Chương 1 : KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1. Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải đƣợc lập thành văn bản, bao gồm các nội dung:
- Họ và tên và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá; - Thời hạn và phƣơng thức thanh toán tiền.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên. - Cam kết của các bên.
- Các thỏa thuận khác.
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản.
- Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của ngƣời ký)
Pháp luật hiện hành còn quy định các trƣờng hợp mua bán nhà ở trong những trƣờng hợp:
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở do đƣợc đầu tƣ xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai) thì ngoài yêu cầu phải có đủ các nội dung trên, phải tuân thủ quy định của pháp luật, trong hợp đồng mua bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở; giá trị quyền sử dụng đất trong giá bán nhà ở và trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc của bên bán nhà ở; trong trƣờng hợp mua bán căn hộ chung cƣ thì còn phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung theo đúng mục đích thiết kế đã
đƣợc phê duyệt ban đầu, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cƣ, cách tính diện tích căn hộ mua bán. Hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực.
- Đối với trƣờng hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
- Đối với việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và đƣợc ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, hai bên thỏa thuận về thời gian thanh toán, thỏa thuận về quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Bên mua nhà ở trong trƣờng hợp này chỉ đƣợc thực hiện các giao dịch mua bán với ngƣời khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ khi các bên có những thỏa thuận khác. Liên quan đến vấn đề thừa kế đối với nhà ở đƣợc mua theo phƣơng thức trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở chết trong thời gian mua bán thì ngƣời thừa kế hợp pháp đƣợc tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết.
Đối với việc mua bán nhà ở theo phƣơng thức trả chậm, trả dần, bên mua và bên bán có thể thỏa thuận về nội dung trả lại nhà ở, và đồng thời với việc trả lại nhà ở là việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó
- Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung,
Việc bán nhà ở phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trƣờng hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, các chủ sở hữu chung đƣợc quyền ƣu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó đƣợc bán cho ngƣời khác [40].
Đây là quy định xuất phát từ Bộ luật dân sự về quyền sở hữu tài sản, đồng thời để tránh tình trạng, một chủ sở hữu cố tình trì hoãn việc bán nhà ở, không tạo điều kiện cho các chủ sở hữu khác khi muốn bán tài sản.
Trƣờng hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại đƣợc quyền bán nhà ở đó;
Chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác đƣợc quyền ƣu tiên mua,… không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó đƣợc bán cho ngƣời khác [40]. Đây là quy định thể hiện tính ƣu tiên, quyền ƣu tiên đối với việc mua bán nhà ở, nếu vi phạm quyền ƣu tiên đó thì bị xử lý theo pháp luật hiện hành. - Đối với nhà ở đang cho thuê, việc mua bán cũng đƣợc pháp luật quy định cụ thể trong luật nhà ở 2014. Có các trƣờng hợp, nhà ở đó thuộc sở hữu của nhà nƣớc đang cho thuê, nhà ở đó thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu, nhà ở đó thuộc sở hữu của cá nhân đang trong thời hạn cho thuê mà muốn bán. Ở đây Học viên chỉ xem xét riêng đối với nhà ở thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu và nhà ở thuộc sở hữu riêng của cá nhân. Đối với nhà đang cho thuê, muốn bán thì phải có thông báo cho bên đang thuê, vì sẽ liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà đó, hợp đồng thuê đó có đối tƣợng là nhà ở đang muốn bán. Ở đây pháp luật cũng có quy định về quyền ƣu tiên của bên đang thuê nhà nếu bên thuê đã thanh toán hết tiền thuê theo hợp đồng đã ký với chủ sở hữu nhà ở thì bên thuê cũng đƣợc xem xét quyền ƣu tiên mua (trừ nhà thuộc sở hữu chung).
- Đối với trƣờng hợp “mua trƣớc nhà ở” (Điều 128, Luật nhà ở 2014) theo đó việc mua trƣớc nhà ở có nghĩa là: “Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó” [40].
Về các điều kiện trong hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên đã ký kết về giá, phƣơng thức thanh toán, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng vẫn đƣợc tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận của các bên, với quy định này để bảo vệ quyền và lợi ích giữa các bên khi đã tham gia vào giao dịch dân sự mua bán. Nhà nƣớc trở thành một bên trong giao dịch mua bán, trở thành bên tiếp nhận nhà ở đó, nếu phát sinh thiệt hại sau việc mua trƣớc nhà ở đó thì Nhà nƣớc phải bồi thƣờng cho các bên. Đồng thời hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.