2.1. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG
2.1.6. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ của cỏc ngõn hàng thƣơng mại
Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất của quỏ trỡnh thế chấp quyền sử dụng đất, đõy cũn được coi là giai đoạn cuối cựng mà ngõn hàng ỏp dụng đối với quyền sử dụng để thu hồi nợ khi mà bờn vay khụng thực hiện hoặc thực
hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ của mỡnh. Tuy nhiờn, cỏc quy định của phỏp luọ̃t về vấn đề này (Bộ luọ̃t Dõn sự năm 2005, Luọ̃t Đất đai năm 2013, Nghị định số 163/2006/NĐ- CP) vẫn cũn một số mõu thuẫn, chưa thống nhất, gõy khú khăn trong quỏ trỡnh ỏp dụng.
* Nguyờn tắc xử lý tài sản bảo đảm
- Trường hợp tài sản thế chấp được dựng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thỡ việc xử lý tài sản đú được thực hiện theo thoả thuọ̃n của cỏc bờn; nếu khụng cú thoả thuọ̃n thỡ tài sản thế chấp được bỏn đấu giỏ theo quy định của phỏp luọ̃t.
- Trường hợp tài sản thế chấp được dựng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thỡ việc xử lý tài sản thế chấp đú được thực hiện theo thoả thuọ̃n của bờn bảo đảm và cỏc bờn cựng nhọ̃n bảo đảm; nếu khụng cú thoả thuọ̃n hoặc khụng thoả thuọ̃n được thỡ tài sản thế chấp được bỏn đấu giỏ theo quy định của phỏp luọ̃t.
- Việc xử lý tài sản thế chấp phải được thực hiện một cỏch khỏch quan, cụng khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn tham gia giao dịch bảo đảm, cỏ nhõn, tổ chức cú liờn quan và phự hợp với cỏc quy định của phỏp luọ̃t.
- Việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khụng phải là hoạt động kinh doanh tài sản của ngõn hàng thương mại, ngõn hàng thương mại được quyền thực hiện xử lý tài sản hoặc uỷ quyền cho bờn thứ ba thực hiện.
* Cỏc trường hợp xử lý tài sản thế chấp
- Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm mà bờn thế chấp khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ.
- Bờn bảo đảm vi phạm nghĩa vụ của mỡnh dẫn đến phải thực hiện nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn, nhưng khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đầy đủ nghĩa vụ.
- Phỏp luọ̃t quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bờn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khỏc đó đến hạn.
- Người vay bị phỏ sản thỡ việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ được thực hiện theo cỏc quy định của phỏp luọ̃t về phỏ sản.
- Người vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo quyết định của cơ quan cú thẩm quyền trước khi đến hạn trả nợ, thỡ nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là
đến hạn, nếu người vay khụng trả nợ và khụng xử lý tài sản thế chấp để trả nợ thỡ Ngõn hàng thương mại được xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
- Cỏc trường hợp khỏc do cỏc bờn thoả thuọ̃n hoặc phỏp luọ̃t quy định.
*Cỏc phương thức xử lý tài sản
Phương thức 1: Bỏn tài sản thế chấp
- Bờn thế chấp trực tiếp bỏn tài sản cho người mua. - Ngõn hàng thương mại trực tiếp bỏn cho người mua. - Bỏn thụng qua tổ chức đấu giỏ.
Phương thức 2: Ngõn hàng thương mại nhọ̃n chớnh tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bờn thế chấp. Trong trường hợp này việc quyết định nhọ̃n tài sản để sử dụng, thay thế thực hiện nghĩa vụ phải thực hiện theo thủ tục mua tài sản của Ngõn hàng thương mại
Phương thức 3: Bờn nhọ̃n thế chấp nhọ̃n cỏc khoản tiền hoặc tài sản khỏc từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đũi nợ.
Phương thức 4: Phương thức khỏc do cỏc bờn thoả thuọ̃n.
* Thụng bỏo xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ
- Trước khi xử lý tài sản thế chấp, bờn xử lý tài sản phải thụng bỏo bằng văn bản về
việc xử lý tài sản thế chấp (nội dung thụng bỏo gồm: Lý do xử lý tài sản; nghĩa vụ được bảo đảm; mụ tả tài sản; phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản thế chấp) cho cỏc bờn thế chấp theo địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký văn bản thụng bỏo về việc xử lý tài sản thế chấp theo quy định của phỏp luọ̃t về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Đối với tài sản thế chấp cú nguy cơ bị mất giỏ trị hoặc giảm sỳt giỏ trị,… thỡ người xử lý tài sản cú quyền xử lý ngay, đồng thời phải thụng bỏo cho cỏc bờn nhọ̃n bảo đảm khỏc về việc xử lý tài sản đú.
- Trong trường hợp người xử lý tài sản khụng thụng bỏo về việc xử lý tài sản thế chấp theo quy định mà gõy thiệt hại cho cỏc bờn cựng nhọ̃n bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đó được đăng ký thỡ phải bồi thường thiệt hại.
*Thời điểm xử lý tài sản thế chấp để thu hồ nợ
Thời điểm xử lý tài sản thế chấp do cỏc bờn thoả thuọ̃n; nếu khụng cú thoả thuọ̃n thỡ người xử lý tài sản (ngõn hàng thương mại) cú quyền quyết định về thời điểm xử lý tài sản thế chấp nhưng khụng được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thụng bỏo về việc xử lý tài sản thế chấp, trừ trường hợp phỏp luọ̃t cú quy định khỏc.
*Thu giữ tài sản thế chấp
- Trong trường hợp khụng thoả thuọ̃n được phương thức xử lý tài sản, hoặc cú thoả thuọ̃n nhưng bờn thế chấp khụng thực hiện, cố tỡnh kộo dài, lẩn trỏnh việc xử lý tài sản thỡ ngõn hàng thương mại sẽ tiến hành thu giữ tài sản thế chấp để xử lý thu hồi nợ. Ngõn hàng thương mại sẽ thụng bỏo bằng văn bản về việc thu giữ và ấn định thời hạn thu cho bờn giữ tài sản thế chấp; nếu hết thời hạn ấn định trong thụng bỏo mà bờn giữ tài sản bảo đảm khụng giao tài sản thỡ ngõn hàng thương mại cú quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý hoặc yờu cầu Tũa ỏn giải quyết.
- Khi thực hiện việc thu giữ tài sản thế chấp phải thực hiện cỏc quy định sau:
+ Thụng bỏo trước cho người giữ tài sản thế chấp về việc ỏp dụng biện phỏp thu giữ tài sản thế chấp trong một thời hạn hợp lý. Văn bản thụng bỏo phải ghi rừ lý do, thời gian thực hiện việc thu giữ tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn.
+ Khụng được ỏp dụng cỏc biện phỏp vi phạm điều cấm của phỏp luọ̃t, trỏi đạo đức xó hội trong quỏ trỡnh thu giữ tài sản thế chấp.
+ Trong trường hợp người giữ tài sản thế chấp là người thứ ba thỡ cần phối hợp với bờn thế chấp để thực hiện việc thu giữ tài sản thế chấp.
+ Bờn thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải chịu cỏc chi phớ hợp lý, cần thiết cho việc thu giữ tài sản thế chấp; trong trường hợp khụng giao tài sản để xử lý hoặc cú hành vi cản trở việc thu giữ hợp phỏp tài sản thế chấp mà gõy thiệt hại cho bờn nhọ̃n thế chấp thỡ phải bồi thường.
+ Trong quỏ trỡnh tiến hành thu giữ tài sản thế chấp, nếu bờn giữ tài sản thế chấp cú dấu hiệu chống đối, cản trở, gõy mất an ninh, trọ̃t tự nơi cụng cộng hoặc cú hành vi vi
phạm phỏp luọ̃t khỏc thỡ người xử lý tài sản thế chấp cú quyền yờu cầu UBND cấp xó và cơ quan Cụng an nơi tiến hành thu giữ tài sản thế chấp, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mỡnh ỏp dụng cỏc biện phỏp theo quy định của phỏp luọ̃t để giữ gỡn an ninh, trọ̃t tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp.
*Quyền nhận lại tài sản bảo đảm
Trước thời điểm xử lý tài sản thế chấp mà bờn thế chấp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mỡnh đối với bờn nhọ̃n thế chấp và thanh toỏn cỏc chi phớ phỏt sinh do việc chọ̃m thực hiện nghĩa vụ thỡ cú quyền nhọ̃n lại tài sản đú, trừ trường hợp phỏp luọ̃t cú quy định khỏc về thời điểm được nhọ̃n lại tài sản thế chấp trước khi xử lý.
* Thanh toỏn tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp
Trường hợp 1: Trong trường hợp phỏp luọ̃t khụng quy định thỡ số tiền thu được thanh toỏn theo thứ tự sau:
- Cỏc chi phớ cần thiết để xử lý tài sản thế chấp: chi phớ bảo quản, quản lý, định giỏ, quảng cỏo, tiền hoa hồng, chi phớ bỏn đấu giỏ và cỏc chi phớ hợp lý khỏc liờn quan đến xử lý tài sản thế chấp bảo đảm.
- Thuế và cỏc khoản phớ nộp ngõn sỏch Nhà nước (nếu cú).
- Thanh toỏn nghĩa vụ cho bờn nhọ̃n thế chấp; trong trường hợp tài sản thế chấp được dựng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thỡ tiền bỏn tài sản được thanh toỏn cho cỏc bờn nhọ̃n thế chấp bảo đảm theo thứ tự ưu tiờn thanh toỏn.
- Trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản nợ vay thỡ thanh toỏn theo thứ tự nợ gốc, lói, lói quỏ hạn, tiền bồi thường thiệt hại (nếu cú), trừ trường hợp cỏc bờn cú thoả thuọ̃n khỏc.
Trường hợp 2: Trường hợp ngõn hàng thương mại đó ứng trước để thanh toỏn cỏc chi phớ xử lý tài sản hoặc cỏc khoản thuế, phớ nộp ngõn sỏch Nhà nước thỡ được thu hồi lại số tiền tương ứng này trước khi thực hiện thanh toỏn nợ gốc, lói vay, lói quỏ hạn.
Trường hợp 3: Trong trường hợp số tiền thu được khi bỏn tài sản và cỏc khoản thu từ việc khai thỏc, sử dụng tài sản thế chấp trong thời gian xử lý (sau khi trừ đi cỏc khoản chi phớ hợp lý, cần thiết cho việc khai thỏc sử dụng tài sản) lớn hơn số nợ phải trả
thỡ phần chờnh lệch thừa (nếu cú) sau khi xử lý tài sản bảo đảm được giữ lại để thực hiện nghĩa vụ khỏc với ngõn hàng thương mại (nếu cú). Trường hợp thiếu bờn bảo đảm cú nghĩa vụ tiếp tục trả nợ cho ngõn hàng thương mại.