DỤNG ĐẤT
Tự do thỏa thuận là một trong những nguyờn tắc quan trọng trong giao kết hợp đồng dõn sự. Điều này cú nghĩa là cỏc bờn được phộp lựa chọn hỡnh thức thớch hợp khi ký kết hợp đồng. Hỡnh thức của hợp đồng cú thể là lời núi, văn bản hoặc cỏc hành vi cụ thể. Dự được soạn thảo bằng văn bản hay chỉ là những thỏa thuận bằng lời, bằng hành vi thỡ đều đúng vai trũ là "hũn đỏ tảng"
cho cỏc hợp đồng giao dịch dõn sự. Tuy nhiờn, để bảo đảm an toàn phỏp luật trong cỏc giao dịch dõn sự giữa cỏc bờn, cũng như để bảo vệ trật tự phỏp luật và lợi ớch của cỏc bờn, đối với một số loại hợp đồng phỏp luật đũi hỏi giao kết hợp đồng phải tuõn theo những hỡnh thức nhất định.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 thỡ hợp đồng thế chấp QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được cụng chứng hoặc chứng thực. Việc cụng chứng thực hiện tại cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhõn dõn cấp xó.
Thứ nhất, việc phỏp luật quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản xuất phỏt từ đặc trưng chung của việc thế chấp tài sản và cũng như việc chuyển QSDĐ núi chung. Hợp đồng thế chấp QSDĐ được phỏp luật quy định một cỏch chặt chẽ. Với cỏc hợp đồng dõn sự khỏc, tựy vào từng trường hợp mà phỏp luật quy định cho phộp hỡnh thức của hợp đồng bằng miệng, bằng hành vi cụ thể hoặc bằng văn bản. Quan hệ thế chấp QSDĐ là loại quan hệ cú tớnh đặc thự, do đối tượng của hợp đồng là tài sản đặc biệt nờn phỏp luật buộc cỏc bờn chủ thể thiết lập hợp đồng bằng văn bản mà khụng được lựa chọn hỡnh thức khỏc. Theo đú, khi xỏc lập quan hệ thế chấp QSDĐ thỡ cỏc bờn chủ thể sẽ thể hiện ý chớ của mỡnh dưới hỡnh thức là văn bản. Thụng qua cỏch thể hiện này nội dung của quan hệ thế chấp QSDĐ được thể hiện đầy đủ, quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn chủ thể được ghi nhận một cỏch rừ ràng. Do vậy, hỡnh thức của việc thế chấp QSDĐ là một trong những yếu tố
đảm bảo cho quan hệ thế chấp được thực hiện, đảm bảo cho quyền và lợi ớch của cỏc bờn. Đõy cũng chớnh là ràng buộc phỏp lý về nghĩa vụ của cỏc bờn chủ thể tham gia quan hệ thế chấp. Mặt khỏc, cơ quan Nhà nước thấy rừ được nội dung mà cỏc bờn đó cam kết, thỏa thuận, giỳp cơ quan cú thẩm quyền kiểm soỏt được hợp đồng thế chấp cú hợp phỏp hay khụng. Ngoài ra, hiện nay trờn thực tế cú khỏ nhiều cỏc tranh chấp phỏt sinh từ những bất cập của hợp đồng nờn khi thiết lập hợp đồng của quan hệ thế chấp QSDĐ bằng văn bản cũn cú ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng, bởi đú là chứng cứ xỏc nhận quan hệ thế chấp QSDĐ đó và đang tồn tại giữa cỏc bờn, từ đú xỏc định được trỏch nhiệm khi cú vi phạm xảy ra. Xột về bản chất, hợp đồng thế chấp là một hợp đồng phụ, phỏt sinh trờn cơ sở hợp đồng chớnh là hợp đồng tớn dụng. Hợp đồng phụ (hợp đồng thế chấp QSDĐ) khụng tồn tại một cỏch độc lập mà luụn gắn liền với hợp đồng chớnh. Do đú, hiệu lực của hợp đồng phụ (hợp đồng thế chấp QSDĐ) cũng phụ thuộc vào hợp đồng chớnh (hợp đồng tớn dụng). Nếu hợp đồng chớnh vụ hiệu thỡ đương nhiờn hợp đồng phụ cũng vụ hiệu theo, nhưng ngược lại hợp đồng phụ vụ hiệu thỡ khụng làm vụ hiệu hợp đồng chớnh. Chớnh vỡ vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ khụng chỉ tuõn theo cỏc quy định của phỏp luật dõn sự, phỏp luật về đất đai mà cũn phải phự hợp với phỏp luật về Ngõn hàng, Luậtcỏc TCTD.
Thứ hai, phỏp luật quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được cụng chứng hoặc chứng thực. Việc quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được cụng chứng hoặc chứng thực nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc Nhà nước quản lý việc chuyển dịch một loại tài sản đặc biệt là đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và cú ý nghĩa cho việc Nhà nước kiểm soỏt việc sử dụng đất.
Tuy nhiờn, cũn cú sự mõu thuẫn giữa LĐĐ và Luật Nhà ở trong việc quy định về thẩm quyền cụng chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà, đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 thỡ việc cụng chứng thực hiện tại cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy
ban nhõn dõn cấp xó. Trong khi đú, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định: Ủy ban nhõn dõncấp huyện chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại đụ thị, Ủy ban nhõn dõn xó chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại nụng thụn. Như vậy, trường hợp thế chấp cả nhà và đất thỡ nhiều trường hợp sẽ bị khụng khớp về thẩm quyền.