2.6. VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
2.6.1.Khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảmlà quyền sử dụng đất và tài sản
tài sản gắn liền với đất
Thực tế giao dịch bảo đảm tại các ngân hàng thương mại cho thấy rằng, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, nhà văn phòng, nhà xưởng, công trình xây dựng ...) là loại tài sản được sử dụng phổ biến nhất. Phần vì các tài sản này thường có giá trị lớn, hơn nữa, lại dễ quản lý và gần như không bị hao mòn, hỏng hóc như các tài sản khác. Tuy vậy, gần như tương xứng với những ưu thế của nó, việc xử lý loại tài sản này đang là một công việc làm “nhức đầu” các cán bộ ngân hàng
2.6.1.1. Khó khăn do nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
Khác với quy định về xử lý các loại tài sản khác, BLDS 2005 quy định
về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp như sau: “Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án”[25, Điều 721]. Quy định này trên thực tế đang gây cho các ngân hàng, vì
một khi đã phải xử lý tài sản bảo đảm thì chủ tài sản rất ít khi hợp tác với ngân hàng để có thể xử lý theo thỏa thuận. Khi đó, ngân hàng không còn cách nào khác buộc phải khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Mà như chúng ta biết, thủ tục giải quyết một vụ án dân sự theo quy định của pháp luật hiện hành trải qua rất nhiều công đoạn, tốn thời gian, công sức, nên rất ít khi được các ngân hàng lựa chọn. Vì những lý do đó, quy định của pháp luật chưa phù hợp với thực tiễn giao lưu dân sự, không bảo đảm yêu cầu thu hồi vốn nhanh chóng cho các ngân hàng.
Ngoài ra, bản thân quy định nêu trên cũng chưa đựng mâu thuẫn. Một mặt, ghi nhận cho các bên được quyền tự do thỏa thuận về cách thức, biện
pháp xử lý tài sản bảo đảm; mặt khác, lại gián tiếp công nhận cho bên thế chấp quyền phủ nhận các thỏa thuận đó và buộc các ngân hàng phải khởi kiện và theo đuổi một vụ kiện với rất nhiều phiền phức, tốn kém. Có thể thấy rằng, khi ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, phía ngân hàng thường rất chú trọng thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản bảo đảm, đưa ra các thời điểm, các hình thức xử lý thật cụ thể, cốt làm sao để khi cần thiết thì việc xử lý phải diễn ra thật dễ dàng, thu hồi vốn nhanh, bảo đảm an toàn tín dụng. Bên thế chấp dễ dàng và nhanh chóng đồng ý với những phương thức đó vì họ biết rằng, tại giờ phút quyết định, chỉ cần họ thể hiện ý chí phản đối, là tất cả các thỏa thuận trong hợp đồng sẽ trở thành vô nghĩa. Nói theo cách nói dân gian, thì pháp luật của chúng ta đang “vẽ đường cho hươu chạy”.
Bên cạnh đó, còn có sự mâu thuẫn trong quy định của các văn bản hướng dẫn so với quy định của BLDS 2005 về vấn đề này. Nghị định 163/ 2006/ NĐ – CP quy định tại Điều 58:
“1. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.” [2].
Và quy định tại Khoản 1 Điều 68: “ Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá”[2].
Ngoài ra còn có quy định trong Thông tư 16/ 2014/TTLT – BTP – BTNMT – NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường và Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.
Mỗi văn bản quy định một kiểu, mâu thuẫn nhau, nhưng nếu dựa trên BLDS – văn bản có hiệu lực cao nhất về bảo đảm thực hiện nghĩa vụdân sự - thì tựu trung lại, pháp luật của chúng ta đang đưa ra một nguyên lý xử lý quyền sử dụng đất không phù hợp với tính chất, đặc điểm của quan hệ dân sự, đó là tôn trọng tối đa quyền thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm của các bên. Hay chính xác hơn, pháp luật cho phép thỏa thuận, nhưng lại không bảo đảm cho các thỏa thuận đó được thực hiện trên thực tế. Bất cập ngay từ nguyên lý, ắt sẽ dẫn đến những khó khăn khác.
2.6.1.2. Khó khăn do sự bất hợp tác từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Có thể phân tích ví dụ sau đây để thấy rõ điều này: Công ty CP Xuất nhập khẩu – Du lịch – Hội chợ quốc tế, số ĐKKD số 0103001070 do Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội cấp ngày 24/05/2002, vay vốn tại Ngân hàng Quốc tế theo Hợp đồng tín dụng số 001416/HĐTD ngày 24/09/2012, số tiền vay 500.000.000 đồng. Tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất tại phố Lạc Trung, phường Lạc Trung, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, thuộc sở hữu của ông Nguyễn Duy Hải – Phó Giám đốc Công ty. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (để bảo lãnh) đã được công chứng đã đăng ký giao dịch bảo đảm tại UBND phường Lạc Trung theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm đó. Đến hạn trả nợ, Công ty CP Xuất nhập khẩu – Du lịch – Hội chợ quốc tế không thực hiện nghĩa vụ của mình, ngân hàng sau nhiều lần đôn đốc Công ty và chủ tài sản không thành, đã quyết định bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ. Thực hiện đúng thủ tục luật định, Ngân hàng đã gửi hồ sơ đến UBND quận Hai Bà Trưng, Hà Nội (nơi có đất) nộp hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá. Tuy nhiên, cán bộ địa chính của UBND quận Hai Bà Trưng không tiếp nhận hồ sơ với lý do rằng khi đăng ký giao dịch bảo đảm, Ngân hàng đăng ký tại phường Lạc Trung, không đăng ký tại quận, nên quận không quản lý trường hợp này và không cho phép bán đấu giá (mặc dù trong hồ sơ Ngân hàng gửi lên có đầy đủ xác nhận, chữ ký, con dấu của UBND phường Lạc Trung). Cán bộ Ngân hàng đã phải đến làm việc nhiều lần, đem theo tất cả các văn bản
pháp luật liên quan để giải thích, nhưng vẫn không được việc. Khi được Ngân hàng yêu cầu trả lời bằng văn bản về lý do không cho phép bán đấu giá, cán bộ địa chính phụ trách giải quyết công việc chỉ hứa hẹn nhiều lần mà không thực hiện
Ngoài ra, trong mỗi bước như trên, các ngân hàng còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn như:
Thứ nhất, các cơ quan ngân hàng thường không đồng ý xác nhận vào các
văn bản trong quá trình ngân hàng bán đấu giá tài sản mà không có lý do chính đáng. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, gần như mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải có xác nhận, công chứng, chứng thực, đăng ký, cho phép của cơ quan nhà nước nên nếu họ không đồng ý, việc xử lý nợ sẽ bị gián đoạn, ách tắc.
Thứ hai, như đã đề cập ở phần các tài sản, một thực tế ở nước ta hiện nay
là các giấy liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn rất lộn xộn, giá trị pháp lý không rõ ràng. Những tài sản có giấy tờ hợp pháp là rất ít, chủ yếu là giấy tờ “hợp lệ”. Quyền sử dụng đất với các loại giấy tờ này vẫn tham gia vào thị trường bất động sản rất phổ biến, nếu không muốn nói là chiếm đa số. Tuy nhiên, khi phải xử lý tài sản bảo đảm, thì cơ quan chức năng lại không chấp nhận các giấy tờ này, nên mặc dù nhiều trường hợp không có tranh chấp giữa ngân hàng và khách hàng nhưng ngân hàng cũng không thể bán được tài sản.
Qua một số nét khái quát như trên, có thể thấy được rằng “con đường” xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thật lắm gian truân. Có quá nhiều công đoạn và tại mỗi công đoạn, lại có thể gặp “ách tắc” do cung cách làm việc của các thiết chế hỗ trợ ở nước ta hiện nay. Điều này đã và đang cản trở quá trình xử lý tài sản bảo đảm pụ một cách hợp pháp của các ngân hàng, làm ảnh hưởng đến an toàn tín dụng và hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại. Thực tế này cần phải được thay đổi.
2.6.2 Khó khăn khi xử lý tài sản là các quyền tài sản và tài sản vô hình
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quyền tài sản phát sinh rất nhiều, đặc biệt là các quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng. Cùng với sự ghi nhận mạnh mẽ của BLDS 2005, các loại quyền tài sản đang ngày càng chiếm một vị trí quan trọng trong các loại tài sản mà ngân hàng nhận để bảo đảm. Mặc dù vậy, các ngân hàng vẫn chưa thực sự hào hứng lắm với loại tài sản này, bởi họ sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn khi phải xử lý loại tài sản để thu hồi nợ. Lý do là vì pháp luật của chúng ta gần như chưa có quy định nào về vấn đề này mà vẫn dựa vào các quy định chung. Ví dụ, trong giao dịch thế chấp quyền đòi nợ, nghĩa vụ của con nợ đến đâu. Nếu con nợ đã nhận nợ và cam kết sẽ thanh toán cho ngân hàng, sau đó không thực hiện hoặc thực hiện sai thì phải chịu chế tài gì. Liệu ngân hàng có thể trực tiếp yêu cầu hoặc khởi kiện để yêu cầu con nợ thanh toán hay không. Nhìn vào quy định của pháp luật, chúng ta không tìm được câu trả lời.
Công ty Cổ phần Thương mại xuất – nhập khẩu HH, trụ sở tại Trần Quang Khải, Hoàn Kiếm, Hà Nội thế chấp quyền đòi nợ của Công ty đối với Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) để vay vốn tại Ngân hàng Quốc tế. Quyền đòi nợ này phát sinh từ Hợp đồng kinh tế mà Công ty HH bán các thiết bị an toàn cho hệ thống ATM của Vietcombank (camera, chuông báo động...).Hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ có sự tham gia ký kết của Vietcombank, trong đó Vietcombank xác nhận công nợ và cam kết thanh toán duy nhất vào tài khoản của Công ty HH tại Ngân hàng QT. Tuy nhiên, sau đó Công ty HH vi phạm nghĩa vụ trả nợ, Ngân hàng QT liên hệ với Vietcombank để yêu cầu thanh toán công nợ đã thế chấp, thì nhận được trả lời là Vietcombank đã thanh toán cho Công ty HH toàn bộ công nợ vào một tài khoản tại ngân hàng khác. Vậy trường hợp này xử lý thế nào? Những trường hợp tương tự như trên chính là lý do ngân hàng vẫn ngần ngại trong việc nhận tài sản bảo đảm là quyền đòi nợ. Nếu nhận, họ cũng đánh giá đây là loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, giá trị bảo đảm không cao hơn biện pháp tín chấp là mấy.
2.6.3. Về một số khó khăn, vướng mắc khác - Về biện pháp thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý:
Về nguyên lý chung, trong trường hợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã giao kết, bên nhận bảo đảm có quyền truy đòi, thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý. Tuy nhiên, do việc chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý đồng nghĩa với việc bên bảo đảm bị mất tài sản đó, nên bên bảo đảm thường có thái độ bất hợp tác, chây ỳ và tìm cách trì hoãn việc chuyển giao tài sản bảo đảm.Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc:Khoản 5, Điều 63 “Thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã quy định về sự hỗ trợ của UBND cấp xã và cơ quan Công an đối với hoạt động thu giữ tài sản bảo đảm, nhưng chỉ có nhiệm vụ
“giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm”[2].
- Về thẩm quyền bán tài sản bảo đảm:
Hợp đồng thế chấp có điều khoản thoả thuận về việc bên nhận thế chấp được quyền bán tài sản thế chấp, thậm chí ghi nhận rõ việc bên thế chấp uỷ quyền cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, hầu hết công chứng viên, tổ chức bán đấu giá và cơ quan đăng ký sang tên bất động sản chỉ chấp nhận thỏa thuận tại thời điểm bán tài sản, mà không chấp nhận thỏa thuận từ trước trong hợp đồng bảo đảm, mà đòi hỏi bên thế chấp phải ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng uỷ quyền tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp, nhất là đối với bất động sản. Việc này đã làm cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm thường phải đưa ra Toà án, bị kéo dài, tốn kém và ảnh hưởng đến việc hạch toán, nộp thuế không đúng với bản chất giao dịch.
Một số TCTD đã đối phó với việc này bằng cách: Làm hợp đồng uỷquyền bán tài sản cùng thời điểm với việc ký hợp đồng thế chấp. Điều này là bất hợp lý và cũng chỉ một số tổ chức công chứng chấp nhận.
Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc:Điều 64 “Bán tài sản bảo đảm” và các quy định khác của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cho phép bên nhận bảo
đảm được bán hoặc yêu cầu tổ chức bán đấu giá bán tài sản bảo đảm theo thỏa thuận. Khoản 2, Điều 70 “Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo
đảm”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.”[2].
Tuy nhiên do chưa có sự thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và chưa có quy định cụ thể.
- Về trách nhiệm trả nợ sau khi bán tài sản bảo đảm:
Sau khi bán tài sản bảo đảm của người thứ ba để trả nợ, nếu vẫn không đủ để trả nợ, thì bên được bảo đảm hay bên bảo đảm nghĩa vụ hay cả hai bên có nghĩa vụ trả nợ là điều không rõ ràng, dẫn đến việc tranh cãi phức tạp về nghĩa vụ trả nợ. Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc: Điều 338 “Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố” và Điều 355 “Xử lý tài sản thế chấp”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Nếu tiền bán tài sản bảo đảm trả nợ thiếu, thì bên bảo
đảm “phải trả tiếp phần còn thiếu” [25]. Điều này chỉ đúng trong trường hợp
bên bảo đảm đồng thời cũng chính là bên vay vốn, còn nếu bên bảo đảm là bên thứ ba, thì nghĩa vụ của bên bảo đảm phải được chấm dứt, chứ không thể khoác cho họ một trách nhiệm trời ơi như vậy. Trách nhiệm tiếp tục trả nợ chỉ có thể là của bên vay vốn.
- Về thủ tục giải chấp tài sản bảo đảm:Trước khi ký hợp đồng mua
bán, sang tên tài sản thì phải tiến hành thủ tục giải chấp tài sản bảo đảm. Trong một khoảng thời gian tương đối dài, có khi hàng năm, khoản nợ đang từ có bảo đảm trở thành không có bảo đảm, tài sản bảo đảm trở thành không bị hạn chế giao dịch, gây ra rủi ro lớn cho bên nhận bảo đảm.Thậm chí, cơ