- Khó khăn vì pháp luật không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất thuê.
2.2.1. Khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
liền với đất
Thực tế giao dịch bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thƣơng mại cho thấy rằng, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất (nhƣ nhà ở, nhà văn phòng, nhà xƣởng, công trình xây dựng...) là loại tài sản đƣợc sử dụng phổ biến nhất. Phần vì các tài sản này thƣờng có giá trị lớn, hơn nữa, lại dễ quản lý và gần nhƣ không bị hao mòn, hỏng hóc nhƣ các tài sản khác. Tuy vậy, gần nhƣ tƣơng xứng với những ƣu thế của nó, việc xử lý loại tài sản này đang là một công việc làm “nhức đầu” các cán bộ ngân hàng.
2.2.1.1. Khó khăn do nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
Khác với quy định về xử lý các loại tài sản khác, Điều 721 BLDS 2005 quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp nhƣ sau: “Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án”. Quy định này trên thực tế đang gây khó cho các ngân hàng, vì một khi đã phải xử lý tài sản bảo đảm thì chủ tài sản rất ít khi hợp tác với ngân hàng để có thể xử lý theo thỏa thuận. Khi đó, ngân hàng không còn cách nào khác buộc phải khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Mà nhƣ chúng ta biết, thủ tục giải quyết một vụ án dân sự theo quy định của pháp luật hiện hành trải qua rất nhiều công đoạn, tốn thời gian, công sức, nên rất ít khi đƣợc các ngân hàng lựa chọn. Vì những lý do đó, quy định của pháp luật chƣa phù hợp với thực tiễn giao lƣu dân sự, không bảo đảm yêu cầu thu hồi vốn nhanh chóng cho các ngân hàng.
Ngoài ra, bản thân quy định nêu trên cũng chứa đựng mâu thuẫn. Một mặt, ghi nhận cho các bên đƣợc quyền tự do thỏa thuận về cách thức, biện pháp xử lý tài sản bảo đảm; mặt khác, lại gián tiếp công nhận cho bên thế chấp quyền phủ nhận các thỏa thuận đó và buộc các ngân hàng phải khởi kiện và theo đuổi một vụ kiện
với rất nhiều phiền phức, tốn kém. Có thể thấy rằng, khi ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, phía ngân hàng thƣờng rất chú trọng thỏa thuận các phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm, đƣa ra các thời điểm, các hình thức xử lý thật cụ thể, cốt làm sao để khi cần thiết thì việc xử lý phải diễn ra thật dễ dàng, thu hồi vốn nhanh, bảo đảm an toàn tín dụng. Bên thế chấp dễ dàng và nhanh chóng đồng ý với những phƣơng thức đó vì họ biết rằng, tại giờ phút quyết định, chỉ cần họ thể hiện ý chí phản đối, là tất cả các thỏa thuận trong hợp đồng sẽ trở thành vô nghĩa. Nói theo cách nói dân gian, thì pháp luật của chúng ta đang “vẽ đƣờng cho hƣơu chạy”.
Bên cạnh đó, còn có sự mâu thuẫn trong quy định của các văn bản hƣớng dẫn so với quy định của BLDS 2005 về vấn đề này. Nghị định 178/1999/NĐ-CP quy định:
“Tài sản bảo đảm tiền vay phải được xử lý theo các phương thức mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không xử lý được theo các phương thức đã thoả thuận thì tổ chức tín dụng có quyền:
a) Bán, chuyển nhượng tài sản cầm cố, thế chấp để thu hồi nợ;
b) Yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh; nếu bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì xử lý tài sản của bên bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”.
Và:
“Tổ chức tín dụng có quyền thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay như sau:
a) Trực tiếp bán cho người mua;
b) Ủy quyền việc bán đấu giá tài sản cho Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản;
c) Ủy quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức có chức năng được mua bán tài sản để bán”.
Thông tƣ liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC Hƣớng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng lại quy
định là: “Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không xử lý được theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, thì tổ chức tín dụng đưa tài sản ra bán đấu giá để thu hồi nợ hoặc khởi kiện tại Toà án”.
Mỗi văn bản quy định một kiểu, mâu thuẫn nhau, nhƣng nếu dựa trên BLDS - văn bản có hiệu lực cao nhất về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - thì tựu trung lại, pháp luật của chúng ta đang đƣa ra một nguyên lý xử lý quyền sử dụng đất không phù hợp với tính chất, đặc điểm của quan hệ dân sự, đó là tôn trọng tối đa quyền tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm của các bên. Hay chính xác hơn, pháp luật cho phép thỏa thuận, nhƣng lại không bảo đảm cho các thỏa thuận đó đƣợc thực thi trên thực tế. Bất cập ngay từ nguyên lý, ắt sẽ dẫn đến những khó khăn khác.
2.2.1.2. Khó khăn do trình tự, thủ tục xử lý phức tạp, kéo dài
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải trải qua rất nhiều thủ tục, liên quan đến nhiều cơ quan có thẩm quyền.
Trước tiên là thủ tục đăng ký xử lý tài sản. Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (đã đƣợc sửa đổi, bổ sung theo Thông tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006), quy định: “Trong trường hợp phải xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà việc thế chấp, bảo lãnh các loại tài sản này đã được đăng ký thì chậm nhất là mười lăm (15) ngày trước khi tiến hành việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh, bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh phải thực hiện đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh đó”.
Bước hai, theo Thông tƣ liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA- BTC-TCĐC, các tổ chức tín dụng lại phải tiếp tục xin phép UBND cấp tỉnh cho phép bán đấu giá tài sản. Thủ tục xin phép này trên thực tế rất mất thời gian, thậm chí trong nhiều trƣờng hợp còn bị ách tắc do cơ quan Nhà nƣớc không tuân thủ quy định của pháp luật. Có thể xem xét ví dụ sau:
Công ty CP Xuất nhập khẩu - Du lịch - Hội chợ quốc tế, số ĐKKD số 0103001070 do Sở Kế hoạch Đầu tƣ Hà Nội cấp ngày 24/05/2002, vay vốn tại Ngân
hàng Quốc Tế theo Hợp đồng tín dụng số 001416/HĐTD ngày 24/09/2003, số tiền vay 500.000.000 đồng. Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tại phố Lạc Trung, Phƣờng Lạc Trung, Quận Hai Bà Trƣng, Hà Nội, thuộc sở hữu của ông Nguyễn Duy Hải - Phó Giám đốc Công ty. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (để bảo lãnh) đã đƣợc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại UBND phƣờng Lạc Trung theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm đó. Đến hạn trả nợ, Công ty CP Xuất nhập khẩu - Du lịch - Hội chợ quốc tế không thực hiện nghĩa vụ của mình, Ngân hàng sau nhiều lần đôn đốc Công ty và chủ tài sản không thành, đã quyết định bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ.
Thực hiện đúng thủ tục luật định, Ngân hàng đã gửi hồ sơ đến UBND quận Hai Bà Trƣng, Hà Nội (nơi có đất) nộp hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá. Tuy nhiên, cán bộ địa chính của UBND quận Hai Bà Trƣng không tiếp nhận hồ sơ với lý do rằng khi đăng ký giao dịch bảo đảm, Ngân hàng đăng ký tại phƣờng Lạc Trung, không đăng ký tại quận, nên quận không quản lý trƣờng hợp này và không cho phép bán đấu giá (mặc dù trong hồ sơ Ngân hàng gửi lên có đầy đủ xác nhận, chữ ký, con dấu của UBND phƣờng Lạc Trung). Cán bộ Ngân hàng đã phải đến làm việc nhiều lần, đem theo tất cả các văn bản pháp luật liên quan để giải thích, nhƣng vẫn không đƣợc việc. Khi đƣợc Ngân hàng yêu cầu trả lời bằng văn bản về lý do không cho phép bán đấu giá, cán bộ địa chính phụ trách giải quyết công việc chỉ hứa hẹn nhiều lần mà không thực hiện.
Bước ba, ngân hàng phải làm thủ tục chuyển hồ sơ qua Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản (thuộc Sở Tƣ pháp) để bán đấu giá tài sản. Ở công đoạn này, ngân hàng phải trải qua rất nhiều bƣớc nhỏ, nhƣ niêm yết công khai, thống nhất giá khởi điểm, tổ chức phiên đấu giá, giảm giá khởi điểm nếu không có ngƣời trả giá...
Bước bốn, nếu cuộc đấu giá thành công, Ngân hàng lại phải cùng bên mua tài sản và chủ tài sản thực hiện các thủ tục ký hợp đồng, sang tên, trƣớc bạ cho ngƣời mua. Công đoạn này cũng gây nhiều tốn kém về thời gian, chi phí cho ngân hàng do sự “nhũng nhiễu” của các cán bộ nhà nƣớc làm thủ tục giấy tờ.
nhiều khó khăn, nhƣ:
Thứ nhất, các cơ quan nhà nƣớc thƣờng không đồng ý xác nhận vào các văn bản trong quá trình ngân hàng bán đấu giá tài sản mà không có lý do chính đáng. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, gần nhƣ mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải có xác nhận, công chứng, chứng thực, đăng ký, cho phép của cơ quan nhà nƣớc nên nếu họ không đồng ý, việc xử lý nợ sẽ bị gián đoạn, ách tắc.
Thứ hai, nhƣ đã đề cập ở phần các tài sản, một thực tế ở nƣớc ta hiện nay là các giấy liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn rất lộn xộn, giá trị pháp lý không rõ ràng. Những tài sản có giấy tờ hợp pháp là rất ít, chủ yếu là giấy tờ “hợp lệ”. Quyền sử dụng đất với các loại giấy tờ này vẫn tham gia vào thị trƣờng bất động sản rất phổ biến, nếu không muốn nói là chiếm đa số. Tuy nhiên, khi phải xử lý tài sản bảo đảm, thì cơ quan chức năng lại không chấp nhận các giấy tờ này, nên mặc dù nhiều trƣờng hợp không có tranh chấp giữa ngân hàng và khách hàng nhƣng ngân hàng cũng không thể bán đƣợc tài sản
Qua một số nét khái quát nhƣ trên, có thể thấy đƣợc rằng, “con đƣờng” xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thật lắm gian truân. Có quá nhiều công đoạn, và tại mỗi công đoạn, lại có thể gặp “ách tắc” do cung cách làm việc của các thiết chế hỗ trợ ở nƣớc ta hiện nay. Điều này đã và đang cản trở quá trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ một cách hợp pháp của các ngân hàng, làm ảnh hƣởng đến an toàn tín dụng và hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại. Thực tế này cần phải đƣợc thay đổi.