- Khó khăn vì pháp luật không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất thuê.
3.1. CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN CHI PHỐI VIỆC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY
LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY
Trong bất cứ lĩnh vực nào, việc hoàn thiện pháp luật cũng đều liên quan đến những lợi ích hoặc nhóm lợi ích khác nhau cần đƣợc xử lý. Xuất phát từ mục đích cơ bản của việc xây dựng thiết chế bảo đảm tiền vay là nhằm bảo vệ quyền lợi của ngƣời cho vay, bên có quyền và thông qua đó nhằm bảo vệ sự vận hành ổn định của nền kinh tế nên theo ý kiến chúng tôi, khi hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay ngân hàng, cần quán triệt những quan điểm có tính nguyên tắc sau đây:
Thứ nhất, nguyên tắc bảo vệ triệt để quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm là ngân hàng thƣơng mại.
Trong quan hệ bảo đảm tiền vay, cần phải ƣu tiên bảo vệ quyền và lợi ích của các ngân hàng với tƣ cách bên nhận bảo đảm. Sở dĩ nhƣ vậy là bởi vì, trong bất cứ nền kinh tế nào, các ngân hàng luôn có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng và sự thành bại trong kinh doanh của những chủ thể này luôn có ảnh hƣởng trực tiếp đến lợi ích của rất nhiều chủ thể khác nhau cũng nhƣ ảnh hƣởng trực tiếp đến sự vận hành của nền kinh tế (phản ứng dây chuyền). Do đó, việc bảo vệ quyền lợi của chủ thể này cũng chính là bảo vệ lợi ích quốc gia, bảo đảm an ninh tài chính và sự ổn định của nền kinh tế quốc dân. Lẽ đƣơng nhiên, việc ƣu tiên bảo vệ quyền, lợi ích của các ngân hàng cần phải đảm bảo sự dung hòa hợp lý với quyền lợi của các chủ thể khác tham gia vào giao dịch, kể cả bên thứ ba.
Thứ hai, nguyên tắc vật quyền ở biện pháp thế chấp và cầm cố tài sản. Xét từ khía cạnh kỹ thuật lập pháp, việc ƣu tiên bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm đƣợc thể hiện tập trung nhất ở sự đảm bảo nguyên tắc vật quyền trong biện pháp thế chấp và cầm cố tài sản. Điều đó có nghĩa là, vật quyền mà bên nhận bảo đảm xác lập trên tài sản bảo đảm trong biện pháp thế chấp, cầm cố cần đƣợc bảo vệ tuyệt đối trƣớc bất kỳ hành vi xâm phạm nào. Pháp luật La Mã gọi đó
là một trong các dạng quyền đối với tài sản của ngƣời khác 25, tr. 76, 77. Nó mạnh gần nhƣ quyền sở hữu (trong pháp luật La Mã cổ đại, có những thời điểm đã ghi nhận rằng trong các trƣờng hợp bảo đảm vật quyền, bên bảo đảm phải chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm, sau đó nếu nghĩa vụ đã hoàn thành thì bên nhận bảo đảm trả lại tài sản cho bên bảo đảm) 28, tr. 184. Sự bảo vệ tốt nhất cho quyền lợi của bên nhận bảo đảm có lẽ chính là việc thiết lập một vật quyền cho chủ thể này trên những tài sản đem bảo đảm. Với khả năng pháp lý này, bên nhận thế chấp, cầm cố (chủ nợ) - mặc dù không phải là chủ sở hữu tài sản nhƣng sẽ có đặc quyền ƣu tiên, theo đuổi và truy đòi đối với tài sản đó, cao hơn các chủ thể khác, thậm chí là cả chủ sở hữu tài sản. Khi đó, chủ sở hữu bị hạn chế quyền của mình đối với tài sản.
Tuy nhiên, cũng cần phải xác định rằng: nguyên tắc vật quyền chỉ có thể áp dụng một cách trọn vẹn đối với các tài sản tồn tại dƣới dạng vật hữu hình. Đối với các tài sản tồn tại dƣới dạng quyền tài sản hay tài sản vô hình, thì vật quyền lúc đó chỉ thể hiện bằng quyền đƣợc ƣu tiên thanh toán, còn quyền truy đòi sẽ không đƣợc thể hiện rõ nét.
Thứ ba, nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý của các thỏa thuận trong giao dịch bảo đảm tiền vay.
Cũng giống nhƣ các giao dịch dân sự khác, giao dịch bảo đảm tiền vay chính là sự thỏa thuận giữa các bên dựa trên mối quan hệ bình đẳng, tự nguyện, tự do thỏa thuận. Các bên có thể tự do đàm phán, bàn bạc với nhau nhƣng khi đã có sự đồng thuận và ghi nhận thành các điều khoản của hợp đồng về quyền và nghĩa vụ của các bên thì các thỏa thuận đó phải đƣợc tôn trọng. Không thể chấp nhận việc các chủ thể tại thời điểm ký kết hợp đồng thì đồng thuận tất cả các vấn đề, đến thời điểm khác lại có quyền đơn phƣơng hủy bỏ thỏa thuận đó, gây ảnh hƣởng đến quyền lợi của phía bên kia.
Vì không tuân thủ nguyên tắc này, pháp luật Việt Nam hiện hành về bảo đảm tiền vay đang cho phép bên bảo đảm trong nhiều trƣờng hợp có quyền tự ý vi phạm thỏa thuận đã ký kết, điển hình là trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi
nợ, bởi lẽ hiện tại pháp luật quy định rằng tại thời điểm xử lý tài sản, nếu các bên không xử lý đƣợc theo thỏa thuận thì phải khởi kiện, do đó làm vô hiệu hóa thỏa thuận trong hợp đồng trƣớc đó. Bên nhận bảo đảm muốn thực hiện quyền của mình, phải thỏa thuận lại với bên bảo đảm, điều mà ở thời điểm đó rất khó có thể đạt đƣợc sự đồng thuận, vì đã phát sinh mâu thuẫn giữa các bên. Đây là một nghịch lý, cần phải đƣợc sửa đổi cho phù hợp.