Gần 100 năm thuộc Phỏp, xó hội Việt Nam chịu sự chi phối của ba BLDS mà chớnh quyền thực dõn lần lượt ban hành, đú là Bộ Dõn luật Nam Kỳ giản yếu năm 1883, Bộ Dõn luật Bắc Kỳ năm 1931 và Bộ Dõn luật Trung Kỳ năm 1939. Do hoàn cảnh lịch sử chi phối, theo Sắc lệnh 90/SL ngày 10 thỏng 10 năm 1945 của Chủ tịch Hồ Chớ Minh tạm thời ỏp dụng cỏc luật lệ hiện hành lỳc bấy giờ ở Bắc, Trung và Nam Bộ để thi hành cho đến khi ban hành những bộ luật mới cho toàn cừi Việt Nam "nếu như cỏc luật lệ ấy khụng trỏi với những nguyờn tắc độc lập của nước Việt Nam và chớnh thể dõn chủ cộng hũa", theo đú những quy định tiến bộ của ba Bộ luật này tiếp tục được ỏp dụng mói cho đến những năm cuối của thập kỷ 50.
Trong lĩnh vực BTTH, trước khi xem xột ỏp dụng quy định cụ thể điều chỉnh trực tiếp cần phải tuõn theo nguyờn tắc chung để xỏc định trỏch nhiệm BTTH ngoài hợp đồng. Trong Bộ Dõn luật Bắc Kỳ tại Điều 711 và Bộ Dõn
luật Trung Kỳ tại Điều 763 quy định nguyờn tắc chung để xỏc định trỏch nhiệm bồi thường đú là:
Người ta phải chịu trỏch nhiệm khụng những tổn hại tự mỡnh làm ra mà cả về sự tổn hại do những người mà mỡnh phải bảo lónh hay do những vật mỡnh phải trụng coi nữa.
Phàm vật vụ hồn mà làm nờn tổn hại thỡ người trụng coi vật ấy cho là cú lỗi vào đú, khụng phõn biệt vật đú cú tay người động đến hay khụng, muốn phỏ sự phỏng đoỏn đú thỡ phải cú bằng chứng trỏi lại mới được [3], [5].
Như vậy, theo nguyờn tắc tổng quỏt xỏc định trỏch nhiệm dõn sự đú là người gõy thiệt hại phải chịu trỏch nhiệm về những thiệt hại về hành vi cố ý, về sự cẩu thả, bất cẩn của mỡnh, kể cả do vật vụ hồn mà mỡnh quản lý gõy tổn hại cho người khỏc. Vật vụ hồn cú thể được hiểu là những vật vụ tri, vụ giỏc như bàn, ghế, nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng… cũn người trụng coi vật vụ hồn cú thể là chủ sở hữu hoặc là những người được chủ sở hữu giao cho quản lý sử dụng cú trỏch nhiệm phải BTTH do lỗi vụ ý để sự tự hoạt động của bản thõn tài sản mà mỡnh trụng coi gõy ra thiệt hại hoặc để tài sản đú chịu sự tỏc động của con người gõy ra thiệt hại. Người trụng coi chỉ được loại trừ trỏch nhiệm BTTH khi cú những bằng chứng để chứng minh rằng thiệt hại xảy ra là khụng thể ngăn cấm được, sự kiện bất khả khỏng hoặc hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại.
Vấn đề trỏch nhiệm dõn sự về thiệt hại do nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng gõy ra được quy định tại Điều 716 Bộ Dõn luật Bắc Kỳ và Điều 767 Bộ dõn luật Trung Kỳ: "Người chủ nhà mà nhà đổ nỏt làm thiệt hại cho người ta vỡ khụng chịu tu bổ hay vỡ làm khụng chắc chắn phải chịu trỏch nhiệm về sự tổn hại đú" [3], [5].
Theo quy định trờn thỡ khi nhà cửa bị sụp đổ dẫn đến hậu quả gõy thiệt hại cho người khỏc, thiệt hại xảy ra cú thể là thiệt hại về tài sản, sức khỏe và
tớnh mạng con người thỡ trước hết trỏch nhiệm BTTH được đặt ra đối với chủ nhà, chủ nhà được suy đoỏn cú lỗi vụ ý, bao gồm lỗi vụ ý do hành vi của con người vỡ đó khinh suất, bất cẩn trong quỏ trỡnh khai thỏc, sử dụng nhà cửa khi khụng chịu tu bổ thường xuyờn, sửa chữa hư hỏng kịp thời bởi khi xõy dựng khụng đỳng kỹ thuật hoặc lỗi vụ ý để nhà cửa tự gõy ra thiệt hại vỡ sự vi phạm nghĩa vụ cẩn trọng trong việc trụng coi, quản lý nhà cửa, chưa thực hiện cỏc biện phỏp phũng ngừa để ngăn cản, hạn chế khả năng gõy thiệt hại cho người khỏc.
Về nguyờn tắc chung để xỏc định trỏch nhiệm dõn sự theo Bộ Dõn luật Sài Gũn 1972 được quy định tại cỏc tại cỏc điều 730, 731, 736 và Điều 736:
Người gõy thiệt hại khụng những phải chịu trỏch nhiệm về những hành vi cố ý mà cũn cả về cỏc sự sơ suất bất cẩn của mỡnh nữa. Người ta phải chịu trỏch nhiệm khụng những về sự thiệt hại do hành vi của chớnh mỡnh mà cũn chịu trỏch nhiệm về cả hành vi của những người mà mỡnh cú bổn phận trụng coi.
Người ta phải chịu trỏch nhiệm về sự thiệt hại gõy ra bởi vật vụ tri mà mỡnh canh thủ. Người canh thủ là người nào được hành dụng vật đú một cỏch tự chủ, tựy theo sự tiện lợi của mỡnh, khụng phải chịu sự kiểm soỏt của ai trong việc hành dụng. Người canh thủ đương nhiờn phải chịu trỏch nhiệm và chỉ được miễn trỏch nhiệm nếu chứng tỏ được rằng sự thiệt hại do một duyờn cớ ngẫu nhiờn hay một trường hợp bất khả khỏng gõy ra.
Theo quy định trờn, nguyờn tắc chung về trỏch nhiệm BTTH ngoài hợp đồng theo quy định Bộ Dõn luật Sài Gũn cơ bản giống với Bộ Dõn luật Bắc Kỳ và Bộ Dõn luật Trung Kỳ. Ngoài nguyờn tắc chung quy định BTTH do đồ vật, do sỳc vật gõy ra, tại Điều 739 Bộ Dõn luật Sài Gũn quy định BTTH do nhà cửa gõy ra: "Người sở hữu chủ một cụng trỡnh kiến trỳc bị sụp đổ vỡ thiếu tu bổ hay vỡ xõy cất cú khuyết điểm phải chịu trỏch nhiệm về sự thiệt hại do sự sụp đổ gõy ra" [4].
Trước hết, mọi kiến trỳc, cụng trỡnh xõy cất trờn thửa đất, trong chu vi phần đất được suy đoỏn là do sở hữu chủ đứng làm và thuộc quyền quản lý của người này, khi xõy dựng mới, lợp lại mỏi nhà, sửa chữa tường cỏi… và cú lỗi vụ ý vỡ thiếu sự tu bổ, chỳ trọng cần thiết hoặc khi xõy dựng cú khuyết điểm mà gõy thiệt hại cho người khỏc đều thuộc trỏch nhiệm của chủ sở hữu. Chủ sở hữu khụng phải chịu trỏch nhiệm về sự thiệt hại gõy ra bởi nhà cửa, cụng trỡnh khi đó giao cho người khỏc quản lý sử dụng nhà cửa, cụng trỡnh một cỏch tự chủ, tựy theo sự tiện lợi của mỡnh, khụng phải chịu sự kiểm soỏt của bất kỳ ai trong việc sử dụng. Và người quản lý sử dụng này đương nhiờn phải chịu trỏch nhiệm và chỉ được miễn trỏch nhiệm nếu chứng tỏ được rằng sự thiệt hại do một nguyờn cớ ngẫu nhiờn, họ đó làm hết cỏch mà khụng ngăn cản được thiệt hại xảy ra hay một trường hợp bất khả khỏng gõy ra do tũa xột định tựy hoàn cảnh lỗi.
Như vậy, cơ sở phỏt sinh trỏch nhiệm BTTH do nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng gõy ra trong cỏc Bộ dõn luật Việt Nam đó được quy định tương đối cụ thể về chủ thể chịu trỏch nhiệm bồi thường, về việc xỏc định yếu tố lỗi trong việc để nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng gõy ra thiệt hại. Tuy nhiờn, quy định trong cỏc Bộ Dõn luật cũng giống như quy định trong Cổ luật chưa chỉ ra được sự khỏc biệt giữa trỏch nhiệm BTTH do hành vi của con người với trỏch nhiệm BTTH do tài sản gõy ra, chưa dự liệu đến cỏc khả năng khỏc như cụng trỡnh xõy dựng khụng bị sụp đổ nhưng vẫn cú khả năng gõy ra thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc xung quanh và người khỏc. Nhưng rừ ràng cỏc kinh nghiệm và hạn chế trong cỏc quy định của cỏc bộ dõn luật cũng đó và đang được cỏc nhà làm luật Việt Nam đương đại tham khảo, ỏp dụng, tiờn liệu nhiều tỡnh huống khỏc để đưa ra quy định điều chỉnh một cỏch hợp lý, phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế hiện tại.