Chương 1 : KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.3. Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức và thủ tục mua bán nhà ở là việc cần thiết mà các bên phải thực hiện, nếu không thực hiện đúng các quy định về hình thức và thủ tục này (mang tính luật định) sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là hợp đồng đó bị vô hiệu khi có yêu cầu. Do vậy, để các bên chủ thể thực hiện đúng các quy định của pháp luật thì nhiệm vụ của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải hƣớng dẫn, tuyên truyền, phổ biến về pháp luật, ở đây có các cơ quan hành chính nhà nƣớc là Ủy ban nhân dân từ cấp xã, phƣờng, thị trấn, cấp huyện, quận, thành phố, cơ quan công chứng, công chứng nhà nƣớc, công chứng tƣ. Trên cơ sở những hƣớng dẫn đó, các chủ thể có định hƣớng đúng đắn, làm giảm bớt các khả năng có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên về hình thức, thủ tục mua bán nhà ở, tránh đƣợc khả năng hợp đồng bị vô hiệu do điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng.
Các hình thức của hợp đồng dân sự theo đó, hợp đồng dân sự có thể đƣợc giao kết bằng ba hình thức: Bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể, bằng văn bản, khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải đƣợc giao kết bằng một hình thức nhất định. Nhƣ vậy hình thức của hợp đồng dân sự là đa dạng, phù hợp với tính chất đa dạng của đối tƣợng hợp đồng. Và việc lựa chọn hình thức hợp đồng nào còn do ý chí của các bên.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức của hợp đồng bắt buộc phải bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc, đây cũng là quy định hiện hành của nhiều quốc gia trên thế giới. Các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận và đi đến thống nhất các điều khoản, nội dung đó đƣợc ghi lại thành văn bản, văn bản đó chứa đựng mọi thỏa thuận,
đƣợc lập bởi một hoặc hai ngôn ngữ, lập thành hai hoặc ba bản trở lên, có giá trị pháp lý nhƣ nhau. Chính vì việc khi hợp đồng do các bên tự soạn thảo với nhiều lý do khách quan, chủ quan sẽ có những khiếm khuyết về nội dung hoặc hình thức. Do vậy việc làm chứng của bên thứ ba là cần thiết. Hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân theo một hình thức nhất định, nếu các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một trong hai bên Tòa án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền buộc các bên phải thực hiện các quy định về hình thức trong một thời hạn nhất định, quá thời hạn đó mà các bên không hoàn thiện về hình thức của giao dịch thì giao dịch đó vô hiệu. Đây là quy định có tính chất mở, tạo điều kiện tối đa cho các giao dịch đã đƣợc thiết lập tránh đƣợc vấn đề vô hiệu.
Đối với pháp luật Việt Nam thực định, việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở là một khâu quan trọng trong cả giao dịch từ khi bắt đầu đến khi kết thúc giao dịch. Thủ tục mua bán nhà ở hoàn thiện là sự kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua. Trƣớc hết thủ tục mua bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng mua bán đã đƣợc các bên soạn thảo ra phòng công chứng, Ủy ban nhân dân (hoặc hai bên đến phòng công chứng, ủy ban nhân dân để công chứng viên, cán bộ tƣ pháp soạn thảo hợp đồng), Hợp đồng đó có nội dung hợp pháp thì sẽ đƣợc chứng thực, sau khi thực hiện xong thủ tục chứng thực, các bên mang hợp đồng đó đi làm thủ tục trƣớc bạ sang tên (lệ phí trƣớc bạ nếu không có thỏa thuận thì sẽ do bên mua chi trả). Sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên và nộp thuế thì quyền sở hữu đƣợc chuyển giao từ ngƣời bán nhà ở sang ngƣời mua nhà ở.
Trong giao dịch này, đòi hỏi đối tƣợng của hợp đồng phải thỏa mãn các điều kiện sau: “Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”, “Không có tranh chấp về quyền sở hữu”, “Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” [40, Điều 91].
Nhƣ vậy có thể tóm tắt trinh tự, thủ tục mua bán nhà ở vào các bƣớc nhƣ sau:
1) Ký hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tƣơng lai, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, các bên phải mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân của các bên, nhƣ chứng minh nhân dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn. Đối với bên mua bán là ngƣời có yếu tố nƣớc ngoài thì phải kèm theo bản sao hộ chiếu, visa còn thời hạn hoặc giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam của Việt kiều.
2) Kê khai và nộp thuế, lệ phí (Tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Đối với trƣờng hợp mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm).
3) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện (Trƣờng hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
- Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
- Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trƣớc bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ngƣời mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nƣớc. Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự
Trên đây là những quy định về hình thức và trình tự thủ tục của một