Chương 1 : KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.4. Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng
những quy định này cần đƣợc công khai niêm yết tại các trụ sở làm việc của Ủy ban nhân dân các cấp, văn phòng công chứng công, tƣ để là cơ sở cho công dân theo dõi, ghi nhớ và làm theo, để giảm tải một cách tối đa các vấn đề vi phạm pháp luật dẫn đến giao dịch không đƣợc thực hiện nhƣ mong muốn của các bên.
2.2.4. Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở mua bán nhà ở
Xuất phát từ nguyên tắc chung của BLDS là trong quan hệ dân sự “các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào” [41, Điều 4]. Sự tự nguyện đó phải đƣợc các bên tôn trọng thực hiện.
Bản chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí và sự bày tỏ ý chí nên ngƣời tham gia hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện, sự tự nguyện đó là một phần của sự tự do về ý chí, tự do giao kết hợp đồng, tham gia các giao dịch dân sự để đảm bảo nhu cầu thiết yếu nhất của cuộc sống, ở đây chủ thể tự do thỏa thuận về đối tƣợng của hợp đồng, điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trên cơ sở tuân theo pháp luật và không trái với đạo đức xã hội. Tự do ý chí, tự do thỏa thuận một cách tự nguyện không bị ép buộc lừa dối là một trong những yếu tố tạo nên tính hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở.
2.2.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp
luật hiện hành
Quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Căn cứ vào quy định của Luật nhà ở 2014, thì nhà ở chia thành các loại là nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cƣ, nhà liền kề.
Vì vậy hợp đồng mua bán nhà ở với từng loại nhà thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khác nhau:
- Đối với hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, chủ thể của hợp đồng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, và đối tƣợng nhà ở là nhà ở độc lập, nhà ở liền kề, nhà biệt thự. Thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng mua bán này là thời điểm đăng ký vì nó gắn liền với đất. Các bên mua bán nộp hợp đồng mua bán nhà và các giấy tờ pháp lý liên quan tại phòng công chứng (không phân biệt địa bàn) để công chứng hợp đồng nếu lựa chọn công chứng, hoặc tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện (nếu nhà ở tại đô thị) hoặc Uỷ ban nhân dâm xã (nếu nhà ở tại nông thôn) để chứng thực hợp đồng. Đối với giấy tờ bản sao cần đem theo bản chính để đối chiếu. Sau khi công chứng hoặc chứng thực, hồ sơ mua bán sẽ đƣợc nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thời điểm đƣợc đăng ký là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở đó.
- Đối với hợp đồng mua bán nhà ở là nhà chung cƣ, đây là nhà ở mà không gắn liền với đất, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Thủ tục công chứng tại phòng công chứng đƣợc thực hiện cho các bên của hợp đồng mua bán nhà ở là cá nhân, khi đi công chứng, vợ chồng đều phải cùng đi hoặc là tổ chức nếu một trong 02 bên là công ty, khi công chứng cần đem theo Giấy phép kinh doanh bản chính và con dấu tròn công ty, (ngƣời đi công chứng không phải là đại diện pháp luật thì phải có giấy ủy quyền). Trong những năm qua, hoạt động công chứng đã góp phần đáng kể vào quan hệ pháp luật về mua bán nhà ở, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế thị trƣờng, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc, góp phần tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với các lĩnh vực. Đặc biệt là lĩnh vực bất động sản, tạo hành lang an toàn cho các chủ thể khi tham gia vào hoạt động mua
bán nhà ở. Nhà nƣớc quản lý đƣợc các giao dịch về nhà ở đảm bảo tính hợp pháp, hạn chế những vi phạm pháp luật đối với việc mua bán nhà ở.