Chương 1 : KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành hợp đồng mua bán
Bộ luât dân sự hiện hành đƣợc Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005, thay thế cho BLDS 1995, đây là cơ sở pháp lý khá toàn diện để Tòa án thuận lợi trong việc xét xử các vụ án dân sự. Trong những năm vừa qua theo báo cáo của ngành Tòa án thì TAND đã giải quyết một số lƣợng lớn về giao dịch dân sự, góp phần bảo vệ quyền dân sự cho các chủ thể khi bị xâm phạm, mang lại sự công bằng, tạo niềm tin về sự an toàn cho các chủ thể khi tham gia vào giao dịch dân sự.
Theo số liệu thống kê của Vụ Thống kê TANDTC, tỷ lệ các vụ án xét xử về hợp đồng nhà ở qua các cấp Sơ thấm, Phúc thẩm, Giám đốc thẩm, Tái thẩm thay đổi tích cực qua từng năm.
Qua số liệu thống kê cho chúng ta thấy:
Về xét xử ở cấp Sơ thẩm:
- Năm 2012: Số vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đƣợc thụ lý là 1362 vụ trong đó số vụ việc đƣợc giải quyết là 742 vụ, số vụ việc tạm đình chỉ là 246 vụ. Nhƣ vậy tỷ lệ giải quyết ở cấp Sơ thẩm năm 2012 là 72,54%. Đặc điểm các vụ việc đã đƣợc giải quyết là có yếu tố nƣớc ngoài, có ngƣời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho đƣơng sự, có Viện kiểm sát tham gia là 16 vụ và tỷ lệ tham gia của Viện kiểm sát trong tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là 1,6%.
- Năm 2013: Số vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đƣợc thụ lý là 1306 vụ trong đó số vụ việc đƣợc giải quyết là 640 vụ, số vụ việc tạm đình chỉ là 263 vụ. Nhƣ vậy tỷ lệ giải quyết ở cấp Sơ thẩm năm 2013 là
ngƣời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho đƣơng sự, có Viện kiểm sát tham gia trong đó tỷ lệ tham gia của Viện kiểm sát trong tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là 30 vụ, chiếm tỷ lệ 3,32%.
Nhƣ vậy, số vụ việc về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đã giảm, tỷ lệ tham gia vào hoạt động xét xử của Viện kiểm sát tăng lên trong hai năm gần nhất. Điều đó cho thấy mặt tích cực của hoạt động áp dụng pháp luật, các cá nhân, cơ quan, tổ chức khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở đã tuân thủ hơn về pháp luật Dân sự. Sự tham gia của Viện Kiểm sát làm tăng hiệu quả của hoạt động xét xử.
Về xét xử ở cấp Phúc thẩm:
- Năm 2012: Số vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đƣợc thụ lý là 226 vụ trong đó số vụ việc đƣợc giải quyết là 199 vụ, số vụ việc tạm đình chỉ là 9 vụ. Nhƣ vậy tỷ lệ giải quyết ở cấp Phúc thẩm năm 2012 là 92%. Phân tích các vụ việc đã xét xử ở cấp Phúc thẩm ta thấy tỷ lệ giữ nguyên bản án, quyết định Sơ thẩm chiếm 29,64%, sửa bản án quyết định Sơ thẩm do cấp Sơ thẩm sai và do có tình tiết mới chiếm 41.2%. Việc hủy bản án, quyết định Sơ thẩm để đình chỉ chiếm 2%. Hủy bản án quyết định Sơ thẩm để xét xử lại chiếm 16,5%.
- Năm 2013: Số vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đƣợc thụ lý là 241 vụ trong đó số vụ việc đƣợc giải quyết là 220 vụ, số vụ việc tạm đình chỉ là 6 vụ. Nhƣ vậy tỷ lệ giải quyết ở cấp Phúc thẩm năm 2013 là 93,7%. Phân tích các vụ việc đã xét xử ở cấp Phúc thẩm ta thấy tỷ lệ giữ nguyên bản án, quyết định Sơ thẩm chiếm 35%, sửa bản án quyết định Sơ thẩm do cấp Sơ thẩm sai và do có tình tiết mới chiếm 41.2%. Việc hủy bản án, quyết định Sơ thẩm để đình chỉ chiếm 1,8%. Hủy bản án quyết định Sơ thẩm để xét xử lại chiếm 15%.
Sơ thẩm đã đƣợc nâng cao, tỷ lệ giữ nguyên bản án, quyết định sơ thẩm năm 2013 tăng lên 5,34% năm 2012.
Về thủ tục giám đốc thẩm và tái thẩm:
Năm 2012: Số vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đƣợc thụ lý
là 06 vụ Chánh án kiến nghị là 02 vụ, Viện trƣởng kháng nghị la 04 vụ, trong đó số vụ việc đƣợc giải quyết là 06 vụ, chiếm tỷ lệ là 100%. Phân tích các vụ việc đã xét xử thì 100% kết quả đã giải quyết là hủy bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật để xử lý sơ thẩm lại.
Nhìn chung: Qua số liệu trên đã phản ánh tình hình tranh chấp Hợp
đồng mua bán nhà ở rất phức tạp, nhiều trƣờng hợp phải giải quyết đi giải quyết lại nhiều lần. Chính vì những khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua ban nhà ở, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành nhiều nghị quyết có ý nghĩa thực tiễn trong việc vận dụng pháp luật giải quyết tranh chấp. Trong giai đoạn 2003-2004, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành các Nghị quyết 01/ 2003/NQ-HĐBT ngày 16/4/2003 và Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/8/2004 hƣớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Đồng thời cũng phát hành các quyết định đã đƣợc xét xử cấp giám đốc thẩm, có ý nghĩa quan trọng đối với những ngƣời làm công tác xét xử trong việc nghiên cứu và giải quyết tranh chấp.
Trên cơ sở thực trạng tình hình giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở nêu trên cho thấy công tác giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở trong thời gian qua diễn biến tƣơng đối phức tạp, số lƣợng án bị hủy, bị sửa nhiều so với các tranh chấp dân sự khác. Đáng lƣu ý là có nhiều bản án, quyết định của Toà án nhân dân các cấp quận/huyện bị Tòa án nhân dân cấp tỉnh tuyên bố vô hiệu. Việc vận dụng đƣờng lối, chủ trƣơng và chính sách pháp luật về hợp đồng, tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở chƣa đúng và thiếu thống nhất dẫn đến nhiều trƣờng hợp trong cùng một vụ việc tranh chấp có nhiều quan điểm pháp lý giải quyết vụ việc khác nhau. Đây là những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hạn chế trong công tác xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở trong thời gian qua. Ngoài ra phải kể đến các quan điểm sâu xa khác, hầu
hết các vụ án tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở, đối tƣợng tranh chấp là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất chƣa có đầy đủ giấy tờ chủ quyền hợp lệ, chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, các giao kết hợp đồng chủ yếu đƣợc thực hiện bằng giấy tay, không đƣợc công chứng và chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nên bị Tòa án nhân dân tuyên bố vô hiệu do vi phạm tƣ cách chủ thể, hình thức và nội dung của hợp đồng. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu khi xác định lỗi còn có quan điểm chƣa thống nhất.
Từ những nguyên nhân trên cho thấy, tình hình giải quyết tranh chấp chấp Hợp đồng mua bán nhà ở thời gian qua vừa chậm trễ, vừa không thống nhất. Có nhiều vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần, kéo dài và phải mất trong nhiều năm mới giải quyết xong. Đƣơng sự khiếu nại nhiều và làm giảm lòng tin đối với Tòa án nhân dân. Dƣới đây là một số vƣớng mắc thƣờng gặp khi giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án nhân dân.