- Khó khăn vì pháp luật không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất thuê.
2.1.5. Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm
Trong giao dịch bảo đảm tiền vay, nghĩa vụ đƣợc bảo đảm chính là nghĩa vụ hoàn trả nợ vay của bên vay vốn đối với ngân hàng. Thông thƣờng, nghĩa vụ đó sẽ bao gồm nợ gốc, nợ lãi, nợ lãi quá hạn và các chi phí khác (nếu có) phát sinh từ các hợp đồng tín dụng. Còn phạm vi cụ thể là bao nhiêu, pháp luật cho phép các bên đƣợc thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này không có gì phải bàn luận nhiều, vấn đề thực sự lại nằm ở những quy định sau đây của pháp luật:
2.1.5.1. Nghĩa vụ được bảo đảm phải rõ ràng, xác định được
Điều 319 BLDS 2005 quy định “Các bên được thoả thuận về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự để bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện”.
Với một quy định chung chung nhƣ thế này, khi ký kết các hợp đồng bảo đảm tiền vay, các ngân hàng thƣờng lúng túng không biết phải ghi nhận về nghĩa vụ đƣợc bảo đảm nhƣ thế nào. Có ngân hàng chọn cách ghi là bảo đảm cho nghĩa vụ trả một số tiền cụ thể mà không ghi rõ nghĩa vụ đó phát sinh từ hợp đồng tín dụng nào. Có ngân hàng lại chọn cách ghi là: nghĩa vụ đƣợc bảo đảm là toàn bộ nghĩa vụ trả nợ của bên vay đối với ngân hàng theo một hợp đồng tín dụng cụ thể, nhƣng không ghi rõ số tiền là bao nhiêu, nghĩa là, hợp đồng tín dụng phát sinh bao nhiêu nghĩa vụ, thì tài sản sẽ bảo đảm cho bấy nhiêu nghĩa vụ. Cũng có trƣờng hợp, các bên chỉ ghi chung chung là nghĩa vụ đƣợc bảo đảm là nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng, không chỉ rõ là hợp đồng tín dụng nào, cũng không nêu số tiền cụ thể là bao nhiêu.
Chắc chắn rằng, trong trƣờng hợp xẩy ra tranh chấp, giá trị pháp lý của các cách thỏa thuận nhƣ trên sẽ rất khác nhau, tùy thuộc vào cách hiểu của cơ quan tài phán về quy định của pháp luật. Đặc biệt, sự việc sẽ rất phức tạp, nếu xẩy ra trƣờng hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Trong hoạt động tín dụng, một khách hàng (đặc biệt là khách hàng doanh nghiệp) thƣờng không vay vốn một lần, theo một hợp đồng tín dụng, mà quan hệ vay trả diễn ra nhiều lần. Khi phát sinh một hợp đồng tín dụng mới, nếu trong Hợp đồng bảo đảm đã ký thỏa thuận theo cách 2, thì chắc chắn các bên phải ký một Hợp đồng bảo đảm mới. Còn nếu trong Hợp đồng
bảo đảm ghi nhận theo cách 1 hoặc cách 3, thì liệu có phải ký một Hợp đồng bảo đảm mới hay vẫn có thể sử dụng Hợp đồng bảo đảm tiền vay cũ để bảo đảm cho các Hợp đồng tín dụng mới. Chúng ta có thể thấy rõ hơn vƣớng mắc này qua ví dụ sau đây:
Ông Nguyễn Việt Y và bà Nguyễn Thị H thế chấp quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (theo Giấy chứng nhận do UBND Tp. Hà Nội cấp) cho Ngân hàng QT để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty TNHH MH, địa chỉ tại ngõ Xã Đàn II, phƣờng Nam Đồng, quận Đống Đa, TP. Hà Nội. Hợp đồng thế chấp quy định về nghĩa vụ đƣợc bảo đảm nhƣ sau: Tài sản thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ với số tiền tối đa là 2.000.000.000 đồng theo các Hợp đồng tín dụng mà Bên vay vốn ký với Ngân hàng. Trên thực tế, Công ty MH vay vốn của Ngân hàng hai lần theo 2 hợp đồng tín dụng. Cả hai lần, số tiền vay đều là 2.000.000.000 đồng. Khi ký hợp đồng tín dụng lần 2, Ngân hàng và ông Y, bà H đã không ký lại hợp đồng bảo đảm tiền vay (để tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện các thủ tục giải chấp tài sản, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm lại cho khách hàng). Vì theo Ngân hàng, trong Hợp đồng đã ghi rõ là bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ với số tiền tối đa là 2.000.000.000 đồng, mà Hợp đồng tín dụng lần 2 vẫn vay đúng số tiền đó, nên không phải ký lại Hợp đồng bảo đảm.
Đến hạn, Công ty không trả đƣợc nợ theo Hợp đồng tín dụng lần 2 (khi đó, Hợp đồng tín dụng lần 1 đã tất toán), Ngân hàng đề nghị ông Y và bà H xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn vay. Tuy nhiên, họ đã không đồng ý, cho rằng tài sản của mình chỉ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng lần 1, mà Hợp đồng tín dụng lần 1 đã hết dƣ nợ, nên Hợp đồng bảo đảm tiền vay cũng chấm dứt hiệu lực kể từ thời điểm đó, không tiếp tục bảo đảm cho Hợp đồng tín dụng lần 2. Sau nhiều lần đàm phán không thành, Ngân hàng đã khởi kiện ông Y và bà H ra Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Hà Nội yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Không biết rồi Tòa án sẽ chấp nhận quan điểm của Ngân hàng hay quan điểm của bên bảo đảm.
Để giải quyết các trƣờng hợp tƣơng tự nhƣ trên, pháp luật cần phải có những quy định rõ ràng, cụ thể về vấn đề này, theo hƣớng cách thỏa thuận nào sẽ có
giá trị pháp lý, cách thỏa thuận nào không. Đặc biệt, thực tiễn hiện hay khách hàng thƣờng vay rất nhiều khoản tại một ngân hàng, nếu mỗi lần tất toán khoản vay cũ, thiết lập một khoản vay mới, lại phải làm thủ tục giải chấp tài sản, sau đó đi công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm lại, sẽ rất tốn kèm thời gian, chi phí của ngƣời vay và/hoặc ngƣời có tài sản bảo đảm, không phù hợp với việc giao dịch trong nền kinh tế thị trƣờng. Pháp luật cần có hƣớng dẫn chính thức về việc các bên sẽ thỏa thuận về nghĩa vụ đƣợc bảo đảm nhƣ thế nào, để khi khách hàng có nhu cầu vay thêm hoặc vay lại, thì có thể tiếp tục sử dụng Hợp đồng bảo đảm tiền vay đã ký trƣớc đó để bảo đảm cho các nghĩa vụ mới phát sinh, mà không phải thực hiện lại các thủ tục từ đầu.
2.1.5.2. Nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ hình thành trong tương lai
Quy định pháp luật hiện hành cho phép nghĩa vụ đƣợc bảo đảm có thể là nghĩa vụ hình thành trong tƣơng lai. Nhƣng xác định thế nào là nghĩa vụ hình thành trong tƣơng lai, giới hạn nghĩa vụ đó đến đâu, lại chƣa đƣợc pháp luật đề cập đến.
Liệu chủ tài sản có thể thỏa thuận với ngân hàng rằng tài sản của họ sẽ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của chính họ hoặc của ngƣời thứ ba phát sinh theo các Hợp đồng tín dụng sẽ đƣợc ký kết với ngân hàng, không giới hạn số tiền và thời hạn bảo đảm đƣợc không? Khi thỏa thuận về nghĩa vụ đƣợc bảo đảm hình thành trong tƣơng lai, các bên phải thỏa thuận theo kiểu gắn nó với một hợp đồng tín dụng cụ thể, hay chỉ cần ghi nhận một số tiền tối đa nào đó?
Khi xây dựng văn bản hƣớng dẫn quy định của BLDS 2005, cần phải có các quy định chi tiết, hoặc ít nhất cũng phải đƣa ra đƣợc các nguyên tắc chung, đủ để trả lời các câu hỏi nêu trên.