Chương 1 : KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
3.3. Kiến nghị sửa đổi một số điều luật liên quan đến quy định
3.3.2. Giải pháp thực hiện trong thực tiễn xét xử của Tòa án
Nhà nƣớc cần cho phép Thẩm phán áp dụng án lệ, coi án lệ là nguồn của pháp luật trong quá trình xét xử của tòa án đối với vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở.
Hiện nay các quy định của hệ thống pháp luật về hợp đồng còn nhiều bất cập, thƣờng ở dạng khung, chƣa cụ thể, do đó dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và áp dụng thiếu thống nhất giữa các cấp Tòa án; tình trạng án bị hủy, sửa nhiều lần, tồn đọng kéo dài. Đối với ngành Tòa án, ngoài việc ban hành các Nghị quyết, Thông tƣ liên tịch thì các công văn, kết luận tại các hội nghị tổng kết ngành Tòa án đã đáp ứng nhu cầu, giải thích kịp thời những vƣớng mắc, bất cập trong thực tiễn xét xử. Tuy nhiên, theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì công văn, kết luận không đƣợc xem là văn bản quy phạm pháp luật nên Tòa án không đƣợc viện dẫn vào các bản án. Thực tế xét xử cho thấy thời gian qua, nhiều bản án, quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao chứa đựng những lập luận và giải thích những vấn đề chƣa rõ trong thực tiễn áp dụng pháp luật, mở ra một giải pháp, đƣờng lối cho việc giải quyết các vấn đề mà Tòa án cấp dƣới chƣa biết cách hoặc chƣa tự tin
đƣa ra cách giải quyết. Để đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế và khu vực, đòi hỏi nguồn của pháp luật cần đƣợc sử dụng rộng rãi, đa dạng hơn thì việc ban hành án lệ để thống nhất áp dụng pháp luật trong ngành Tòa án nhân dân là một đòi hỏi khách quan, vì án lệ có tác dụng bổ trợ cho các văn bản quy phạm pháp luật, có giá trị tham khảo đối với Thẩm phán khi giải quyết các vụ việc cụ thể; định hƣớng cho Tòa án các cấp áp dụng pháp luật thống nhất, chính xác, giải quyết vụ việc khi không có văn bản hƣớng dẫn áp dụng pháp luật điều chỉnh; nhƣng không xâm phạm vào hoạt động lập pháp và không làm thay chức năng lập pháp của cơ quan quyền lực nhà nƣớc hoặc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đƣợc cơ quan quyền lực nhà nƣớc trao quyền lập pháp.
Bên cạnh đó TANDTC cần giải thích rõ khái niệm giao dịch vi phạm điều cấm và khái niệm giao dịch trái pháp luật và luật áp dụng. Đồng thời hƣớng dẫn trong trƣờng hợp giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, thì trƣờng hợp nào cần tịch thu toàn bộ tài sản đƣa vào giao dịch, trƣờng hợp nào chỉ cần tịch thu phần lợi tức, trong trƣờng hợp nào không phải tịch thu.
Theo học viên tiêu chí xác định giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm pháp luật cần phải tịch thu, đó là: thứ nhất, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm pháp luật; thứ hai, phải xâm phạm trực tiếp đến lợi ích của Nhà nƣớc và của xã hội, với mức độ nghiêm trọng, ví dụ: bán diện tích đất, nhà nằm trong lộ giới khu quân sự, Nhà nƣớc có quy định cấm không đƣợc phép mua bán, chỉ tạm giao để sản xuất, sử dụng... Tuy nhiên, việc xác định tiêu chí này chỉ mang tính chất tƣơng đối mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ, nhƣng cũng nên quy định hạn chế để tạo ra sự thông thoáng cho các chủ thể tham gia giao dịch.
Thực tiễn của công tác quản lý về đất đai và công việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện
chƣa tốt, bên cạnh đó thủ tục sang tên trƣớc bạ còn nhiều khâu rƣờm rà, thuế trƣớc bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất cao. Vì vậy sẽ kéo theo việc thực hiện những quy định về hình thức đối với hợp đồng mua bán nhà ở là khó khăn. Bên cạnh đó xuất phát từ yếu tố chủ quan của các chủ thể khi tham gia giao dịch, khi mua bán thì hai bên hoàn toàn tự nguyện, nhƣng khi làm thủ tục, giá nhà biến động vì lợi ích kinh tế mà một trong hai bên đã yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, hoặc trƣờng hợp nhà đất là tài sản của các đồng sở hữu khi bán các đồng sở hữu đồng ý bán nhƣng khi làm thủ tục thì một trong các đồng sở hữu lại không đồng ý bán [17].
Dẫn đến nảy sinh tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết. Do đó khi giải quyết các trƣờng hợp nêu trên, Tòa án cần khách quan và cân nhắc trong việc có tuyên bố đó là giao dịch vô hiệu hay không.