PHẦN 3 : HIỆN TRẠNG NHÀ Ở VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN
3.7. Phân tích, đánh giá chung về thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh
3.7.1. Về kiến trúc nhà ở khu vực đô thị, nơng thơn
a. Khu vực đơ thị
Các hình thái nhà ở là nhà phố, nhà riêng lẻ ở khu vực đô thị tập trung chủ yếu ở các tuyến phố lớn, chính của thành phố.
Khu vực đơ thị hiện hữu đã hình thành các khu dân cư tập trung lớn theo dạng đường phố. Các nhà mặt phố chủ yếu là nhà riêng lẻ, nhà liền kề xây dựng kiên cố quy mô từ 02 đến 05 tầng với nhiều hình thức kiến trúc khác nhau, tuy nhiên vẫn đảm bảo các quy định về quản lý quy hoạch kiến trúc được duyệt. Nhà ở khu vực đô thị phần lớn là nhà kiên cố độc lập, bán kiên cố chất lượng tốt, thời gian sử dụng lâu dài..
b. Khu vực nông thôn
Nhà ở nông thôn tại các huyện, thị xã chủ yếu là nhà ở riêng lẻ, đa số bám vào các trục đường giao thông và một phần theo kênh rạch do đã hình thành từ trước. Dọc theo các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ càng xa nội thành thì cấp nhà, mật độ xây dựng càng giảm dần. Kết cấu nhà ở chủ yếu nhà thấp tầng, mái nhà được làm bằng tơn hoặc mái ngói. Phổ biến là 3 gian và nhà chữ L, kiến trúc khá đa dạng.
3.7.2. Về q trình đơ thị hố và xây dựng nông thôn mới
Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, dân số toàn tỉnh đạt 1.024.707 người, trong đó dân số đơ thị là 156.800 người tương ứng với tỷ lệ đơ thị hóa đạt 15,3%.
Trong đầu năm 2020, một số đô thị được thành lập mới và điều chỉnh địa giới hành chínhtheo Nghị quyết số 860/NQ-UBTVQH14 ngày 10/01/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hộilàm dân số đô thị tăng lên, tương ứng với tỷ lệ đơ thị hóa đạt 23,26%.
Tốc độ đơ thị hóa tăng chậm phản ánh mức độ thu hút dân cư của các đô thị trên địa bàn tỉnh chưa lớn dẫn tới nhu cầu thực về nhà ở xây mới tại khu vực đơ thị cịn thấp. Xu hướng mua nhà, đất nền tại khu vực đô thị để đầu cơ, tích trữ là xu hướng chủ đạo trong thời gian qua và dự báo sẽ tiếp tục trong ngắn hạn. Đây là nguy cơ dẫn tới việc tồn kho về nhà ở của các dự án tại khu vực đô thị; các dự án
31
đất nền có giao dịch sản phẩm cao hơn nhưng tỷ lệ xây dựng nhà ở sau giao dịch thấp.
Về xây dựng nông thôn mới, tính đến cuối năm 2019, thị xã Bình Minh đã hồn thành nhiệm vụ xây dựng nơng thơn mới, 48 xã đạt chuẩn nông thôn mới và 3 xã đạt chuẩn nơng thơn mới nâng cao. Hồn thành vượt chỉ tiêu so với mục tiêu được đưa ra tại Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh nhiệm kỳ 2016-2020.
Bên cạnh những kết quả đạt được trong xây dựng nơng thơn mới thì vẫn cịn nhiều vấn đề cần quan tâm. Các xã đạt chuẩn nông thôn mới đều vượt chỉ tiêu quy định về thu nhập bình quân đầu người (quy định 45 triệu đồng/người/năm trở lên), nhưng mức vượt còn khiêm tốn, tỷ lệ hộ nghèo và cận nghèo còn cao. Trong thời gian tới cần thực hiện các giải pháp giúp người dân phát triển sản xuất, tăng thu nhập để tạo tiền đề cho việc cải thiện chất lượng nhà ở góp phần nâng cao diện mạo nông thôn trên địa bàn tỉnh.
3.7.3. Hiện trạng nhà ở của tỉnh so với các chỉ tiêu phát triển nhà ở theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
a. Về chỉ tiêu diện tích nhà ở bình qn đầu người
Theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, mục tiêu về diện tích nhà ở bình qn đầu người tồn quốc đến năm 2020 đạt 22,0 m2/người, trong đó tại đơ thị đạt 26,0 m2 sàn/người và tại nông thôn đạt 19 m2 sàn/người.
Ước tính đến 31/12/2019 diện tích nhà ở bình qn đầu người trên địa bàn tỉnh đạt 24,7 m2 sàn /người, đã vượt so với mục tiêu chung tồn quốc đến năm 2020. Diện tích nhà ở bình qn đầu người khu vực đơ thị đạt 24,8 m2 sàn/người tuy vẫn thấp hơn so với mục tiêu chung tồn quốc đến năm 2020 nhưng có thể thấy ở khu vực nơng thơn, diện tích nhà ở bình qn đầu người đạt 24,6 m2 sàn/người, vượt xa so với mục tiêu chung toàn quốc đến năm 2020.
Điều này phản ảnh việc phát triển nhà ởtương đốiđồng đều giữa khu vực đô thị và nông thôn trên địa bàn tỉnh.
b. Về chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu
Theo số liệu công bố của Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Long trên cơ sở kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, tồn tỉnh vẫn cịn 2.470 hộ gia đình có diện tích nhà ở bình qn dưới 6m2 sàn/người.
Trong khi đó, mục tiêu đến năm 2020 theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, diện tích nhà ở tối thiểu phải đạt 8 m2 sàn/người. Như vậy, đến năm 2020, tỉnh khó có thể hồn thành được mục tiêu này.
32
Mục tiêu đến năm 2020 theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới.
Hiện nay, tồn tỉnh mới chỉ có thành phố Vĩnh Long là đơ thị loại III. Nếu tính với các dự án phát triển nhà ở đã hoàn thành trên địa bàn thành phố Vĩnh Long thì tỷ lệ nhà ở chung cư cịn hạn chế. Tuy nhiên, nếu tính cả các dự án đã được phê duyệt thì tỷ lệ này hồn tồn có thể đạt được.
d. Về chỉ tiêu tỷ lệ nhà ở cho thuê tối thiểu tại các đô thị loại III trở lên
Theo số liệu ước tính đến 31/12/2019, tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Long là 43.583 căn.
Theo số liệu báo cáo của UBND thành phố, số lượng nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố đạt 11.576 căn, trong đó có 11.254 căn phịng trọ có diện tích sử dụng nhỏ hơn 25 m2 và 322 căn phịng trọ có diện tích sử dụng trên 25 m2.
Như vậy tỷ lệ nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố tính đến cuối năm 2019 đạt 26,6%, chưa đạt so với mục tiêu đến năm 2020 theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu 30% tổng quỹ nhà tại các đô thị loại III trở lên).
3.7.4. Những tồn tại, khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân
Trong những năm vừa qua, công tác phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long đã nhận được sự quan tâm của Đảng bộ, chính quyền các cấp và đạt được nhiều kết quả tốt. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, vẫn cịn những tồn tại, khó khăn và vướng mắc cần được giải quyết:
a. Tồn tại về chất lượng nhà ở
Mặc dù chất lượng nhà ở trên địa bàn tỉnh đã có sự chuyển biến tích cực với tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố tăng so với năm 2009 nhưng số lượng nhà ở thiếu kiên cố, nhà ở đơn sơ vẫn còn lớn với 8.094 căn nhà nhà thiếu kiên cố chiếm 2,73% tổng số nhà ở và 24.070 căn nhà ở đơn sơ chiếm 8,11% tổng số nhà ở.
Có 3 nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tỷ lệ nhà ở thiếu kiên cố và nhà ở đơn sơ vẫn còn tồn tại:
-Thứ nhất, do mặt bằng thu nhập còn thấp, tập quán sinh sống từ lâu đời không chú trọng tới chất lượng nhà ở vẫn còn tồn tại ở một bộ phận người dân;
- Thứ hai, trên địa bàn tỉnh có một bộ phận nhà ở ven sơng đã hình thành và tồn tại từ lâu, hầu hết được xây dựng tạm bợ nên hiện nay đã xuống cấp, không đảm bảo chất lượng. Những hộ dân sống ven sơng đa phần có điều kiện kinh tế khó khăn, lại quen với việc mưu sinh trên sơng nước từ lâu nên khó di dời người dân đi nơi khác. Trong thời gian qua, nhiều cơ chế, chính sách được ban hành đã cơ bản
33
khắc phục được nhà ở ven kênh rạch đô thị và vùng sạt lở ven sông nhưng ở một số khu vực nông thôn đây vẫn là tồn tại chưa thể giải quyết triệt để.
- Thứ ba, tại khu vực nông thôn theo quy định được miễn giấy phép xây dựng nên thiếu công cụ để quản lý việc xây dựng nhà ở dẫn tới nhà ở phát triển có tính tự phát, tình trạng xây dựng nhà tạm trong khu vực nội đồng chưa thể xử lý triệt để.
b. Khó khăn trong việc kêu gọi đầu tư và triển khai các dự án
Bên cạnh một số dự án đã được hoàn thiện và đưa vào sử dụng thì hiện nay trên địa bàn tỉnh vẫn cịn mơt số dự án triển khai chậm, không đảm bảo tiến độ; nhiều quỹ đất đã được quy hoạch nhưng gặp khó khăn trong việc kêu gọi đầu tư các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội.
Có 3 nhóm nguyên nhân chủ yếu dẫn tới khó khăn trong việc kêu gọi đầu tư và triển khai các dự án:
- Thứ nhất, do các dự án có sản phẩm là nhà ở chưa có tính hấp dẫn so với các dự án có sản phẩm là đất nền dẫn tới nhiều nhà đầu tư vẫn thận trọng trong việc thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh;
- Thứ hai, do giá trị sử dụng đất chưa cao, quỹ đất giá trị lớn chỉ tập trung ở một số khu vực nên việc mua nhà ở tại dự án để đầu tư chưa hấp dẫn so với thực hiện giao dịch nhà ở riêng lẻ của người dân. Chênh lệch giá trị sử dụng đất không lớn trong khi đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án lại phát sinh nhiều chi phí như xử lý nền, .. cũng là nguyên nhân khiến nhà ở theo dự án chưa có tính hấp dẫn bằng nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây dựng tại nhiều khu vực.
- Thứ ba, loại hình nhà ở chung cư vẫn chưa thể áp dụng rộng rãi trên địa bàn tỉnh nên khi thực hiện các dự án nhà ở thấp tầng cần quỹ đất lớn làm tăng chi phí đầu tư hạ tầng. Đây cũng là nguyên nhân dẫn tới khó khăn trong đầu tư dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh khi chênh lệch giá trị sử dụng đất khơng lớn, chi phí đầu tư có nhiều khoản phát sinh, các cơ chế hỗ trợ chưa đủ tính hấp dẫn nhưng lại gặp khó khăn trong việc phát triển loại hình nhà ở chung cư để tăng hệ số sử dụng đất.
- Thứ tư, do thiếu cơ chế chính sách để thu hút đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp hiện nay một mặt vừa khó tiếp cận nguồn vốn vay, mặt khác nếu tiếp cận được thì lãi suất vay vốn để thực hiện dự án tương đương với lãi suất vay vốn thương mại; trong khi đó, các gói hỗ trợ từ trung ương như gói 30.000 tỷ đã hết hạn và chưa có các gói hỗ trợ mới.
c. Khó khăn trong việc phát triển nhà ở theo quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch
34
Hệ thống quy hoạch chung, quy hoạch phân khu trên địa bàn tỉnh về cơ bản đã được phủ kín nhưng cơng tác triển khai cụ thể hóa các nội dung quy hoạch vẫn chưa thể thực hiện theo tiến độ đề ra.
Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch đã được quan tâm thực hiện nhưng tình trạng xây dựng nhà ở không phép, trái phép vẫn chưa thể xử lý triệt để.
Nguyên nhân dẫn tới những khó khăn nêu trên gồm:
- Thứ nhất, hệ thống quy hoạch chung, quy hoạch phân khu xây dựng về cơ bản đã phủ kín nhưng phần lớn các quy hoạch đã được lập từ lâu. Hiện nay, Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh mới được ban hành nên nhiều đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu xây dựng cần phải điều chỉnh lại cho phù hợp.
- Thứ hai, do nguồn lực ngân sách còn hạn chế, vẫn phải xin hỗ trợ từ trung ương nên chưa thể triển khai thực hiện các nội dung quy hoạch một cách đồng bộ.
- Thứ ba, tình trạng chia tách phân lơ, bán nền tự phát và chuyển mục đích sử dụng trái phép vẫn tiếp diễn do quy định về tách thửa có nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế dẫn tới khó khăn trong việc xử lý tình trạng xây dựng nhà ở không phép, trái phép, xây dựng nhà ở khơng đúng mục đích sử dụng đất.
- Thứ tư, do tập quán sinh sống từ lâu đời chưa chú trọng tới nhà ở, việc xây dựng nhà ở vẫn mang tính tự phát trong một bộ phận người dân đô thị nên chưa tự giác xin cấp phép xây dựng nhà ở.
- Thứ năm, tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nhà ở mặc dù đã được xuyên suốt từ cấp tỉnh đến cấp xã tuy nhiên lực lượng cán bộ còn mỏng lại chưa được tào đạo, tập huấn thường xuyên nên một bộ phận cán bộ chưa thể thực hiện tốt nhiệm vụ được giao.
35