QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Đăng ký thế chấp QSDĐ là quy định cần thiết và cú ý nghĩa quan trọng, một mặt nhằm cụng khai húa thụng tin về giao dịch; mặt khỏc, giỳp cho cơ quan nhà nước kiểm soỏt chặt chẽ cỏc giao dịch, phũng ngừa được rủi ro cho cỏc TCTD trong trường hợp người thế chấp cú hành vi gian dối. Hơn thế nữa, đăng ký thế chấp cú ý nghĩa đối khỏng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho tới ngày xúa đăng ký. Ngoài ra, đăng ký thế chấp QSDĐ sẽ là căn cứ để xỏc định thứ tự ưu tiờn thanh toỏn giữa những người nhận thế chấp
trong trường hợp một QSDĐ được sử dụng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều TCTD khỏc nhau và giữa những giao dịch thế chấp được đăng ký với những giao dịch thế chấp khụng được đăng ký. Phỏp luật điều chỉnh đăng ký thế chấp QSDĐ trong thời gian qua đó cú nhiều thay đổi mang chiều hướng tớch cực, tạo điều kiện thuận lợi nhiều hơn cho cỏc chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ thụng qua việc cải cỏch cỏc thủ tục hành chớnh cú liờn quan đến lĩnh vực này.
Tuy nhiờn, xõu chuỗi cỏc quy định của phỏp luật hiện hành, từ cỏc quy định nguyờn tắc chung về giao dịch bảo đảm trong BLDS năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho đến cỏc quy định mang tớnh chất riờng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ trong PLĐĐ cho thấy, nhiều quy định cũn thiếu tớnh chặt chẽ, chưa phự hợp và chưa thống nhất. Những bất cập này đó gõy khụng ớt khú khăn, vướng mắc cho cỏc bờn tham gia quan hệ thế chấp cũng như cỏc
cơ quan ỏp dụng phỏp luật trong quỏ trỡnh thực thi. Cú thể chỉ ra một số những bất cập sau:
Thứ nhất, quy định của phỏp luật hiện hành về đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ và hợp đồng thế chấp nhà ở cũn mõu thuẫn và nhiều bất cập.
Nghiờn cứu cỏc quy định về thế chấp QSDĐ khụng thể khụng nghiờn cứu đến cỏc quy định cú liờn quan đến nhà ở bởi chỳng cú mối liờn hệ ràng buộc, gắn bú mật thiết với nhau và tồn tại phụ thuộc lẫn nhau. Chớnh vỡ mối liờn hệ đú mà trờn thực tế khi cỏc chủ thể thế chấp QSDĐ cú nhà ở gắn liền trờn đất đú thỡ thường họ thế chấp luụn cả nhà mà ớt cú trường hợp tỏch rời hai tài sản này, thậm chớ đõy cũn là yờu cầu mà dường như tất cả cỏc TCTD khi cho vay đều yờu cầu bờn thế chấp phải thế chấp đồng thời, mặc dự phỏp luật thực định khụng quy định đú là yờu cầu bắt buộc. Tuy nhiờn, trong quỏ trỡnh thực thi trờn thực tế, cú những quy định cụ thể trong hai lĩnh vực phỏp luật này tỏ ra khụng đồng nhất với nhau, thiếu tớnh minh bạch và thiếu liờn thụng với nhau, trong đú nội dung của phỏp luật đăng ký thế chấp QSDĐ và đăng ký thế chấp nhà ở là một minh chứng điển hỡnh. Xin được đề cập trường hợp thực tế sau đõy:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 LĐĐ năm 2013 thỡ việc đăng ký thế chấp QSDĐ là yờu cầu bắt buộc và đõy cũng là điều kiện để xỏc định thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trong khi đú, tại Điều 61
Nghị định 71/2010/NĐ-CP và tại Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại khụng quy định bắt buộc phải đăng ký hợp đồng thế chấp nhà ở. Theo đú, bờn nhận thế chấp nhà ở sau khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở chỉ phải "thụng bỏo" cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc cấp huyện (tựy theo chủ thể thế chấp là tổ chức hay cỏ nhõn). Thủ tục "thụng bỏo" của chủ thể nhận thế chấp trong phỏp luật về nhà ở khụng đồng nghĩa với thủ tục "đăng ký" mà PLĐĐ đó quy định. Sự khỏc nhau trờn khụng cú gỡ đỏng phải đưa ra bàn nếu như cỏc bờn khi thế chấp QSDĐ và thế chấp quyền sở hữu nhà ở khụng đồng thời với
nhau mà thỏa thuận thế chấp rời nhau và cỏc giao dịch đú trong quỏ trỡnh thực hiện khụng phỏt sinh tranh chấp. Trong trường hợp thế chấp tỏch rời thỡ việc ỏp dụng nguồn luật để điều chỉnh khỏ rừ ràng. Theo đú, đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ, cỏc chủ thể vẫn thực hiện theo tinh thần của BLDS, PLĐĐ và Nghị định 163/2006/NĐ-CP để đăng ký hợp đồng; cũn đối với hợp đồng thế chấp nhà ở thỡ khụng thực hiện đăng ký hợp đồng mà chỉ phải thực hiện việc thụng bỏo cho cơ quan quản lý nhà theo quy định của phỏp luật về nhà ở. Tuy nhiờn, điều này sẽ trở nờn lỳng tỳng, khú khăn và bất hợp lý nếu trong quỏ trỡnh thực hiện hợp đồng mà phỏt sinh bất đồng, mõu thuẫn. Như trờn đó đề cập, mục đớch và ý nghĩa cơ bản nhất của quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm núi chung và đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ núi riờng là cú giỏ trị đối
khỏng đối với người thứ ba, là cơ sở để xỏc định thứ tự ưu tiờn thanh toỏn trong trường hợp một tài sản được sử dụng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ. Cụ thể là, nếu cú tranh chấp phỏt sinh trong quỏ trỡnh thực hiện hợp đồng thỡ hợp đồng nào đăng ký trước sẽ được ưu tiờn thanh toỏn trước; điều đú cũng cú nghĩa là những hợp đồng được đăng ký cũng sẽ được ưu tiờn hơn so với những hợp đồng khụng được đăng ký. Nếu như vậy thỡ trong trường hợp thế chấp nhà ở và thế chấp QSDĐ tỏch rời nhau và chủ thể nhận thế chấp khỏc
nhau thỡ quyền lợi của chủ thể nhận thế chấp nhà ở sẽ bị thiệt thũi hơn. Chẳng hạn, hợp đồng thế chấp nhà ở được xỏc lập trước hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Trong quỏ trỡnh thực hiện hợp đồng cú tranh chấp phỏt sinh, bờn nhận thế chấp QSDĐ sẽ được ưu tiờn thanh toỏn nợ trước với lý do cỏc bờn đó đăng ký hợp đồng tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, cũn bờn nhận thế chấp đối với quyền sở hữu nhà ở lại khụng được thanh toỏn trước vỡ lý do khụng đăng ký cho dự hợp đồng thế chấp quyền sở hữu nhà ở được thực hiện trước hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trong trường hợp này, quyền lợi của bờn nhận thế chấp quyền sở hữu nhà ở đó khụng được đảm bảo, mặc dự khụng do lỗi của họ gõy nờn. Việc quy định khỏc nhau trong cỏc văn bản phỏp luật nờu trờn cũng đó tỏ
ra bất cập trong trường hợp QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở được thỏa thuận thế chấp đồng thời mà khụng thế chấp tỏch rời. Cỏc cơ quan cú thẩm quyền thực hiện việc đăng ký thế chấp rất lỳng tỳng, thậm chớ khụng biết thực hiện thủ tục đăng ký như thế nào và ghi nội dung đăng ký ra sao trong GCNQSDĐ trong trường hợp hợp đồng thế chấp bao gồm cả thế chấp QSDĐ và thế chấp nhà. Trờn thực tế đối với trường hợp này, để đảm bảo tớnh chặt chẽ khi xỏc lập quyền và nghĩa vụ, bảo vệ quyền lợi cho bờn nhận thế chấp, cỏc bờn trong quan hệ thế chấp thường yờu cầu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thực hiện việc đăng ký cả nội dung về thế chấp QSDĐ và nội dung về thế chấp nhà ở cho dự phỏp luật khụng quy định phải thực hiện điều đú. Tuy nhiờn, yờu cầu này của cỏc TCTD đó gặp phải sự từ chối của một số Văn phũng đăng ký QSDĐ ở cỏc địa phương trong thời gian trước đõy bởi họ khụng biết phải thực hiện việc ghi nhận đăng ký thế chấp nhà ở như thế nào trờn GCNQSDĐ và trong hồ sơ địa chớnh, hồ sơ biến động bởi những hồ sơ này chỉ sử dụng cho ghi nhận đăng ký QSDĐ mà thụi.
Thứ hai, về hiệu lực của việc thế chấp QSDĐ. Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 thỡ: "Việc thế chấp quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chớnh" [42]. Cú nghĩa là tại thời điểm cỏc bờn thực hiện việc ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ qua cụng chứng hoặc chứng thực thỡ việc thế chấp QSDĐ vẫn chưa cú hiệu lực. Như vậy, thỡ việc cụng chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp liệu cú cũn cần thiết và cú ý nghĩahay khụng?
Theo quan điểm của chỳng tụi, hai quy trỡnh cụng chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp QSDĐ theo quy định của phỏp luật hiện nay đó và đang làm cho hoạt động này trở nờn chồng chộo và trựng lặp khụng cần thiết, làm cho tiến trỡnh xỏc lập giao dịch thế chấp bị kộo dài. Khẳng định như vậy bởi lẽ, theo quy định của Luật Cụng chứng thỡ cỏc cơ quan cụng chứng thực hiện cả chức năng cụng chứng hỡnh thức và cụng chứng nội dung đối với cỏc giao
dịch dõn sự. Vỡ vậy, khi cụng chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ, cơ quan cụng chứng thực hiện việc kiểm tra và xem xột tất cả cỏc điều kiện về nội dung và hỡnh thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ như: hợp đồng cú được lập thành văn bản khụng? Cỏc chủ thể cú đầy đủ điều kiện để thế chấp hay khụng? Tài sản là QSDĐ cú tỡnh trạng phỏp lý như thế nào, cú đủ điều kiện để tham gia giao dịch
hay khụng? Cỏc thỏa thuận của cỏc bờn về quyền và nghĩa vụ cũng như phương thức xử lý QSDĐ khi bờn thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ v.v… Chỉ khi hợp đồng đỏp ứng đầy đủ cỏc điều kiện theo quy định thỡ cụng chứng viờn mới thực hiện cụng chứng vào hợp đồng. Tuy nhiờn, thủ tục này sẽ lại được xem xột lại một lần nữa khi cỏc chủ thể thực hiện việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Văn phũng đăng ký QSDĐ. Trong trường hợp này, phải chăng Văn phũng đăng ký QSDĐ cú chức năng "kiểm tra lại" đối với việc làm của cơ quan
cụng chứng? Giả sử khi kiểm tra hồ sơ, đối chiếu với sổ sỏch gốc, Văn phũng đăng ký QSDĐ phỏt hiện QSDĐ khụng đủ điều kiện để thế chấp nờn từ chối đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ, trong trường hợp này hợp đồng thế chấp QSDĐ đó được cụng chứng hoặc chứng thực liệu cú cũn giỏ trị phỏp lý?
Những bất cập nờu trờn đó và đang là những rào cản lớn cho cỏc bờn tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ khi thực hiện cỏc thủ tục phỏp lý. Mặt khỏc, chỳng cũng gõy nờn khỏ nhiều những vướng mắc, lỳng tỳng và khú khăn cho cỏc cơ quan thực thi phỏp luật.