Phương thức bỏn tài sản bảo đảm: Bộ luật Dõn sự chỉ trao quyền cho bờn nhận bảo đảm được quyền yờu cầu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền bỏn đấu giỏ nếu cỏc bờn khụng cú thỏa thuận khỏc. Nếu tổ chức tớn dụng tự bỏn là trỏi với phỏp luật dõn sự và thậm chớ chưa cú văn bản liờn quan đến vấn đề xử lý tài sản, trong đú cú cỏc quy định về hồ sơ, thủ tục, năng lực hành vi người chuyển nhượng tài sản trong thủ tục chuyển quyền sở hữu, cụng chứng... Điều này khiến cho tổ chức tớn dụng gặp vướng mắc khi xử lý tài sản.
Một bất cập khỏc là phương thức nhận chớnh tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Ngõn hàng thương mại nhà nước sử dụng phương thức này để giải quyết nợ xấu và tài sản bảo đảm nợ tồn đọng hoặc những tài sản khú xử lý, tài sản đặc thự. Tuy nhiờn, việc tổ chức tớn dụng nhận tài sản mà tài sản đú chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng cho chớnh tổ chức tớn dụng sẽ tỏc động tới giới hạn tỉ lệ an toàn trong hoạt
động của loại hỡnh doanh nghiệp này, trong đú việc đầu tư vào tài sản cố định của một tổ chức tớn dụng luụn ≤ 50% vốn tự cú. Quy định này xung đột với quy định tại Bộ luật Dõn sự về việc quyền sở hữu của chủ tài sản bị xử lý chỉ kết thỳc khi việc xử lý tài sản do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thực hiện. Cú quan điểm cho rằng, khi ngõn hàng thương mại nhà nước thực hiện phương thức này, tài sản sẽ được xỏc định giỏ trị để bự trừ nghĩa vụ. Trường hợp giỏ trị tài sản được định giỏ khụng đủ để thực hiện nghĩa vụ, trường hợp cú chờnh lệch thừa thỡ phần chờnh lệch đú sẽ thuộc về bờn bảo đảm. Nhưng quy định phỏp luật về vấn đề này cú thể được hiểu theo cỏch: Việc xỏc định giỏ trị tài sản tại thời điểm cấn trừ khụng cú ý nghĩa, bờn bảo đảm sẽ cú quyền lợi và nghĩa vụ đến khi tài sản bảo đảm được bỏn để thu hồi nợ. Số tài sản cú giỏ trị lớn hơn giỏ trị xỏc định tại bản ỏn vẫn được coi là tài sản của bờn thế chấp, cầm cố mà khụng phải là tài sản của ngõn hàng thương mại. Nếu hiểu theo cỏch này, đương nhiờn sẽ gõy bất lợi cho chủ nợ là ngõn hàng thương mại nhà nước.
Thanh toỏn thu nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngõn hàng thương mại nhà nước hoặc bờn thứ ba xử lý tài sản bảo đảm sẽ bị ảnh hưởng khi khụng xỏc định được cỏc loại chi phớ xử lý tài sản do phỏp luật khụng xỏc định rừ "chi phớ hợp lý" phỏt sinh. Thậm chớ, cần phải nộp ngõn sỏch nhà nước cỏc loại thuế, phớ, lệ phớ được ưu tiờn thanh toỏn trước khoản nợ được bảo đảm nhưng phỏp luật khụng xỏc định rừ loại thuế, phớ, lệ phớ này.
Việc xử lý tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lónh của cỏc doanh nghiệp nhà nước: Một số tài sản quan trọng hoặc dõy chuyền sản xuất chớnh phải cú sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà nước cấp trờn. Tuy vậy, khi ngõn hàng thương mại nhà nước xử lý tài sản bảo đảm của doanh nghiệp nhà nước, cơ quan tài chớnh của một số địa phương yờu cầu phải cú sự chấp thuận của cơ quan quản lý, điều này gõy ảnh hưởng tới tiến độ và quy trỡnh xử lý tài sản, vỡ cỏc thủ tục xin phộp rất rườm rà và phức tạp.
Với mục đớch hoàn thiện phỏp luật về đất đai, trong thời gian vừa qua, cỏc quy định của phỏp luật về đất đai được sửa đổi, bổ sung liờn tục. Việc sửa
đổi, bổ sung này đó tạo điều kiện thỏo gỡ cỏc khú khăn, vướng mắc nảy sinh trờn thực tế (bao gồm cả cỏc vướng mắc liờn quan tới việc nhận thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất như cỏc quy định cho phộp cỏc tổ chức tớn dụng hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất, cho phộp Tổ chức tớn dụng và khỏch hàng tự thỏa thuận về giỏ trị thế chấp khi nhận thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất… Tuy nhiờn, việc phỏp luật về đất đai thay đổi liờn tục cũng làm cho mụi trường phỏp lý khụng ổn định và tiềm ẩn những rủi ro đỏng kể cho hoạt động tớn dụng ngõn hàng. Một trong những điểm thay đổi đỏng lưu ý là quy định về điều kiện nhận thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
Luật Đất đai 2003 quy định: Hộ gia đỡnh và cỏ nhõn được Nhà nước giao đất khụng phải là đất thuờ cú quyền thế chấp, bảo lónh tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam, để vay vốn sản xuất kinh doanh. Ước tớnh, một số hộ cần số tiền vay vài trăm triệu đồng. Nếu phải vay bờn ngoài, thủ tục cú dễ hơn nhưng lói suất quỏ cao. Trong khi đú, muốn vay ngõn hàng thỡ phải cú tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm cú thể là của chớnh khỏch hàng, của bờn thứ ba hoặc tài sản hỡnh thành trong tương lai. Hiện nay, phần lớn tài sản bảo đảm của khỏch hàng chủ yếu là quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất (quyền sử dụng nhà ở). Cú một điều bất hợp lý là, khi nhận thế chấp tài sản quyền sử dụng đất ở và quyền sử dụng nhà ở, cỏc tổ chức tớn dụng thường ỏp dụng theo khung giỏ quy định của Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố để xỏc định mức cho vay. Chớnh vỡ vậy, giỏ trị tài sản bảo đảm của khỏch hàng thường khụng tương xứng với giỏ trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi, giỏ trị quyền sử dụng đất ở mà Ủy ban nhõn dõn tỉnh thành phố đưa ra chỉ để ỏp dụng tớnh thu thuế chứ khụng phải để bỏn và trao đổi trờn thị trường Mặc dự cỏc ngõn hàng thương mại đó cú những quy định về phương phỏp xỏc định giỏ trị tài sản bảo đảm là hội đất ở để giỳp người dõn cú cơ hội vay được nhiều vốn hơn như việc xỏc định theo thỏa thuận giữa ngõn hàng cho vay và bờn bảo đảm nhưng phải thấp hơn giỏ đất thực tế chuyển nhượng
trờn thị trường địa phương tại thời điểm định giỏ; khụng vượt quỏ khung giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố quy định hoặc mức tối đa ≤ 70% giỏ đất thực tế chuyển nhượng trờn thị trường nếu cao hơn giỏ ghi trong khung giỏ đất của Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố nơi cú đất. Nhu cầu về vốn cho khỏch hàng vẫn chưa đỏp ứng đủ vỡ giỏ trị tài sản được quy định thấp hơn nhiều so với giỏ trị thực tế của nú.
Nếu như trước đõy, cỏc ngõn hàng thương mại trong đú cú ngõn hàng thương mại nhà nước khi giải quyết khỏch hàng vay vốn luụn đặt tớnh hiệu quả của dự ỏn /phương ỏn lờn hàng đầu và xem đú là điều kiện tiờn quyết để cỏn bộ tớn dụng thẩm định trỡnh duyệt cho vay vốn. Hiện nay, nhiều năm thực hiện, việc lấy dự ỏn/phương ỏn làm căn cứ cho vay vốn đó bộc lộ những khú khăn nhất định, vỡ cú một số ớt doanh nghiệp và cỏ nhõn khi xõy dựng dự ỏn/phương ỏn đó khụng trung thực. Họ luụn đưa ra những thụng tin khụng minh bạch làm ngõn hàng rất khú xỏc định cho vay vốn. Vỡ thế, cỏc ngõn hàng thương mại ngoài việc xem xột dự ỏn/phương ỏn cũn ràng buộc khỏch hàng vay vốn phải cú thờm tài sản bảo đảm.
Vớ dụ: Quy định về phương phỏp xỏc định giỏ trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở hiện nay của ICB khụng ổn định. Cú lỳc quy định giỏ trị quyền sử dụng đất ở thế chấp được xỏc định theo thỏa thuận giữa ngõn hàng cho vay và bờn bảo đảm nhưng phải thấp hơn giỏ thực tế chuyển nhượng trờn thị trường địa phương tại thời điểm định giỏ / định giỏ lại nhưng khụng vượt quỏ khung giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố quy định. Hoặc nếu chi nhỏnh ngõn hàng xõy dựng khung giỏ đất thỡ khụng lớn hơn 2 lần giỏ của loại đất, vị trớ đất trong khung giỏ do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố quy định và thấp hơn giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường địa phương tại thời điểm định giỏ thế chấp/định giỏ lại với mức:
Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giỏ đất thực tế chuyển nhượng trờn thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giỏ ghi trong khung giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố nơi cú đất quy định.
Thứ hai, mức tối đa ≤ 70% giỏ đất thực tế chuyển nhượng trờn thị trường nếu cao hơn giỏ ghi trong khung giỏ đất của Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố nơi cú đất.
Nếu ỏp dụng theo cỏch 1 thỡ khụng thể cho vay vốn được, vỡ giỏ trị quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhõn dõn cỏc địa phương đưa ra chỉ để ỏp dụng tớnh thuế chứ khụng quy định để bỏn, để chuyển nhượng trờn thị trường. Cũn ỏp dụng theo cỏch 2, việc thực hiện trở nờn khú khăn vỡ cỏc tỉnh nhỏ chưa cú dịch vụ nhà đất. Do đú, cỏc ngõn hàng ở những tỉnh này khụng thể cú khung giỏ thị trường để ỏp dụng tớnh đỳng 70% theo quy định được. Nếu thuờ cơ quan chuyờn mụn thỡ do cú những quy định ràng buộc bởi trỏch nhiệm về cỏch định giỏ của họ, sẽ khú cú cơ quan nào đứng ra nhận xõy dựng khung giỏ đất cho ngõn hàng. Như vậy, quy định đưa đến cỏch hiểu khụng thống nhất, khiến cho việc đầu tư, cho vay vốn trở nờn khú khăn. Và cũng khụng thể quy định cho phộp cỏc chi nhỏnh tự xõy dựng khung giỏ đất để xỏc định giỏ trị tài sản bảo đảm làm căn cứ cho vay, vỡ như vậy sẽ chồng chộo. Cỏc chi nhỏnh khụng phải là phỏp nhõn, do đú khụng được phộp tự đưa ra cỏc quy định. Vậy nờn, việc ỏp dụng khung giỏ đất làm căn cứ xỏc định mức cho vay trở nờn rất cần thiết.