Chương 1 : KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.3. Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua
bán nhà ở
1.3.1. Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự
Một trong những nguyên tắc quan trọng và đặc trƣng trong giao dịch dân sự là tự do thỏa thuận. Điều này có nghĩa là các bên có quyền lựa chọn tham gia vào các quan hệ giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù hợp với ý chí của mình. Tuy nhiên, trong một trƣờng hợp nhất định để bảo đảm an toàn pháp lý trong các giao dịch dân sự giữa các bên cũng nhƣ để bảo vệ trật tự pháp luật và lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia, có những giao dịch phải tuân theo những hình thức do pháp luật quy định. Trong đó giao dịch về mua bán nhà ở phải tuân theo hình thức luật định.
Hình thức giao dịch không chỉ đƣợc hiểu là hình thức thể hiện nội dung của giao dịch nhƣ bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể... mà còn cần đƣợc hiểu là cả những thủ tục về hình thức nhƣ phải có xác nhận của công chứng, chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép.
Tuy nhiên, hiện nay các nhà khoa học pháp lý cũng nhƣ các nhà lập pháp quan tâm đó là hình thức của giao dịch có ảnh hƣởng đến hiệu lực của giao dịch hay không, nó có phải là điều kiện bất di bất dịch để xác định giao dịch dân sự vô hiệu hay không. Về vấn đề này, pháp luật của nƣớc ta cũng nhƣ các nƣớc trên thế giới có những quan điểm và cách tiếp cận khác nhau. Thông thƣờng pháp luật của các nƣớc trên thế giới quy định giao dịch phải tuân thủ
các quy định về hình thức theo các khuynh hƣớng sau: Khuynh hƣớng thứ nhất là, đòi hỏi một số giao dịch phải đƣợc thể hiện bằng hình thức nhất định, nếu vi phạm hình thức thì giao dịch đó sẽ vô hiệu. Trong đó đại diện là: Cộng hòa Liên bang Đức, Thái Lan... Trong pháp luật của Đức những đòi hỏi đầu tiên đƣa ra là khi giao kết giao dịch phải tuân thủ nghiêm ngặt những điều kiện về hình thức, nếu không tuân thủ quy định này, thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu tuyệt đối. Pháp luật Thái Lan lại quy định: "Một hành vi pháp lý không theo đúng hình thức quy định của pháp luật thì vô hiệu" [28, Điều 115]. Việc đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt điều kiện về hình thức nhằm bảo vệ những ngƣời không có kinh nghiệm đối mặt với những tình huống bất ngờ và cũng là cơ sở để tạo nên chứng cứ khi có tranh chấp và góp phần bảo đảm an toàn trong giao lƣu dân sự. Khuynh hƣớng thứ hai là, không coi hình thức là điều kiện xác định hiệu lực của bất kỳ một giao dịch nào. Trong các nƣớc đó phải kể đến pháp luật của Trung Quốc. Luật hợp đồng của Trung Quốc quy định:
Trƣờng hợp hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật, thì có sự phân biệt cách xử lý, nếu trong trƣờng hợp các bên chƣa thực hiện nghĩa vụ chủ yếu thì hợp đồng bị coi là chƣa xác lập; đối với trƣờng hợp mà các bên đã thực hiện nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mà đƣợc phía bên kia chấp nhận thì có nghĩa là hợp đồng đã đƣợc xác lập và có giá trị bắt buộc đối với các bên [35, Điều 36, 37].
Trong BLDS Pháp không có một điều khoản nào quy định khi hợp đồng không tuân thủ các quy định về hình thức thì sẽ dẫn tới vô hiệu. Theo BLDS của Nhật Bản thì về nguyên tắc tự do giao dịch dân sự thừa nhận cả việc tự do lựa chọn hình thức giao kết. "Mặc dù nhà nước yêu cầu tuân thủ hình thức đặc biệt, thì giao dịch pháp lý vẫn hoàn toàn có đặc điểm không theo một hình thức bắt buộc nào"[19, tr. 118]. Việc quy định một giao dịch phải có hình thức là nhằm
lƣu ý các bên thận trọng hơn khi giao kết và đảm bảo tính rõ ràng của tồn tại giao dịch, “Trong trường hợp các bên tham gia giao dịch không tuân thủ các quy định về hình thức, thì cũng không coi giao dịch đó là vô hiệu” [19, tr. 118].
Nhìn chung, tuy có những điểm khác nhau trong quan điểm về ảnh hƣởng của hình thức đến hiệu lực của giao dịch, nhƣng tất cả các hệ thống pháp luật đều nhìn nhận tới sự cần thiết phải bảo vệ đối với giao dịch dân sự. Vì thế nên tất cả các hệ thống luật đều đƣa ra các đòi hỏi về hình thức đối với giao dịch, nhƣng cũng có nƣớc không chỉ quy định hình thức bằng văn bản, mà còn quy định hình thức có xác nhận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Bộ luật dân sự Pháp hiện hành có nhiều “Thiên”, “Chƣơng”, quy định về hợp đồng mua bán tài sản và mua bán bất động sản, trong đó các quy định về hình thức, nội dung, tính chất của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó hợp đồng mua bán là thỏa thuận giữa các bên, một bên có nghĩa vụ giao vật và bên kia có nghĩa vụ trả tiền cho vật ấy. Hợp đồng mua bán có thể đƣợc lập dƣới hình thức công chứng thƣ hoặc tƣ chứng thƣ.
1.3.2. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự
Nếu hợp đồng mua bán bất động sản quy định rõ kích thƣớc và diện tích bất động sản đem bán, thì bên bán phải giao cho bên mua bất động sản đúng với các số liệu đã nêu trong hợp đồng, nếu bên mua yêu cầu. Ngƣợc lại nếu diện tích bất động sản lớn hơn số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên mua có thể rút khỏi hợp đồng hoặc trả thêm phần vƣợt trội đó.
Pháp luật dân sự Pháp quy định về vấn đề dịch quyền, những dịch quyền có thể suy đoán, dịch quyền đƣơng nhiên đối với bất động sản đƣợc giao dịch. Đồng thời đối với những “khuyết tật xây dựng của bất động sản”, bên bán một bất động sản sẽ xây không đƣợc miễn trách nhiệm về những khuyết tật xây dựng thấy rõ trƣớc khi bàn giao nhận công trình hoặc trong vòng một tháng, kể từ khi bên mua chiếm hữu. Bên mua không đƣợc hủy bỏ hợp đồng hoặc bớt tiền nếu bên bán tự nhận nghĩa vụ sửa chữa khuyết tật.
Pháp luật dân sự của Pháp còn ghi nhận cả về nghĩa vụ của bên bán về việc kể từ khi giao nhận công trình, bên bán bất động sản sẽ xây phải chịu trách nhiệm đối với chủ công trình về những nghĩa vụ mà các kiến trúc sƣ, các nhà thầu và những ngƣời khác có ký hợp đồng dịch vụ với chủ công trình phải chịu trách nhiệm. Các chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản cũng có quyền đƣợc hƣởng bảo đảm. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự của pháp luật thế giới có nội dung quan trọng về giao dịch không đƣợc trái pháp luật và đạo đức, xã hội.
Trong giao dịch dân sự, sự tự do thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia giao dịch là nguyên tắc chủ yếu, đặc trƣng và đƣợc pháp luật thừa nhận, nhƣng không phải tự do đó là vô tận và không bị cản trở bởi bất kỳ lý do gì. Trong trƣờng hợp vì lợi ích công cộng, vì lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc có thể đƣa ra một số hạn chế đối với quyền tự do tham gia của các cá nhân, tổ chức trong xã hội. Phần lớn các nƣớc trên thế giới đều không thừa nhận các giao dịch mà trong đó nội dung của chúng trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội, tức là những giao dịch trái pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội đều bị vô hiệu.
Luật hợp đồng của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, các hành vi pháp lý nhằm thực hiện những việc trái với trật tự công cộng và trái với đạo đức bị coi là vô giá trị và không có hiệu lực. BLDS và thƣơng mại Thái Lan quy định: "Một hành vi pháp lý bị vô hiệu nếu mục tiêu của nó rõ ràng là bị pháp luật ngăn cấm hoặc không thể thực hiện được, hoặc trái với trật tự công cộng hoặc trái với đạo đức" [28, Điều 113]; Tuy nhiên, pháp luật mỗi nƣớc có đặc điểm riêng nên quy định khác nhau về trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội, thậm chí trong cùng một nƣớc thì nó còn tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử nhất định.
Khoa học pháp lý nêu ra các căn cứ sau đây để xem xét một hành vi pháp lý trái pháp luật và trái với trật tự công cộng, đạo đức xã hội hay không:
- Mục đích chủ yếu của giao dịch pháp lý có trái với pháp luật, trái với trật tự công cộng, đạo đức - xã hội;
- Có hạn chế trong các quy định của pháp luật về mục đích chủ yếu của giao dịch pháp lý;
- Vi phạm nguyên tắc pháp luật và đạo đức - xã hội do giao dịch pháp lý có điều kiện;
- Động cơ của giao dịch trái với pháp luật và đạo đức - xã hội