minh Châu Âu như Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, … khơng có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất, khơng có quy định đặc biệt đối với người nước ngồi sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong nước. Một nhà đầu tư nước ngồi có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa.
Tại Châu Phi, hầu hết các nước đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngồi, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến. Theo quy định của những nước này, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngồi chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thơng qua các hợp đồng thuê, thơng thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không vượt quá 99 năm. Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngồi, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng đồng mang tính truyền thơng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngồi[4].
Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc sở hữu cơng cộng. Loại thứ ba có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh. Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thơng qua việc cho thuê và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu công cộng. Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay. Đất của nhà nước có thể chuyển đổi thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu cơng cộng và có thể đăng ký. Riêng đất nông nghiệp không được bán cho người nước ngoài, hoặc những cơng ty mà người nước ngồi sở hữu phần lớn nếu khơng có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng[4].
Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng thể tiếp cận trực tiếp với đất đai”. Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm. Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê trong thời gian từ 20 đến 45 năm[4].