KẾT LUẬN CHƢƠNG
2.3.1. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2003 thì hộ gia đình, cá nhân là một trong chín đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, không phải hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng đất cũng đương nhiên được Nhà nước cấp giấy chứng nhận. Với mỗi cơ sở, căn cứ và nguồn gốc sử dụng và sở hữu bất động sản khác nhau thì Nhà nước quy định các điều kiện khác nhau khi cấp giấy chứng nhận. Cụ thể:
2.3.1. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng đất
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được thực hiện với những điều kiện chung như sau:
Thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Thứ hai: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ ba: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ tư: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất sử dụng ổn định trong trường hợp này phải đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:
- Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;
- Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục như đã nêu ở trên mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp này việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
- Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân cấp xã nơi có đất;
- Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của
nhà ở liên quan đến thửa đất;
- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức);
- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; - Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định nêu trên có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định nêu trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Thứ năm: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Thứ sáu: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được
Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Thứ bảy: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Với bảy điều kiện nêu trên ứng với những cơ sở, những căn cứ và nguồn gốc sử dụng đất khác nhau của các hộ gia đình, cá nhân để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu so sánh với quy định về điều kiện cấp giấy của pháp luật đất đai trước đó cho thấy, pháp luật đất đai hiện hành thể hiện sự thông thoáng và mở rộng hơn diện đối tượng được cấp giấy chứng nhận, điều kiện cũng được quy định "nới lỏng" hơn, phù hợp hơn với thực tế sử dụng đất và với diễn biến lịch sử. Đặc biệt, Nhà nước đã tạo điều kiện tối đa cho người sử dụng đất khi không có các giấy tờ hợp lệ, hợp thức hóa hầu hết các sai phạm về đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, nhận chuyển nhượng trái pháp luật, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng thẩm quyền. Những quy định này là hợp lý và cần thiết khi mà hiện tại ở Việt Nam, công tác quản lý đất đai không theo kịp với tiến trình phát triển kinh tế; khi mà thói quen cũng như ý thức pháp luật của nhân dân còn nhiều hạn chế gây cản trở cho công tác cấp Giấy chứng nhận trong thời gian qua.
Tuy nhiên, với bảy điều kiện nêu trên thì có một điều kiện cần hết sức thận trọng và xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định việc cấp hay từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, đó là trường
hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ gì nhưng đủ ba điều kiện: đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận. Về vấn đề này hiện nay trong thực tiễn triển khai còn nhiều ý kiến trái chiều nhau và dẫn đến mỗi địa phương thực hiện rất khác nhau. Cụ thể:
- Về điều kiện: đất sử dụng "ổn định" hiện đang còn nhiều tranh luận
Ý kiến thứ nhất: cho rằng “ổn định” tức là khi sử dụng không có sự tranh chấp hay khiếu nại, việc sử dụng đất của họ không giấy tờ nhưng đó là việc sử dụng đất ngay tình, công nhiên không làm xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khác, theo quan niệm này cũng có ý kiến cho rằng phải bổ sung đó là “không vi phạm pháp luật”, việc không xâm hại lợi ích của người khác ở đây bao gồm cả lợi ích của nhà nước - của chủ sở hữu. Với quan niệm này sẽ đưa đến việc yêu cầu người sử dụng đất phải có trách nhiệm chứng minh sự “ổn định”. Trường hợp hoàn toàn không có giấy tờ (kể cả giấy tay) hay nhận chuyển nhượng của người không có giấy tờ sẽ không được coi là sử dụng ổn định. Theo đó, việc cấp giấy chứng nhận sẽ chặt chẽ, bảo đảm được sự công bằng xã hội, và tính nghiêm minh của luật pháp. Song do pháp Luật đất đai không qui định cụ thể khái niệm theo quan điểm trên, do đó người đang sử dụng đất có quyền kiến nghị cấp giấy chứng nhận theo những nhận thức khác có lợi cho mình.
Ý kiến thứ hai: Nếu như quan niệm trên xuất phát từ nguồn gốc của việc chiếm hữu đất đai, thì quan điểm thứ 2 xuất phát từ việc xem xét quá trình sử dụng để khẳng định sự ổn định: Đó là việc sử dụng đã diễn ra trong một giai đoạn nhất định, trong quá trình đó có sự ổn định về chủ sử dụng (không thay đổi), ổn định về loại đất sử dụng; và về ranh giới thửa đất không thay đổi, đồng thời không có sự tranh chấp, khiếu nại. Theo quan điểm của ngành tòa án trong đường lối xét xử đưa ra sự ổn định theo chủ sử dụng dựa
theo mốc thời gian là trước ngày Luật đất đai 1988 có hiệu lực (08/1/1988) để bảo vệ người đang sử dụng. Điều này có sự tương đồng với bộ Luật dân sự Việt Nam về chiếm hữu ngay tình nếu là bất động sản sau 30 năm không có ai khiếu nại thì thành tài sản của người chiếm hữu (trừ tài sản nhà nước). Trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường các địa phương cũng vận dụng theo quan niệm này. Tuy nhiên, sẽ luôn có một số đối tượng sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất do không đủ thời gian sử dụng, dẫn tới tình trạng sử dụng đất ngoài tầm kiểm soát của nhà nước sẽ tiếp tục diễn ra. Để giải quyết vấn đề này, cơ quan tư vấn phải hướng cho người sử dụng đất đó theo con đường khác, đó là cấp giấy chứng nhận cho người đã sử dụng trước đó, sau đó lập thủ tục chuyển nhượng.
Ý kiến thứ ba: theo hướng cởi mở hơn, khoan sức dân trên cơ sở chấp nhận, coi vi phạm pháp Luật đất đai trong quá trình quản lý là một thực tiễn khách quan (từ cơ chế chính sách đến tổ chức thực hiện còn nhiều tồn tại), theo đó khái niệm “ổn định” từng bước được thể hiện thông qua các Điều kiện xét duyệt khi cấp giấy chứng nhận. Sự “ổn định về loại đất” được coi là ưu tiên số một, đất được đưa vào sử dụng từ thời điểm nào không tùy thuộc vào thời điểm của người chủ đang sử dụng đó mà có thể bởi những người sử dụng đất trước đó. Đây chính là thời điểm để xác định nghĩa vụ tài chính và xác định việc sử dụng đất đó có phù hợp qui hoạch của nhà nước hay không. Thời điểm chủ sử dụng đất bắt đầu sử dụng không bị tuỳ thuộc vào thời gian dài hay ngắn miễn là trước 1/7/2004 và từ khi sử dụng đến khi cấp giấy chứng nhận, đất đó không có tranh chấp, khiếu kiện. Cũng như phần đầu đã đề cập và đang còn tranh luận: có tranh chấp với nhà nước hay không, biểu hiện sự nhà nước tranh chấp đó được thể hiện như thế nào? Người sử dụng đất phải chứng minh hay nhà nước phải chứng minh:
quản lý, nhất là ở cấp cơ sở thường yêu cầu người sử dụng đất phải chứng minh nguồn gốc và việc chiếm hữu đất đai đang sử dụng là hành vi phù hợp pháp luật, không vi phạm Điều cấm, đồng thời chứng minh sự ổn định về loại đất mà mình đang sử dụng, để người áp dụng pháp luật xác định đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
- Đối với điều kiện thứ hai: “Đất không có tranh chấp”. Đây là điều kiện quy định rất chung chung và gây ra nhiều cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. Cụ thể, Luật đất đai không qui định cụ thể các dấu hiệu hay các biểu hiện của tranh chấp, do vậy trong thực tiễn áp dụng pháp luật, nhiều trường hợp chính quyền cơ sở thường coi việc xuất hiện đơn thư, sẽ mặc nhiên ngưng hồ sơ cấp giấy chứng nhận, mà không xử lý, xác định tư cách của người nộp đơn khiếu kiện, nhất là các trường hợp thừa kế. Mặt khác, không ít trường hợp tuy đã có quyết định giải quyết khiếu nại, tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền, đã có hiệu lực thi hành, nhưng các cơ quan có chức năng e ngại cấp giấy chứng nhận cho trường hợp này. Từ đó