Theo quy định của LĐĐ năm 2013, cỏc chủ thểsử dụng đất dưới đõy cú quyền thế chấp QSDĐ:
- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất nụng nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ, thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp, cụm cụng nghiệp, khu chế xuất mà đó trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ, được Nhà nước cụng nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất khụng thu tiền sử dụng đất sang đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ (khoản 1 và khoản 3 Điều 179 LĐĐ năm 2013, khoản 2 Điều 180 LĐĐ năm 2013).
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho
thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ cú nguồn gốc do được Nhà nước giao cú thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuờ đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuờ mà tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp và khụng chuyển mục đớch sử dụng đất hoặc chuyển mục đớch sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ; tổ chức kinh tế sử
dụng đất được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất khụng thu tiền sử dụng đất sang đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ; Tổ chức kinhtế được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ để đầu tư xõy dựng cụng trỡnh ngầm; Tổ chức sự nghiệp cụng lập tự chủ tài chớnh được Nhà nước cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ mà tiền thuờ đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước (khoản 2, 3 Điều 174; khoản 2, 3, 4 Điều 176; khoản 1 Điều 178 LĐĐ năm 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất cú thu tiền sử dụng đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ; doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất cú thu tiền sử dụng đấtđể thực hiện dự ỏn (khoản 1 và khoản 3 Điều 183 LĐĐ năm 2013).
- Đối với Doanh nghiệp liờn doanh giữa tổ chức nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế gúp vốn bằng QSDĐ thỡ doanh nghiệp liờn doanh cú quyền thế chấp QSDĐ (khoản 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013) trong cỏc trường hợp sau:
(i) Đất của tổ chức kinh tế gúp vốn do được Nhà nước giao cú thu tiềnsử dụng đất, cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ mà tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất đó nộp khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước;
(ii) Đất của tổ chức kinh tế gúp vốn do nhận chuyển nhượng QSDĐ khụng phải là đất thuờ của Nhà nước trả tiền thuờ đất hàng năm mà tiền đó trả cho việc nhận chuyển nhượng khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước.
- Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuờ đất trước ngày 01 thỏng 7 năm 2004 mà được sử dụng giỏ trị QSDĐ như ngõn sỏch nhà nước cấp cho doanh nghiệp, khụng phải ghi nhận nợ và khụng phải hoàn trả tiền thuờ đất theo quy định của phỏp luật về đất đai để gúp vốn liờn doanh với tổ
chức nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài thỡ doanh nghiệp liờn doanh cú quyền thế chấp QSDĐ(khoản 2 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ mà gúp vốn bằng QSDĐ với tư cỏch là tổ chức kinh tế trong nước vào liờn doanh với tổ chức nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài thỡ doanh nghiệp liờn doanh cú quyền thế chấp QSDĐ(khoản 3 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
- Doanh nghiệp liờn doanh mà bờn Việt Nam gúp vốn bằng QSDĐ nay
chuyển thành doanh nghiệp cú 100% vốn nước ngoài cú quyền thế chấp QSDĐ (điểm b và điểm c khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013) trong trường hợp:
(i) QSDĐ do nhận gúp vốn trước đú khụng thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư nhà ở để bỏn và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ theo quy định tại khoản 1 Điều 56 LĐĐ năm 2013;
(ii) QSDĐ do nhận gúp vốn trước đú được sử dụng để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư nhà ở để bỏn và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định tại khoản 3 Điều 55 LĐĐ năm 2013.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu cụng nghiệp, cụm cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế và cú quyền thế chấp QSDĐ đó nhận chuyển nhượng này (khoản 1 Điều 185 LĐĐ năm 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài thuờ đất, thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp, cụm cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế mà đó trả tiền thuờ đất, thuờ lại đất một lần cho cả thời gian thuờ, thuờ lại thỡ được quyền thế chấp QSD đất thuờ, thuờ lại này (điểm a khoản 2 Điều 185 LĐĐ năm 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xõy dựng cụng trỡnh ngầm được Nhà nước cho thuờ đất trả
tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ cú quyền thế chấp QSDĐ (khoản 1 Điều 187 LĐĐ năm 2013).
Như vậy, so với LĐĐ năm 2003 và PLĐĐ thời kỳ trước đú thỡ cỏc
quy định của PLĐĐ hiện hành đó cú nhiều thay đổi quan trọng theo hướng ngày càng mở rộng hơn phạm vi chủ thể cú quyền được thế chấp QSDĐ. Mặt khỏc, PLĐĐ đó tạo "sõn chơi phỏp lý" bỡnh đẳng và quyền được chủ động, linh hoạt cho mỗi chủ thể sử dụng đất cú quyền được thế chấp QSDĐ hay khụng thụng qua việc lựa chọn cỏc hỡnh thứcsử dụng đấtcủa chớnh họ.
Tuy nhiờn, nếu nhỡn nhận QSDĐ là một tài sản, được phộp giao dịch trong nền kinh tế thị trường thỡ PLĐĐ hiện hành cũn tỏ ra khỏ "dố dặt" và khuụn mẫu trong việc xỏc lập quyền thế chấp QSDĐ cho cỏc chủ thể sử dụng đất và theo đú QSDĐ của một số chủ thể bị hạn chế. Chẳng hạn, LĐĐ 2013
tiếp tục quy định cỏc chủ thể thuờđất trả tiền hàng năm khụng được thế chấp QSDĐ; hoặc yờu cầu họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh mới được tham gia quan hệ thế chấp … Theo chỳng tụi, việc khụng cho phộp QSDĐ thuờ trả tiền hàng năm được thế chấp là bất cập mà LĐĐ năm 2013 chưa giải quyết được.
Dưới giỏc độ lý thuyết về tài sản, cú thể xỏc định những quyền sau đõy đất đai gồm cú: vật quyền (quyền của những chủ thể được giao đất) và trỏi quyền (quyền của những chủ thể thuờ QSDĐ thụng qua hợp đồng thuờ). Cả hai loại QSDĐ nờu trờn đều được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đều là hai loại tài sản được phỏp luật dõn sự ghi nhận và do vậy, đều được phộp dựng để thế chấp. Trả tiền thuờ trước cho cả thời hạn và trả tiền thuờ hàng năm đều là tài sản (dưới dạng trỏi quyền) và chỳng chỉ khỏc nhau ở phương thức thanh toỏn tiền thuờ. Nếu căn cứ vào số tiền mà bờn thuờ đó trả cho thời hạn thuờ để quyết định về giỏ trị của QSDĐ và quyết định cú cho chủ thể quyền thế chấp hay khụng; và dẫn đến việc loại trừ quyền thế chấp đối với QSDĐ thuờ trả tiền hàng năm là những quy định chưa hợp lý. Bỡnh luận sau đõy của Luật sư Trương Thanh Đức sẽ chứng minh cho sự bất cập này:
… Hay việc thế chấp QSDĐ thuờ đó trả tiền trước nhiều năm, mà thực chất là thế chấp giỏ trị số tiền thuờ đất đó trả trước. Nhưng thế chấp như vậy, thỡ giỏ trị phần nghĩa vụ thường là tỷ lệ nghịch với giỏ trị tiền thuờ đất thường khụng ai nhắm đến giỏ trị tiền thuờ đất trả trước, mà nhắm đến giỏ trị của đất và quyền được tiếp tục thuờ đất [14].
Như vậy, giỏ trị của QSDĐ thế chấp khụng phải nằm ở tiền thuờ đất trả tiền nhiều năm hay từng năm mà nằm ở giỏ trị của đất (vị trớ, quy hoạch, hỡnh dỏng thửa đất, diện tớch đất…) và quyền được tiếp tục thuờ đất. Những hạn chế này đó và đang là những rào cản lớn đối với người sử dụng đất trong
việc tỡm kiếm nguồn vốn.