KẾT LUẬN CHƢƠNG
2.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Với vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu, nhưng Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và gọi chung là người sử dụng đất. Để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng, Nhà nước tiến hành thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là một hoạt động quan trọng nhằm thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, vì vậy phải đảm bảo các nguyên tắc mà pháp luật quy định tại Điều 3, Điều 4 Nghị định 88/2009/NĐ-CP, gồm:
Nguyên tắc thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Đây là quy định cần thiết bởi trên thực tế trước đây việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất chứ không theo thửa đất nên gây ra tình trạng khó khăn khi cần thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cũng như tài sản trên đất. Với nguyên tắc này, giúp cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất có thể chủ động quyết định việc khai thác và sử dụng tài sản thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình theo mục đích và khả năng của mình, miễn sao không vi phạm vào quy hoạch của Nhà nước.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. Ngược lại với trường hợp nêu trên, xuất phát từ tính chất, đặc điểm của các loại đất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có nhiều điểm tương đồng về chế độ quản lí và sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng cũng không có sự khác biệt nên pháp luật cho phép việc cấp giấy chứng nhận đối với các loại đất này có thể được gộp chung trên một giấy từ nhiều ô thửa đất khác nhau. Đây là quy định hợp lí, vừa giản tiện các thủ tục không cần thiết, vừa đỡ tốn kém do việc phải xem xét cấp nhiều giấy đối với nhiều ô thửa đất mà giữa chúng có sự tương đồng về chế độ sử dụng. Qua đó, cũng giúp Nhà nước dễ dàng quản lí và kiểm soát hơn.
Nguyên tắc thứ hai: thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, qua đó nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể độc lập đối với cùng một thửa đất. Tuy nhiên, với quy định như vậy rất dễ xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp khi trong nhiều trường hợp người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất là khác nhau. Do vậy, các văn bản pháp luật về đất đai cần quy định rõ hơn về vấn đề này.
Nguyên tắc thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người đề nghị cấp giấy
sau khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
Nguyên tắc thứ tư: Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Những tài sản được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,