Chương 1 : KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua
2.3.1. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
Giao dịch dân sự vô hiệu không phát sinh hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn. Đây là nguyên lý chung mà pháp luật các nƣớc đều ghi nhận. Vô hiệu theo nghĩa thông thƣờng là "không có hiệu lực, không có hiệu quả" [57, tr.1083].
Trƣớc hết là cần xác định đƣợc các nội dung về hợp đồng vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng khi bị vô hiệu. Từ đó là cơ sở cho việc áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể nhƣ sau:
Điều 410 BLDS năm 2005 viện dẫn việc áp dụng các quy định từ Điều 127 đến Điều 138 vì hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, do đó cần áp dụng những quy định về giao dịch dân sự vô hiệu đối với hợp đồng vô hiệu.
Theo quy định tại Điều 127 BLDS, giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện đƣợc quy định tại Điều 122 BLDS thì vô hiệu. Về lý thuyết, có thể phân chia thành hai loại vô hiệu của giao dịch:
- Giao dịch đƣơng nhiên vô hiệu (hay còn gọi là giao dịch vô hiệu tuyệt đối) và giao dịch dân sự vô hiệu theo đề nghị của ngƣời có quyền, lợi ích liên quan (hay còn gọi là giao dịch vô hiệu tƣơng đối). Nếu không có đề nghị hoặc có đề nghị nhƣng không đƣợc Toà án chấp nhận thì giao dịch vẫn có hiệu lực pháp luật. Bộ luật dân sự quy định 7 trƣờng hợp giao dịch dân sự vô hiệu. Đây chỉ là những trƣờng hợp vô hiệu nói chung. Quy định về hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tƣợng không thể thực hiện đƣợc: “Trong trường hợp ngay từ thời điểm ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu” [41, Điều 411].
Trong trƣờng hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tƣợng không thể thực hiện đƣợc, nhƣng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên kia, trừ trƣờng hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tƣợng không thể thực hiện.
Đồng thời, BLDS năm 2005 giải quyết mối quan hệ giữa vô hiệu của hợp đồng chính và vô hiệu của hợp đồng phụ, trong đó sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trƣờng hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ đƣợc thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu đƣợc giải xác định: “Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập” [41, Điều 137].
Trong trƣờng hợp này, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả đƣợc bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trƣờng hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu đƣợc bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thƣờng, Các bên có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu:
Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 136 đƣợc áp dụng đối với yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, vì hợp đồng mua bán nhà ở là một loại phổ biến của giao dịch dân sự.
Xuất phát từ đó, thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đƣợc quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của BLDS năm 2005 là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự đƣợc xác lập. Đối với các giao dịch dân sự đƣợc quy định tại Điều 128 và Điều 129 của BLDS năm 2005 thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế,
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, thì hợp đồng vô hiệu cũng ở hai dạng: Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tƣơng đối.
Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tuyệt đối: Về nguyên tắc một giao dịch dân sự không đáp ứng đƣợc một trong bốn điều kiện đã đƣợc phân tích ở trên thì bị coi là vô hiệu. Bên cạnh đó giao dịch vô hiệu còn bao gồm hai loại đƣợc hiểu trong giới luật học Việt nam là giao dịch vô hiệu tuyệt đối và giao dịch dân sự vô hiệu tƣơng đối. Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối là giao dịch dân sự không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị về mặt pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Do vậy, kể cả trƣờng hợp các bên tham gia giao dịch đã ký kết và thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý. Các bên phải chấm dứt thực hiện và quay lại tình trạng ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy chúng ta có khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tuyệt đối, đây là công cụ không thể thiếu đƣợc trong việc nghiên cứu bản chất của giao dịch dân sự cũng nhƣ trong việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến thủ tục tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu.
Một hợp đồng mua bán nhà ở bị coi là vô hiệu tuyệt đối trong các trƣờng hợp sau: Khi hợp đồng đó vi phạm vào các điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức của xã hội. Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa ngƣời với ngƣời trong đời sống xã hội, đƣợc cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Khi giao dịch đƣợc xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Khi hình thức của giao dịch không tuân thủ theo các quy định bắt buộc của pháp luật. Khi giao dịch của pháp nhân xác lập ngoài lĩnh vực cho
phép của pháp luật đã đƣợc đăng ký. Khi giao dịch đƣợc xác lập bởi ngƣời không có năng lực hành vi dân sự (chƣa đủ 6 tuổi). Khi giao dịch đƣợc xác lập bởi ngƣời mất năng lực hành vi dân sự.
Đối với giao dịch vô hiệu tƣơng đối là loại giao dịch có khả năng khắc phục, nó đƣợc coi là một loại giao dịch dân sự có thể có hiệu lực nhƣng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của một trong các bên tham gia giao dịch. Giao dịch này thông thƣờng không xâm phạm trật tự công cộng và đạo đức xã hội và chỉ có thể bị vô hiệu đối với bên có lỗi mà không bị vô hiệu đối với bên không có lỗi. Theo đó hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tƣơng đối: Trong các trƣờng hợp khi giao dịch đƣợc xác lập bởi ngƣời chƣa thành niên từ đủ 06 tuổi cho đến chƣa đủ 18 tuổi (có năng lực hành vi dân sự một phần). Khi giao dịch đƣợc xác lập bởi ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Khi giao dịch đƣợc xác lập do bị nhầm lẫn. Khi một bên chủ thể tham gia xác lập giao dịch do bị lừa dối, đe dọa. Khi ngƣời xác lập giao dịch không nhận thức đƣợc hành vi của mình.
Giữa giao dịch dân sự tuyệt đối và tƣơng đối có những điểm khác biệt cơ bản nhƣ: khác biệt về trình tự bị tuyên là vô hiệu, khác biệt về thời hạn yêu cầu giao dịch vô hiệu, khác biệt về hiệu lực pháp lý trong từng trƣờng hợp, khác biệt về bản chất quyết định của Tòa án, khác biệt về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự khi bị vô hiệu. Cụ thể về sự khác biệt đó nhƣ sau:
Sự khác biệt về trình tự vô hiệu của giao dịch: Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối thì mặc nhiên bị coi là vô hiệu. Còn đối với các giao dịch vô hiệu tƣơng đối thì không mặc nhiên vô hiệu mà chỉ trở nên vô hiệu khi hội tụ đủ những điều kiện nhất định: Khi có đơn yêu cầu của ngƣời có quyền và lợi ích liên quan và theo quyết định của Toà án.
Đây là sự khác biệt quan trọng nhất, đƣợc coi là tiêu chí hàng đầu để phân loại một giao dịch vô hiệu thuộc trƣờng hợp vô hiệu tuyệt đối hay vô hiệu tƣơng đối khi nghiên cứu nội dung các văn bản quy phạm pháp luật. Một
số tài liệu pháp lý đã dựa vào chính sự khác biệt này để xây dựng nên khái niệm vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tƣơng đối.
Cũng chính từ sự khác biệt này mà trong một số tài liệu còn sử dụng thêm các thuật ngữ khác để biểu thị sự phân loại giao dịch dân sự vô hiệu: giao dịch dân sự vô hiệu đƣơng nhiên và giao dịch dân sự vô hiệu theo đề nghị của ngƣời có quyền và lợi ích liên quan. Nhìn chung thì việc sử dụng hai cặp thuật ngữ khác nhau đó không có gì trái ngƣợc nhau. Thế nhƣng đứng trên phƣơng diện phân tích lý thuyết của luật dân sự thì việc sử dụng cặp thuật ngữ “vô hiệu tuyệt đối” và “vô hiệu tƣơng đối” sẽ không chỉ giới hạn bởi sự khác biệt đang phân tích (mặc nhiên vô hiệu hay không mặc nhiên vô hiệu), mà còn cho phép chúng ta nghiên cứu bản chất của chúng một cách toàn diện hơn.
Sự khác biệt về thời hạn yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu: Đối với các giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối thì thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế. Còn đối với các giao dịch dân sự vô hiệu tƣơng đối thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là một năm, kể từ ngày giao dịch dịch đƣợc xác lập
Sự khác biệt về hiệu lực pháp lý của giao dịch: Giao dịch dân sự
thuộc trƣờng hợp vô hiệu tuyệt đối không có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên, thậm chí ngay cả trong trƣờng hợp khi các bên đã tiến hành thực hiện các hành vi theo nội dung cam kết.
- Giao dịch dân sự thuộc trƣờng hợp vô hiệu tƣơng đối thì đƣợc coi là có hiệu lực pháp lý cho đến khi nào bị tuyên bố vô hiệu. Khẳng định này thoạt tiên có thể bị coi là trái với quy định của pháp luật khi khoản 1 Điều 146 Bộ luật dân sự quy định rằng giao dịch dân sự vô hiệu (cả tuyệt đối lẫn tƣơng đối) không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Thế nhƣng không phải vậy, bởi vì đối với giao dịch dân sự vô hiệu tƣơng đối, nếu nhƣ giao dịch không đƣợc coi là có hiệu lực trƣớc khi bị tuyên bố vô
hiệu thì không thể có bất kỳ một giao dịch nào có thể có hiệu lực trong khoảng thời hiệu một năm của quyền yêu cầu theo quy định tại khoản 1 Điều 145 Bộ luật dân sự. Việc quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu nói lên rằng trong khoảng thời gian của thời hiệu đó giao dịch dân sự có hiệu lực cho đến khi bị tuyên bố vô hiệu theo quyết định của Toà án. Còn khi đã hết thời hiệu khởi kiện đó thì giao dịch dân sự sẽ không bị tranh chấp về hiệu lực nữa.
Khẳng định này không hề mâu thuẫn với Điều 146 Bộ luật dân sự còn bởi vì Điều 146 Bộ luật dân sự chỉ chứa những quy định chung về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo tinh thần của Điều 146 Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự một khi đã bị coi là vô hiệu (bất kể là vô hiệu tuyệt đối hay vô hiệu tƣơng đối), thì nhìn chung đều có hậu quả pháp lý giống nhau là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu (tình trạng tại thời điểm trƣớc khi xác lập giao dịch), hoàn trả lại cho nhau những tài sản đã nhận đƣợc từ phía bên kia, nếu không hoàn trả đƣợc bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi phải bồi thƣờng thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra cho với bên kia.
Sự khác biệt về bản chất quyết định của Toà án: Trong cả hai trƣờng hợp thì Toà án đều có thể ra quyết định tuyên bố giao dịch vô hiệu. Thế nhƣng bản chất của hai loại quyết định này có sự khác biệt cơ bản:
- Giao dịch dân sự thuộc trƣờng hợp vô hiệu tuyệt đối bị coi là vô hiệu không phụ thuộc vào quyết định của Toà án. Hay nói cách khác, nó bị vô hiệu ngay cả khi không có quyết định của Toà án. Chính bởi vậy quyết định của Toà án (nếu có) đối với giao dịch vô hiệu tuyệt đối không mang tính chất phán xử mà đơn thuần chỉ là một trong những hình thức công nhận sự vô hiệu của giao dịch dựa trên các cơ sở luật định mà thôi. Bên cạnh đó, quyết định của Toà án còn có thêm nội dung xác định rõ hậu quả và cƣỡng chế các bên vi phạm thực hiện các hậu quả của giao dịch vô hiệu. Ngoài Toà án ra thì các cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền khác cũng có quyền tuyên bố sự vô hiệu tuyệt đối của giao dịch.
- Giao dịch dân sự vô hiệu tƣơng đối, thì quyết định của Toà án là cơ sở duy nhất làm cho giao dịch trở nên vô hiệu. Quyết định của Toà án mang tính chất phán xử. Toà án tiến hành giải quyết vụ việc khi có đơn yêu cầu của các bên (hoặc của đại diện hợp pháp của họ). Nếu nhƣ một bên yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu với lý do xác lập giao dịch trong thời điểm không nhận thức đƣợc hành vi của mình thì Toà án buộc bên yêu cầu phải chứng minh đƣợc rằng tại thời điểm xác lập giao dịch đó họ bị rơi vào trạng thái không nhận thức đƣợc hành vi của mình. Dựa trên những minh chứng đó Toà án mới cân nhắc để ra quyết định giao dịch có bị coi là vô hiệu hay không.
Sự khác biệt về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “Khi giao dịch dân sựvô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trảcho nhau những gìđã nhận; nếu không hoàn trảđược bằng hiện vật, thì phải hoàn trảbằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” [41, Điều 146].
Tuỳtừng trƣờng hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu đƣợc có thể bịtịch thu theo quy định của pháp luật.
Tuỳ theo từng trƣờng hợp vi phạm cụ thể mà Toà án có thể buộc các bên gánh chịu hậu quả theo một trong ba phƣơng thức khác nhau:
- Hoàn trả song phƣơng: các bên đều phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận đƣợc từ bên kia;
- Hoàn trả đơn phƣơng: một bên đƣợc hoàn trả lại tài sản giao dịch, còn tài sản giao dịch thuộc bên kia (bên vi phạm) thì bị tịch thu sung công quỹ;
- Tịch thu toàn bộ: Mọi tài sản giao dịch của cả hai bên vi phạm đều bị tịch thu sung công quỹ. Chế tài này thƣờng đƣợc áp dụng đối với các quan hệ dân sự trong các vụ án hình sự.
Đối với các giao dịch dân sự vô hiệu tương đối thì Toà án chỉ áp dụng một trong số hai phƣơng thức: hoặc hoàn trả song phƣơng hoặc hoàn trả đơn phƣơng. Phƣơng thức hoàn trả song phƣơng thƣờng đƣợc áp dụng đối với các trƣờng hợp giao dịch vô hiệu do ngƣời chƣa thành niên, ngƣời mất năng lực hành vi dân sự, ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện, do bị nhầm lẫn, do ngƣời xác lập không nhận thức đƣợc hành vi của mình. Còn phƣơng thức hoàn trả đơn phƣơng thì thƣờng đƣợc áp dụng đối với giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ.